買い替えの仲介手数料は完全無料にできる！｜売却0円×購入0円という選択肢

マイホームの買い替えでは、売却と購入で仲介手数料が2回かかります。5,000万円の家を売って5,000万円の家を買うと、仲介手数料は合計で約343万円。「これじゃあ住み替えなんてムリ…」と諦めかけている売主さまもいるのではないでしょうか。

真っ直ぐ不動産なら、条件がそろえば、「売却0円×購入0円」＝買い替えの仲介手数料を「完全無料」にできます。手数料が無料になるのには明確な仕組みがあるため、この記事では、0円にできる条件だけでなく、代わりに受け入れるデメリットまで包み隠さず解説します。

▼この記事でわかること（結論）

買い替えの仲介手数料は最大で完全無料にできる
売却0円の条件は査定3,000万円以上・流通性など4つ
購入は新築・リノベなら0円、居住中の中古は2.2%
0円の代償は囲い込みと「仲人」の立場

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。ゆめ部長は財閥系大手仲介会社から中小の不動産会社まで複数の会社で経験を積み、現在は売却専門の「真っ直ぐ不動産」を運営しています。大手・中小の両方を知るからこそ語れる「買い替え費用の抑え方」をお伝えします。

※本記事は2026年7月の最新情報に対応しています。

買い替えでかかる仲介手数料はいくら？

まず、現実を直視するところから始めましょう。

宅建業法で定められた仲介手数料の上限は「成約価格×3%+6万円（税抜）」です。これはあくまで「上限」なので、これより安くすることは自由競争でOKとされています。

では、上限の仲介手数料を請求する不動産会社に依頼して買い替えをしたら、いくらかかるのでしょうか。2つのケースで見てみます。

ケース1：

3,000万円のマンションを売却して、
5,000万円の戸建を購入する場合。
仲介手数料の合計は277万2,000円（税込）です。

ケース2：

5,000万円のマンションを売却して、
5,000万円の戸建を購入する場合。
仲介手数料の合計は343万2,000円（税込）です。

買い替えを諦めたくなる金額ですよね…。でも、この仲介手数料を「完全無料」にできるとしたら、一気に道が拓ける気がしませんか！？次の章から、売却側・購入側の順番で「0円にする方法」を解説していきます。

売却価格・購入価格ごとの仲介手数料は、次の記事の自動計算ツール＆早見表で確認できます。

不動産売却の仲介手数料｜自動計算ツール＆早見表【1000万〜2億円】

売却の仲介手数料を0円にする方法と条件

真っ直ぐ不動産には、売主さまの仲介手数料が0円になる「0円売却プラン」があります。仕組みはシンプルです。真っ直ぐ不動産が買主さまを自力で探し出し、買主さまから仲介手数料を受け取るため、売主さまから受け取らなくても仕事として成立する、というものです。

手数料0円を最優先したい売主さまは下記の記事を読んでください→
新人でも売れる物件に仲介手数料を払いますか？｜0円売却プランなら無料

利用できる条件は次の4つです。

査定価格が3,000万円以上であること
需要があり、流通性が高い物件であること
100%囲い込み（レインズ非掲載）に同意すること
媒介契約は一般媒介（他社への重複依頼は不可）

3つ目の条件がデメリットの正体です。

レインズに登録しないため、物件情報の拡散力は下がります。また、売主さま・買主さまの双方がお客さまになるため、真っ直ぐ不動産は売主さまだけの味方にはなれません。立場としては、両者の間に立つ「仲人」です。

この2つのデメリットを受け入れられるかどうかが、0円売却プランを選ぶ分かれ目になります。流通性が高い人気物件であれば、情報を拡散しきれなくても納得できる価格で成約できる可能性が高い。だからこそ「流通性」を条件にしているわけです。

