古い家を高く売る方法｜建物価値ゼロと決めつけず中古戸建として売る

「築40年ですから、建物の価値はゼロです。解体して更地で売りましょう。」

古い家の売却を相談すると、このような査定を受けることがあります。実際、ゆめ部長がサポートした売主さまも5社へ査定を依頼し、すべての会社から「解体して更地で売る」という提案を受けていました。

しかし、本当に解体する必要があるのでしょうか。

古い家でも、建物の状態が良ければ、中古戸建として売れる可能性があります。この売主さまの家も解体せずに販売した結果、3,480万円で満額成約。解体を前提にした他社の査定金額より、500万円も高い結果になりました。

「築20年を超えたら建物価値はゼロ」という話を聞くこともありますが、これを当然のこととして受け入れる必要はありません。

この記事では、なぜ築年数だけで建物価値をゼロと判断すべきではないのか、そして、古い家を中古戸建として評価してもらい、更地より高値で売るために何をすればいいのかを解説します。

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。ゆめ部長は財閥系大手仲介会社から中小の不動産会社まで複数の会社で経験を積み、現在は売却専門の「真っ直ぐ不動産」を運営しています。大手・中小の両方を知るからこそ語れる「古い家の売り方」をお伝えします。

古い家は解体しなくても売れる｜中古戸建として売る道がある

最初に結論です。古い家を売るのに、解体は必須ではありません。建物の状態が良ければ、リフォームも解体もしない現況のまま、中古戸建として売却できます。

たとえば、外壁・屋根・防蟻などのメンテナンスをしながら大切に住んできた家なら、築30年でも築40年でも、中古戸建として販売する価値があります。また、住宅診断（ホームインスペクション）を実施して、これからも利用できる状態だと確認できた建物も同じです。

実際に、こんな相談がありました。「築36年の木造一戸建てを売却したい。丁寧に住んできた家なので、解体するのは非常にもったいない。しっかりメンテナンスしてきた履歴もあるため、リフォームして住んでくれる家族に引き継ぎたい」。

この想い、すごくよくわかります。そして、こういう売主さまにこそ、この記事を読んでほしいのです。

一方で、長く放置されて傷みが進んだ空き家など、そのまま使い続けるのが難しい建物もあります。その場合は、「解体して更地で売るか、古家付き土地で売るか」の判断が中心になります。この判断基準は ▶︎ 空き家の売却は解体すべき？｜古家付き土地のまま安く売らないための判断基準で解説しています。

この記事は、「うちの建物には、まだ価値があるはず」と感じている売主さまへ向けて書いていきます。

「築20年で建物価値ゼロ」に根拠はない｜減価償却22年が独り歩きしている

そもそも、「築20年を超えたら建物の価値はゼロ」という話は、どこから来たのでしょうか。

よく根拠として使われるのが、国税庁が定める法定耐用年数です。木造住宅は22年。ただし、これは減価償却、つまり税金を計算するための年数です。建物の寿命や、市場での価値を示すものではありません。

では、築20年を超えた家は古すぎるのかというと、そんな単純な話でもありません。建物の状態は、建築時期や構造、これまでのメンテナンスによって大きく変わります。

住宅の基準も、時代とともに強化されてきました。1981年には新耐震基準へ移行。さらに2000年には、木造住宅の耐力壁の配置や接合部などの基準が明確になり、地盤に応じた基礎設計も求められるようになりました。実務では、地盤調査もほぼ欠かせないものになっています。

こうした違いを見ずに、「築何年だから価値ゼロ」と決めてしまうのは、かなり乱暴な考え方です。

実は、この慣行は国も問題視しています。国土交通省は2014年3月、「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を公表しました。

【国土交通省の指針｜ポイント】

• 建物の状態にかかわらず、築20年〜25年で市場価値をゼロにする慣行がある
• 基礎・躯体は、性能に応じて20年を超える耐用年数を評価してよい
• リフォームによる価値の回復・向上も、建物評価へ反映すべき

つまり、「築古＝価値ゼロ」は絶対的なルールではないということ。

築年数だけを見るのではなく、建物の状態やメンテナンス履歴まで確認して、その家にどれだけ価値が残っているのかを査定する。これが本来あるべき姿だと、ゆめ部長は考えています。

