不動産購入申込の「1番手」になるには？｜2番手でも買える可能性と逆転の方法

気に入った物件がやっと見つかって購入申込を入れたのに、「他にも申込が入っています」「2番手になります」と言われてしまった…。不動産購入では、こんな悔しい場面がよく起こります。そこで、「1番手」の意味と、1番手になるための条件、そして、2番手からの逆転の可能性まで、買主さまの立場で整理します！

▼この記事でわかること（結論）

1番手＝交渉する権利の順番です
申込の早さより申込の質で決まります
事前審査の内定が最重要条件です
2番手でも逆転の場面が3つあります

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。ゆめ部長は財閥系大手仲介会社から中小の不動産会社まで複数の会社で経験を積み、現在は売却専門の「真っ直ぐ不動産」を運営しています。大手・中小の両方を知るからこそ語れる「1番手の取り方」をお伝えします。

※本記事は2026年7月の最新情報に対応しています。

不動産申込の「1番手」とは？｜番手の定義

まずは、「1番手」「2番手」という言葉の意味から確認しましょう。

実は、不動産取引の実務では「1番手」について明確な定義づけがされていません。

たとえば、

購入申込書を先に入れた
住宅ローンの事前審査が通った
事前審査が通って交渉も成立した

など、営業マンや不動産会社によって言うことが変わります。そこで、ゆめ部長が考える「1番手」の定義を書いておきます。

「1番手」の「番手」は交渉する権利の順番だと考えます。交渉する権利は、住宅ローンの事前審査が内定済み、あるいは現金購入であり、不動産購入申込書の提示による意思表示ができていることで発生します。

この定義を買主さまの視点で読み替えると、大事なポイントが見えてきます。それは、購入申込書を出しただけでは「1番手」を主張できない、ということです。事前審査が内定していないと、後から申込をした現金購入や事前審査内定済みの買主さまに順番を追い越されてしまいます。「先に申込したのに、なんで！？」と思うかもしれませんが、売主さまから見れば、事前審査が済んでいない申込は「本当に買えるかどうかわからない申込」なんですよね。

「1番手」になると交渉を開始でき、条件がまとまれば「契約予定」となり、原則として、そのまま売買契約へ進みます。

誰と契約するかを決めるのは売主さま｜申込順では決まらない

もう1つ、買主さまに知っておいてほしい実務のルールがあります。

複数の購入申込が入ったとき、誰と契約するかを決めるのは売主さまです。「先に申込をした人と契約しなければならない」という法律のルールはありません。不動産は早い者勝ちではなく、それぞれの買主さまの条件を見比べて、売主さまが選ぶのが実務です。

これは、ゆめ部長の意見ではありません。不動産会社間のルールである「レインズ利用ガイドライン」でも、同時に複数の購入申込があった場合は、依頼者（売主さま）が選択できると定められています。

売主さまがどんな基準で買主さまを選び、どんな作法で2番手を繰り上げるのかは、不動産売却の「1番手」「2番手」とは？優先順位の決め方と注意点｜買主を選ぶのは売主で詳しく解説しています。

だからこそ、申込のスピードを競うのではなく、「売主さまに選ばれる申込」ができるように準備することが、1番手を取るための本質になります。ここからは、その条件を具体的に見ていきましょう。

1番手になるための条件｜売主さまに選ばれる申込とは

売主さまは、次のような項目で申込の条件を見比べています。

住宅ローン：事前審査が内定しているか
価格交渉：多い・少ない・ない
特約：ある・ない
手付金額：多い・少ない
契約可能日・引渡可能日：早い・遅い
買主さまの人柄：信頼できるか

この項目を逆から読めば、そのまま「1番手を取るための設計図」になります。1つずつ解説しますね。

最重要は、住宅ローンの事前審査です。人気物件を狙うなら、物件探しと並行して信頼度の高い都市銀行で事前審査を済ませておきましょう。申込の場面になってから「審査はこれからです」では、現金購入や審査内定済みのライバルに勝てません。逆に、事前審査さえ内定していれば、現金購入の買主さまと比べても、売主さまにとってのリスクはほとんど変わらないと評価してもらえます。

「ネット銀行の方が金利は低いのに…」と思うかもしれません。その通りなのですが、ネット銀行の事前審査は簡易的で、本審査で崩れるケースが増えているため、売主さま側からは信頼度が低く見られてしまいます。そこで、人気物件の争奪戦では都市銀行の事前審査で1番手を確保し、本審査の段階で金利の低い銀行も並行検討する。この2段構えなら、競争力と金利を両立できます。

価格は、満額に近いほど有利です。ライバルがいる状況での価格交渉は、それだけで順位を落とす材料になります。「どうしても欲しい物件は交渉しない」が鉄則です。

特約は、少ないほど有利です。特に、住み替えで「自宅を売却できなければ購入をやめられる」という買い替え特約を付ける場合、売主さまから見ると契約が流れるリスクを抱えた申込になります。満額で申込しても、特約なしのライバルに負けることがあると知っておいてください。

