囲い込みを認める？断る？｜媒介契約に「オープン型」「クローズ型」の選択欄を！

「少しでも高く売りたい。そのために、できるだけ多くの買主さまに見てもらいたい」。マイホームを売るなら、多くの売主さまはそう考えるはずです。

ところが、不動産会社が売主さまに内緒で他社からの問い合わせや紹介を断り、自社だけで買主さまを探すことがあります。これが「囲い込み」です。

売主さまは広く買主さまを探してもらっているつもりなのに、実際には売却の入口を閉じられている。しかも、その事実を知らないまま売却が進んでしまいます。

それならば、媒介契約を結ぶときに「他社にも物件情報を公開する」「依頼した会社だけで買主さまを探す」を、売主さま自身が選べるようにしたらどうでしょうか。

ゆめ部長の提言は、媒介契約に「オープン型」「クローズ型」の選択欄を設けること。囲い込みの仕組みとリスクを知ってから、自分の売り方を決める。その選択権を売主さまの手に戻したいのです。

ゆめ部長が大切にしているのは、囲い込みを一律に禁止することではありません。売主さまが仕組みを知り、自分で売り方を選べることです。今回は、その考え方を媒介契約書の選択欄という形に落とし込みます。

囲い込みを一律禁止するのではなく、「売主さまが知って、選んでいるかどうか」で線を引く理由は、次の提言で詳しく書いています。

▶︎ 仲介手数料の「自由化」を提案したい！

▼この記事でわかること（結論）

媒介契約で囲い込みの可否を選べる制度を提案します
選択の前に仕組みとリスクを知る機会が必要です
明示型・非明示型とは情報を出す人も相手も違います
両手仲介を認めるかどうかと情報公開は別の軸です
真っ直ぐ不動産は自社プランで選択肢を用意しています

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。ゆめ部長は財閥系大手仲介会社から中小の不動産会社まで複数の会社で経験を積み、現在は売却専門の「真っ直ぐ不動産」を運営しています。大手・中小の両方を知るからこそ語れる「売り方を選べる媒介契約」をお伝えします。

※本記事は2026年9月の最新情報に対応しています。

媒介契約書に、売り方を選ぶ欄を設けたい

「オープン型」「クローズ型」と言われても、何をオープンにして、何をクローズにするのか。これだけでは、ちょっとわかりづらいですよね。

この記事で提案する選択肢を、囲い込みの言葉で表すとシンプルです。

オープン型＝囲い込みを認めない。
クローズ型＝囲い込みを認める。

もう少し正確に言うと、オープン型は他の不動産会社にも物件情報を公開して、買主さまの紹介を受ける売り方。クローズ型は他社からの紹介を使わず、依頼した会社だけで買主さまを探す売り方です。

ゆめ部長が、この選択欄を作りたい一番の理由は、「悪い囲い込み」をなくしたいからです。

囲い込みの善悪を分けるのは、やり方ではなく売主さまの同意です。売主さまが仕組みを知り、納得し、メリットを得ているなら「良い囲い込み」。売主さまに無断なら「悪い囲い込み」です。

売主さまはオープン型を希望しているのに、不動産会社が内緒で他社からの紹介を断ってしまう。そんな売主さまの意思を無視した囲い込みをなくすためにも、媒介契約の時点で「どちらの売り方を選ぶのか」をはっきりさせておきたいのです。

囲い込みには「良い囲い込み」と「悪い囲い込み」があり、その違いは次の記事で詳しく整理しています。

▶︎ 不動産の囲い込みとは？売主を裏切る仕組みの全体像｜業界20年のプロが解説

専任媒介・専属専任媒介・一般媒介のどれを結ぶ場合でも、この違いを説明して、売主さまが自分で選べる制度にしたい。媒介契約書には、たとえば次のような選択欄を設けるイメージです。

□ オープン型：他社にも物件情報を出し、買主さまの紹介を受ける
□ クローズ型：他社の紹介を使わず、依頼した会社が自社で買主さまを探す

ここからは、オープン型とクローズ型の違いを、もう少し具体的に見ていきます。

オープン型｜他社にも物件情報を出し、紹介を受ける

オープン型では、買主さまを探すのは依頼した会社だけではありません。他社にも物件情報を出し、その会社が抱えている買主さまからも紹介を受けます。

そして、レインズに情報を載せて終わりではありません。資料請求があれば資料を渡す。内覧希望があれば受け入れる。購入申込みがあれば売主さまへ届ける。他社の買主さまを実際に受け入れるところまで含めて、ゆめ部長はオープン型と考えています。