古い家が解体前提で査定される本当の理由

では、なぜ今でも「建物価値はゼロ。解体して更地で売りましょう」という査定が多いのでしょうか。

ゆめ部長は、主に4つの理由があると考えています。

理由1｜「古い家は売れない」という先入観がある

1つ目は、築古物件に対する先入観です。

「築40年か……。さすがに建物は厳しいだろうな」
「このまま売るより、更地にした方がいいだろう」

そんなイメージを最初から持ってしまえば、建物の状態をきちんと見る前に、査定も弱気になります。

理由2｜査定システムを使えば適正価格が出るわけではない

2つ目は、査定システムの問題です。

不動産会社が使う査定システムは会社ごとに異なり、建物の評価方法もさまざまです。築年数だけでなく、リフォームやメンテナンスの履歴、構造や部材まで細かく反映できるものもあります。

ただ、実際に使ってみると難しい。

項目を見ても「これをどう評価すればいいの？」と迷うものがあり、専門資料がなければ判断できない項目もあります。「ここまで営業マンに判断させるの？」と感じることさえあります。

しかも、査定システムへ数字を入力すれば、自動的に妥当な査定価格が出てくるわけではありません。

実務では、営業マンが先に「このくらいなら売れそうだ」と価格を想定し、その金額に近づくよう査定内容を調整することもあります。経験が浅ければ、取引事例比較法で使う成約事例の選定を誤ることもあります。

だからこそ、査定書の数字だけではなく、どんな事例を使い、建物をどう評価したのかを見ることが大切なのです。

理由3｜1件ずつ丁寧に査定すると手間がかかる

3つ目は、流れ作業です。

古い家を正しく査定するなら、現地で建物を確認し、メンテナンス履歴を聞き、周辺の成約事例を調べ、その建物を中古戸建として買う人がいるかまで考えなければなりません。

当然、時間も手間もかかります。

特に一括査定では、複数社へ同時に査定依頼が届きます。「どうせ媒介契約を取れないかもしれない」「取れても一般媒介かもしれない」と考え、1件の査定に十分な時間をかけない会社や営業マンもいるでしょう。

そうなると、一番簡単なのが「建物価値ゼロ・解体前提」という査定です。

不動産は1つとして同じものがないのに、査定まで流れ作業にしてしまえば、本来残っている建物価値を見落とす可能性があります。

理由4｜解体して更地にした方が不動産会社に都合がいいこともある

4つ目は、不動産会社側の都合です。

古い家を解体して更地にすれば、建売会社へ売却しやすくなります。そして、その建売会社が新築住宅を再販売するときの仲介まで任せてもらう「専任返し」という業界の慣行があります。

うまくいけば、1つの物件から両手仲介×2回。仲介手数料を大きく稼げる構造です。

もちろん、解体して更地で売ることが正解の物件もあります。しかし、売主さまの利益より会社の都合を優先して「解体・更地」へ誘導されるケースがあることは、知っておいてください。

この構造の全体像は ▶︎ 不動産業界の闇｜高値査定→干す→値こなし→業者買取→専任返しで売主を搾取する仕組みで詳しく解説しています。

下記の「ゆめ部長の売却語録」にも掲げているとおり、16番『流れ作業では売らない。不動産はオーダーメイドで売る』。

解体前提の査定書が届いても、「プロが査定したのだから、建物価値はゼロなんだ」と決めつける必要はありません。

その査定価格は、建物そのものの価値ではなく、担当者の先入観や経験不足、流れ作業によって低くなっている可能性もあるからです。

建物を評価するかどうかで数百万円の差が出る

建物を評価するかどうかで、査定金額はどれくらい変わるのでしょうか。

冒頭で紹介した実例を見てください。2020年に成約した、杉並区の築40年木造一戸建て。間口2mの旗竿地です。

他社5社の査定は、いずれも解体前提で3,000万円弱。建物は価値ゼロどころか、解体費用がかかるためマイナス評価でした。

一方、ゆめ部長は現地を見て、建物に「価値あり」と判断しました。

この物件の場合、解体前提なら建物評価はマイナス200万円。中古戸建として価値を認めればプラス200万円です。建物をどう見るかだけで、400万円もの差が生まれます。