仲介手数料無料のデメリットについては、ゆめ部長が自宅売却で検証した次の記事で詳しく解説しています。

仲介手数料無料で売却できるからくりと4つのデメリット｜宅建士が自宅で検証

仲介手数料0円！宅建士が自宅マンションを囲い込みで売ってみた【手残り+450万円】

購入の仲介手数料は0円 or 2.2%

次は購入側です。真っ直ぐ不動産では、買い替え先の購入をサポートする場合、買主さまの仲介手数料は、次のどちらかになります。

【1】無料＝0円

【2】 2.2%・上限165万円（税込）

分かれ目はシンプルで、真っ直ぐ不動産が売主さまから仲介手数料をもらえるかどうか、です。

新築一戸建てやリノベーション物件は、売主さまが不動産会社です。売主さまから仲介手数料をもらえることが多いため、買主さまは0円にしやすくなります。

居住中の中古マンション・中古戸建は、個人の売主さまが他社へ売却を依頼しているケースが大半です。売主さまから仲介手数料をもらえないため、0円にはできません。ただし、2.2%の場合は上限165万円（税込）のキャップがあるため、価格が高い物件ほどお得になります。（7,500万円以上で一律165万円になります！）

なお、新築一戸建て・リノベーション物件でも、売主さまから仲介手数料が出ない契約では0円にできないことがあります。物件のURLを送ってもらえれば、0円になるか2.2%になるか？すぐに確認して回答しますので、お気軽にお問い合わせください。

物件種別ごとの詳細は、次の2記事で解説しています。

新築一戸建ての仲介手数料無料｜売却も任せる買い替え限定で諸費用を節約

リノベ済み中古マンションの仲介手数料無料｜売却も任せる買い替え限定で諸費用を節約

売却0円×購入0円＝買い替えの仲介手数料は完全無料

ここまでの売却側・購入側を掛け合わせると、買い替えの仲介手数料はこうなります。

■ パターン①

0円売却プラン × 新築一戸建て・リノベーション物件
＝売却0円＋購入0円で「完全無料」

■ パターン②

0円売却プラン × 居住中の中古物件
＝売却0円＋購入2.2%（税込・上限165万円）

パターン①なら、5,000万円の売却×5,000万円の購入でかかるはずだった仲介手数料343万2,000円が、まるごと0円になります。パターン②でも、売却側の仲介手数料が消えるうえ、購入側は2.2%＝110万円（税込）。343万2,000円の負担が110万円になり、約3分の1までお得にできます！

もちろん、前提を忘れてはいけません。

売却側の0円には「査定3,000万円以上・流通性が高い物件・100%囲い込みへの同意」という条件があり、購入側の0円には「売主さまから仲介手数料をもらえる物件」という条件があります。全ての買い替えが完全無料になるわけではなく、条件がそろった場合の最大値が完全無料、ということです。

手数料0円が最優先ではない売主さまへ

ここまで読んで「手数料は安くなるけど、囲い込みには抵抗があるなぁ…」と感じた売主さまもいると思います。その場合は、無理に0円にこだわる必要はありません。真っ直ぐ不動産には、レインズに登録して情報を拡散するオープン売却プランもあります。

一方、「物件を広く公開して、高値をとことん狙いたい」という売主さまには、レインズに登録してプロに全部任せる真っ直ぐ売却プランもあります。

囲い込みには抵抗がある売主さまは下記の記事を読んでください→
「囲い込みしません」を信じられますか？｜囲い込みできないオープン売却プラン

売却物件を広く公開して売りたい売主さまは下記の記事を読んでください→
売り方で、結果が変わる｜不動産売却のプロに全部任せる真っ直ぐ売却プラン

まとめ

この記事のポイント：

買い替えの仲介手数料は売却と購入で2回分かかることが多い
0円売却プランなら売却さまの仲介手数料は0円
購入は物件により0円 or 2.2%（上限165万円）
条件がそろえば買い替えの手数料は完全無料
広く公開して高値を狙うなら真っ直ぐ売却プランという選択肢

買い替えでは売却と購入で仲介手数料が2回かかります。しかし、真っ直ぐ不動産の「0円売却プラン」で売却の手数料を0円にし、購入先が新築一戸建て・リノベーション物件で売主さまから手数料をもらえるなら、購入も手数料0円。条件がそろえば、買い替えの仲介手数料は完全無料にできます。

ただし、0円には代償があります。売却は100%囲い込みと「仲人」の立場を受け入れること、購入は物件によって2.2%（税込・上限165万円）になること。この記事で解説した条件とデメリットを天秤にかけて、手数料が最優先なら0円売却プラン、囲い込みに抵抗があるならオープン売却プラン、広く公開して高値を狙うなら真っ直ぐ売却プランを検討してみてください。

皆さまからの問い合わせを心よりお待ちしています。