クローズ型｜他社の紹介を使わず、自社で買主さまを探す

一方のクローズ型は、他社からの紹介を使わず、依頼した会社が自社で買主さまを探す売り方です。ネット広告を出すかどうかは、また別の話。広く広告して買主さまを探すこともできますし、「近隣に知られずに売りたい」という売主さまなら、ネットにも情報を出さない売り方を選べます。

その分、他社が抱えている買主さまと出会う機会は減ります。だからこそ、売主さまが何を失い、その代わりに何を得られるのかを説明しないまま、クローズ型を選ばせてはいけないと思っています。

後半で紹介する真っ直ぐ不動産の「0円売却プラン」では、他社からの紹介を使わない代わりに、売主さまの仲介手数料を0円にしています。

長嶋修氏が2011年に示していた選択制

ゆめ部長が今回提案している「オープン型・クローズ型」という考え方。実は、似た発想は15年ほど前からありました。

2011年に不動産コンサルタントの長嶋修氏が、国土交通省の資料で「オープン型」「クローズ型」という選択制を提案しています。

資料名：「不動産流通市場の『課題』とその『解決策』／住宅市場改革（案）」PDFの7ページ目「課題と解決策⑥」で、恣意的な物件囲い込みが流通を妨げる問題を挙げ、媒介契約をオープン型・クローズ型に分ける案と、物件囲い込みの罰則強化を示しています。

出典：国土交通省掲載・長嶋修「住宅市場改革（案）」PDF7ページ目「課題と解決策⑥」

同じページには、「結果としての両手取引」は排除しないとも書かれています。つまり、オープン型でも自社で買主さまを見つけることは認める考え方です。

ゆめ部長は、この選択制の考え方に賛成です。売主さまが仕組みを知ったうえで、自分で売り方を選べる。ここからは、その考え方を媒介契約にどう落とし込むかを考えていきます。

オープン型・クローズ型と明示型・非明示型は別の話

1つだけ、混同しやすい言葉を整理しておきます。一般媒介には「明示型・非明示型」がありますが、今回提案する「オープン型・クローズ型」とは別の話です。

今回の制度案	一般媒介の既存区分
オープン型・クローズ型	明示型・非明示型
依頼を受けた不動産会社 ↓ 他の不動産会社	売主さま ↓ 依頼した不動産会社
物件情報を出し、買主さまの紹介を受けるか	他にどの不動産会社へ依頼しているかを伝えるか

つまり、明示型・非明示型は「他の依頼先を伝えるか」、オープン型・クローズ型は「他社へ物件情報を出すか」。名前が似ているので、混同しないようにしてください。

既存区分の出典：国土交通省「標準媒介契約約款」PDF16ページ目「一般媒介契約書」。専任・専属専任のレインズ登録については、同資料のPDF2ページ目にも記載されています。

選択欄が、囲い込みのリスクを知るきっかけになる

この提言で一番やりたいのは、媒介契約書にチェック欄を1つ増やすことではありません。

売却を任せる前に、売主さまが一度立ち止まる時間をつくりたいのです。

「オープン型とクローズ型って、何が違うんですか？」

契約書に選択欄があれば、この質問が生まれます。

そこで、不動産会社は囲い込みの仕組みや、他社からの紹介を断ることで何が起きるのかを説明する。そのうえで、売主さま自身に売り方を選んでもらいます。

少しでも高く売りたいなら、「他社にも情報を公開して、できるだけ多くの買主さまに見てもらいたい」と考える売主さまが多いのではないでしょうか。

ゆめ部長は、囲い込みの仕組みを知れば、ほとんどの売主さまがオープン型を選ぶと思っています。

ところが今は、売主さまがオープンな売却を望んでいても、不動産会社の都合で売り方がクローズされてしまうことがあります。しかも、売主さまはその事実を知らない。

ゆめ部長が変えたいのは、この状態です。

もちろん、仕組みとリスクを理解したうえで、クローズ型のメリットにも納得して選ぶ売主さまがいてもいいと思います。

大切なのは、オープン型かクローズ型かではありません。

売主さま自身が知って、考えて、決めたかどうかです。

「囲い込みを認める欄を作るなんて、おかしい！」

そう批判されるかもしれません。でも、売主さまに無断で囲い込むことと、仕組みを理解したうえで、自分にメリットがある売り方としてクローズ型を選ぶことは、まったく別の話です。