結果は、3,480万円の満額成約。他社5社の査定金額より、500万円も高い着地になりました。

では、ゆめ部長は築40年の建物をどう評価したのでしょうか。

建物査定の土台になっているのは、財閥系大手仲介会社に勤めていた時代、当時の店長から教えてもらった考え方です。店長からは「木造住宅でも20年で価値がゼロになるわけではなく、20年経過後も10％程度の残存価値を見る」と教わりました。

そこへ、その後の現場経験をもとに独自の改良を加えています。

ゆめ部長の基準では、中古になった時点で新築時の建物価値から30％を減価。その後は25年かけて毎年約2.4％ずつ下がり、25年目以降は残存価値10％を基本とします。

もちろん、これは不動産業界共通のルールではありません。いろいろな査定方法を試してきた中で、実際の成約価格とのズレが少なく、現場の感覚にも合っていたため、今もこの基準を使っています。

だからこそ、きちんとメンテナンスされている築40年の建物に残存価値10％を見ることも、ゆめ部長の査定では自然な判断なのです。

そして、この評価差は今、さらに大きくなっています。

この事例が成約したのは2020年。当時と比べて不動産価格は上昇し、解体費用も高くなりました。木造住宅の解体は、少し前まで坪3万円程度という感覚でしたが、今では坪4万円〜6万円が目安。ここ4〜5年で2〜3割上昇したという報告もあります。

2023年からはアスベストの事前調査も義務化され、調査や除去の費用が上乗せされるケースも増えました。

つまり、解体前提のマイナス評価は以前より重くなっています。

裏を返せば、まだ使える建物をきちんと評価してもらう価値は、2020年当時よりさらに大きくなっているということです。

急いで買取業者へ売るのはもったいない｜時間・労力・経費を「投資」する

古い家の売却でよくあるのが、「どうせ古いから売れない」と諦めて、買取業者へ安く売ってしまうケースです。

業者買取の価格は、市場価格の70％〜90％程度が水準です（詳しくは ▶︎ 不動産売却は買取と仲介どっちを選ぶべき？｜判断基準と業者買取の裏側を暴露）。すぐに現金化したい事情があるなら選択肢になりますが、急いでいないなら、安易に買取を選ぶのはもったいないと考えています。

ゆめ部長が売主さまへよく伝えるのは、「少しだけ投資してみませんか？」ということ。

ここでいう投資は、お金だけではありません。時間や労力もかけて物件力を高め、仲介での高値売却を狙います。かけた費用以上に成約価格を高められれば、その投資は十分に回収できるはずです。

冒頭の実例でも、売主さまは本当に頑張ってくれました。

確定測量や境界標の復元などに50万円強をかけただけではありません。庭木を剪定し、室内の不用品を処分して、徹底的に清掃。売却前の準備に、時間と労力もしっかりかけてくれました。

さらに、普段からご近所との関係を大切にしていたため、境界確認書への署名・押印は売主さま自身が隣地を回って集めることに。土地家屋調査士へすべて任せるより、10万円〜15万円ほど費用を抑えることができました。

お金をかけるところにはかける。自分でできることは、自分で頑張る。そして、不動産会社とチームを組んで、一緒に高値成約を目指す。

こうして物件力を少しずつ高めたことが、解体せず中古戸建として高値売却する結果につながりました。

もちろん、すべての物件で同じ結果になるわけではありません。それでも、何もせず安く手放す前に、時間・労力・経費を少し投資してみる。その価値は十分にあると、ゆめ部長は考えています。

中古戸建として高く売れる建物の条件

正直にお伝えすると、どんな古い家でも中古戸建として高く売れるわけではありません。

では、どんな建物なら「解体せずに売る」という選択肢を検討できるのか。ゆめ部長が査定するときに重視しているポイントを紹介します。

条件1｜きちんとメンテナンスされている

まず大切なのが、これまでどんなメンテナンスをしてきたかです。

外壁・屋根・防蟻（シロアリ対策）などの履歴があり、基礎のひび割れや床の沈みといった大きな不具合も見当たらない。こうした建物なら、築年数が経っていても価値を残せる可能性があります。