売主さまが売り方を選べるようにするだけでなく、選んだ通りに販売されているかを確認できる仕組みも必要です。

実際、レインズでは、売主さまが物件の取引状況を確認できる仕組みが整備され、2025年1月には取引状況の登録も義務化されました。

出典：国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました」

しかし、2026年9月時点で囲い込みはなくなっていません。

もちろん、ゆめ部長が提案したように、媒介契約書にオープン型・クローズ型の選択欄を作るだけでも囲い込み対策としては不十分でしょう。説明もせずチェックだけ求めれば形骸化しますし、オープン型を選んでも、不動産会社が約束を破れば囲い込みは起きるからです。

それでも、売主さまが囲い込みを知り、「他社にも紹介してほしい」と意思を示せることには大きな意味があります。

販売中の状態を確認するだけでなく、販売を始める前に、売主さま自身が売り方を決める。

これが、ゆめ部長が提案したい次の一手です。

真っ直ぐ不動産は、自社プランで先に実装している

制度は提案したからといって、すぐに変わるものではありません。提案して、議論され、ルールになり、それが現場に浸透して、ようやく改善につながります。順調にいったとしても数年はかかる話です。

では、そこまで売主さまは待つしかないのでしょうか。

ゆめ部長は、そうは考えていません。

真っ直ぐ不動産では、制度改正を待たず、売主さまが売り方を選べる3つの売却プランを用意しました。

今回の分類に当てはめると、オープン型に該当するのは「オープン売却プラン」と「真っ直ぐ売却プラン」。クローズ型に該当するのは「0円売却プラン」です。

オープン型｜オープン売却プランと真っ直ぐ売却プラン

名前が似ているので、ここは少しややこしいかもしれません。オープン型という分類は、オープン売却プランだけを指すものではありません。

オープン売却プランも、真っ直ぐ売却プランも、他社へ物件情報を出して買主さまの紹介を受けます。その意味では、どちらもオープン型です。

違うのは、自社でも買主さまを探すかどうか。オープン売却プランでは、買主さま探しを他社へ任せます。真っ直ぐ売却プランでは、他社からの紹介を受けながら、自社でも広告を出して買主さまを探します。

それぞれの仕組みとサービス内容は、各プランの記事へ。

▶︎ 「囲い込みしません」を信じられますか？｜囲い込みできないオープン売却プラン

▶︎ 売り方で、結果が変わる｜不動産売却のプロに全部任せる真っ直ぐ売却プラン

クローズ型｜0円売却プラン

0円売却プランは、一般媒介＋レインズ非掲載への同意を前提に、真っ直ぐ不動産が自社で買主さまを探します。買主さまから仲介手数料を受け取ることで、売主さまの仲介手数料を0円にする設計です。

他社からの紹介を使わない代わりに、売主さまの費用負担を減らす。囲い込みを隠すのではなく、何を受け入れ、どんなメリットを得るのかを説明したうえで選んでもらいます。

誰にでも合う売り方ではなく、利用には条件があります。具体的な条件やデメリットは、0円売却プランの記事で確認できます。

▶︎ 新人でも売れる物件に仲介手数料を払いますか？｜0円売却プランなら無料

まとめ

この記事のポイント：

オープン型を望む売主さまの意思を契約で明確にする
専任・専属専任・一般のすべてで選べる制度を目指す
クローズ型も仕組みとリスクを理解して選ぶことが前提
選択欄だけで囲い込みをなくせるわけではない
制度改正を待たず会社が選べる売り方を用意する

悪い囲い込みをなくすには、監視や罰則を強化するだけでなく、売主さまが販売方法そのものを選べる仕組みも必要だと、ゆめ部長は考えています。

オープン型を選ぶのか、クローズ型を選ぶのか。大切なのは、不動産会社の都合で決められるのではなく、売主さま自身が仕組みを知ったうえで決められることです。

制度が変わるまでには時間がかかります。だからこそ、制度改正を待つだけではなく、今できることから売主さまの選択肢を増やしていきたいと思っています。

提言の背景や、媒介契約・仲介の仕組みを掘り下げたい売主さまは、次の記事も参考にしてください。

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