実例の家も、屋根・外壁のメンテナンス履歴があり、基礎に目立ったひび割れや床の沈みはありませんでした。

さらに、内覧した建築士のお客さまが自分で建物をチェックして「問題ない」と判断。その後、住宅診断（ホームインスペクション）を実施した際も良好な結果が出ています。築40年という数字だけではわからない建物の状態が、専門家のチェックでも確認できたわけです。

また、フルリノベーションなど建物の価値を高める工事をしているなら、その内容も査定でプラスに評価します。これは、国交省が示している「リフォームによる価値の回復・向上を評価する」という考え方とも同じ方向です。

条件2｜境界・越境などの問題を整理できる

築年数が経った家では、建物だけでなく土地にも問題が残っていることがあります。

境界標が見つからない。植栽や配管が越境している。隣地との間で昔からの取り決めが残っている――。

買主さまにとっては、こうした問題も大きな不安材料です。

だからこそ、売却前にできるだけ整理しておく。問題を隠すのではなく、解決できるものは解決し、残るものはきちんと説明できる状態にしておくことが大切です。

条件3｜大切に住んできた家には、それが表れる

最後は、ゆめ部長の個人的な実感です。

長く大切に住まれてきた家は、建物を見るとなんとなくわかります。

こまめに手入れされた庭、きれいに使われてきた室内、修理やメンテナンスの記録。そうした積み重ねが、建物の状態にも内覧したときの印象にも表れるからです。

もちろん、「愛着があるから高く売れる」という話ではありません。

でも、大切に住み継いできたことが建物の状態につながり、その状態を買主さまにも評価してもらえる。ゆめ部長は、そんな家を何度も見てきました。

逆に、長期間ノーメンテナンスで傷みが進み、中古戸建として使い続けるのが難しい建物もあります。

その場合は建物を解体前提で考え、この記事の冒頭でお伝えした「解体して更地で売るか、古家付き土地で売るか」という判断に切り替える必要があります。

中古戸建として高く売るための準備

「現況のまま売れる」といっても、「何もしなくていい」という意味ではありません。

数千万円の商品を売るわけですから、買主さまが安心して検討できる状態まで整えてから販売をスタートします。ここでは、築40年の実例で行った準備を紹介します。

準備1｜境界・越境の問題を先に整理する

実例では、40年前の測量図しか残っておらず、境界標も2箇所見つかりませんでした。

そこで、販売前に確定測量を実施して、隣地・道路との境界をすべて確認。配管の越境についても覚書を取得しました。

「越境があります」とだけ伝えれば、買主さまの不安や値引き交渉につながりかねません。それなら、売主さま側で解決できる問題は先に整理しておく。その方が安心して購入を検討してもらえます。

準備2｜写真を撮る前に、家の魅力を引き出す

古い家ほど、写真の見せ方は大切です。

実例では、壁紙の貼り替え、不用品の処分、徹底的な室内清掃、庭木の剪定などを済ませてから撮影しました。

その結果、内覧に来たお客さまから、

「この写真に一目ぼれして見に来たんですよ」
「和室から見える、このお庭の写真が気に入りました」

という声をもらえました。

築年数だけを見れば「古い家」です。でも、丁寧に整えて魅力を伝えれば、「見に行ってみたい家」に変えることができます。

準備3｜小さな不具合も、できる範囲で直しておく

室内がきれいでも、扉が閉まりにくい、設備が壊れている、ちょっとした傷みが目立つ――。こうした小さな不具合が重なると、内覧時の印象は悪くなります。

大掛かりなリフォームまで必要とは限りません。DIYで直せるところは補修して、買主さまの減点材料をできるだけ減らしておきます。

準備4｜リフォーム・メンテナンス履歴を見せられるようにする

「ちゃんと手入れしてきました」と口頭で説明するだけより、書類があった方が説得力は上がります。

外壁や屋根のメンテナンス、設備交換、リフォームなどの発注書や工事資料が残っているなら、すぐに見せられるよう整理しておきましょう。

築古だからこそ、「いつ・どこを・どんな工事で直したのか」がわかることは、買主さまの安心につながります。

準備5｜内覧では売主さまと不動産会社がチームを組む

この実例では、内覧時の役割分担も決めていました。

旦那さまはDIYやメンテナンスについて説明。奥さまは周辺環境の話をしながら、お子さまの相手も担当。そして、ゆめ部長は測量や越境など、不動産の専門的な説明を受け持ちました。

売主さまにしか伝えられない暮らしの情報と、不動産会社が説明すべき専門的な情報。この2つを役割分担して伝えることで、買主さまにも安心してもらえます。

実際、この物件では売主さまの人柄も信頼につながり、「誰から買うか」も決め手の1つになりました。

古い家を探している買主さまは確実にいる

「古くなってしまったけど、このまま住み続けてくれる人は見つかるのかな？」

そんな不安を持つ売主さまは多くいます。でも、大丈夫。古い家を探している買主さまは確実にいます。

大きく3つの層です。

1｜DIY・リノベーションを楽しみたい買主さま

1つ目は、DIYやリノベーションで自分好みの空間にしたい買主さまです。

購入価格を抑えて中古住宅を買い、自分たちの暮らしに合わせて自由に手を入れたい。そんな需要があります。

古いからこそ、最初から新築のような完成品を求めていない人に選ばれることがあるのです。

2｜建物を自分で判断できる建築のプロ

2つ目は、建築のプロです。

今回の実例にも、大規模リフォームを前提にしたお客さま、建築関係のお仕事をしている方、夫婦ともに建築士というお客さままで内覧に来ました。

建物を見る知識がある人だからこそ、「築40年」という数字だけでは判断しません。

実際の建物を見て、まだ使えるのか、どこまで手を入れればいいのかを自分たちで判断します。

3｜価格と利回りを重視する投資家

3つ目は、投資家です。

築古で間口が弱い物件などは、新しい家と比べれば総額を抑えやすくなります。だからこそ、賃料とのバランスが取れて利回りが合えば、投資対象として検討されることがあります。

「売りづらそう」と思われる物件にも、それを探している買主さまがいるということです。

ただし、築古物件では住宅ローン審査が壁になるケースもあります。

今回の実例でも、購入申込は入ったものの、住宅ローンの否決や減額が続きました。最終的に成約したのは、現金で購入するお客さまです。

だからこそ、最初から買主さまを限定しないことが大切。

自社だけで買主さまを探すのではなく、他社にも広く情報を公開して、リノベーション希望者、建築のプロ、投資家、現金購入者まで、多くの買主さまに見てもらう売却活動が重要になります。

実例の詳細は ▶︎ 築40年・間口2mの一戸建てを解体せず売却成功｜他社査定＋500万円で紹介しています。

よくある質問

まとめ

古い家を売るのに、解体は必須ではありません。

建物の状態が良ければ、きちんと価値を査定してもらい、時間・労力・経費をかけて物件力を高めることで、中古戸建として高値売却を狙えます。

この記事で紹介した築40年・間口2mの家も、他社5社すべてが解体前提の査定でした。それでも、約4ヶ月かけて準備した結果、20組以上が内覧し、5件の購入申込を獲得。3,480万円で満額成約しています。

もちろん、建物の傷みが大きければ解体前提で考える必要があります。大切なのは、「古いから解体」と最初から決めつけず、その家に残っている価値をきちんと見てもらうことです。

この売り方の成否は、建物を1件ずつ評価し、囲い込みをせずに買主さまを広く集めてくれる会社・担当者と組めるかどうかで大きく変わります。パートナー選びは ▶︎ 不動産売却はどこがいい？不動産会社の選び方5つの基準｜大手と中小も比較を参考にしてください。

真っ直ぐ不動産では、建物の価値を見極める査定と、囲い込みゼロの販売で高値成約を目指す ▶︎ 売り方で、結果が変わる｜不動産売却のプロに全部任せる真っ直ぐ売却プランを用意しています。どのプランが合うか迷ったら、▶︎ 【かんたん診断】ぴったりの売却プランはどれ？｜真っ直ぐ不動産の3つのプランを比較を試してみてください。

大切に住み継いできた家を、次の家族へ。納得できる売却を応援しています。

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