手付金・契約日・引渡日は、売主さまの希望に寄り添えるほど有利です。手付金をしっかり用意し、日程は「売主さまの都合に合わせます」と伝えられると、申込の信頼度が上がります。

最後に、人柄です。意外に思うかもしれませんが、内覧時の振る舞いや、やり取りの誠実さは、売主さまの判断に影響します。条件が僅差なら「この人に売りたい」で決まることは、本当によくあるんですよ。

ちなみに、「手紙を書いたほうがいいですか？」「お土産を持って行ったほうがいいですか？」という質問も意外と多いんです。ゆめ部長の答えは「基本は不要」。まずは条件で勝負するのが本筋です。

それに、手紙やお土産が売主さまに届くかどうかは、間に入る営業マン次第です。両手仲介を狙う業者なら、他社のお客さまの手紙が売主さまに渡る前に握り潰されてしまうこともあります。

ただ、実際の取引では、条件が僅差だったときに手紙やお土産が最後の決め手になったこともあります。あくまで「もしかしたら、好印象につながるかもな」程度に考えておいてくださいね。

1番手を確保するには？｜売渡承諾書の効果と限界

「1番手になれた！この物件を確保しておきたい！」と思ったら、どうすればいいのでしょうか。

まず、購入申込書で意思表示をしたうえで、担当の営業マンに「1番手として進めたいです」と、はっきり伝えてください。

そのうえで、「売渡承諾書をもらえませんか？」と担当者にお願いしてみる方法があります。売渡承諾書は売主さまに発行してもらう書面ですから、買主さまが自分で動くのではなく、担当者を通じて売主さま側へ依頼してもらう形です。ゆめ部長も、買主さまに求められて売主さまのところへもらいに行ったことが何度かありますし、売主さまの気持ちが揺らぎそうな取引では、仲介の担当者同士が相談して「約束を書面に残しましょう」と動くこともあります。

ただし、期待しすぎは禁物です。実務では、売渡承諾書を発行しない取引の方が多数派ですし、後で解説する通り、売渡承諾書をもらっても売買契約が成立するわけではありません。「売主さまとの約束を少し強める効果がある」という程度に考えておきましょう。

それよりも効果的なのは、スピードです。1番手の地位は、売買契約を結ぶまで確定しません。条件がまとまったら、できるだけ早く契約日を決めて、契約までの期間を短くする。これが、1番手を守るいちばん現実的な方法です。

口約束では契約は成立しない｜諾成契約ではない理由

ここで、1番手・2番手の話の土台になっている法律の知識を確認しておきます。

民法の定めでは、意思表示の合致で契約は成立します。「買いたい！」「じゃあ、売るよ！」で成立するのが原則なんです（諾成契約・だくせいけいやく）。

ところが、不動産取引は違います。買主さまが「購入申込書」を提出し、売主さまから「売渡承諾書」を受け取ったとしても、まだ売買契約は成立していません。売買契約書への署名捺印＋手付金の授受が契約成立の要件になるのが一般的で、不動産の売買契約は民法の原則どおりには扱われないと知っておいてくださいね。

なお、誰と契約するかを売主さまが自由に決められます（民法：契約自由の原則）。ただし、この自由も無制限ではありません。「契約成立は確実」と信じ込ませて相手に準備の費用を負担させた後に一方的に破棄した…というような特殊なケースでは、例外的に損害賠償責任を問われた裁判例もあります。

このルールは、買主さまにとって両刃の剣です。1番手になっても、契約前なら売主さまの判断で他の買主さまに変更される可能性がある。その一方で、2番手になってしまっても、契約前ならまだチャンスが残っている。次の章で、この「逆転」の話をしましょう。

2番手でも買える可能性はある｜逆転が起きる3つの場面

「2番手です」と言われても、すぐに諦める必要はありません。実務では、次の3つの場面で逆転が起こります。

【1】1番手の住宅ローン事前審査が否決・難航する
【2】1番手が「買い上げ」に応じない
【3】1番手が申込をキャンセルする

【1】は、そのままの意味です。1番手の審査が通らなければ、順番が繰り上がります。

【2】は、少し解説が必要ですね。たとえば、1番手が価格交渉ありの申込で、2番手の買主さまが満額で申込をした場合。誠実な不動産会社は、1番手に「満額の申込が入りました。満額まで買い上がれますか？」と確認します。ここで1番手が「上がれません」と答えれば、2番手が繰り上がる、という流れです。つまり、2番手の立場からは、満額（またはそれ以上の条件）を提示することが、逆転を起こす一手になります。

【3】は、意外と多いパターンです。売買契約を結ぶまでであれば、通常、ノーペナルティで購入申込をキャンセルできます。1番手が他の物件に心変わりして、順番が回ってくることは珍しくありません。

2番手として待つときのコツは3つです。

1つ目、「2番手として確保してください」と明確に伝えること。あいまいにしていると、3番手の申込が入ったときに埋もれてしまいます。

2つ目、事前審査・資金計画を完璧に整えて、繰り上がった瞬間に即・契約へ進める状態を作っておくこと。

3つ目、その物件だけに固執せず、他の物件探しも並行すること。もっと良い物件に出会えることもありますし、「この物件を逃しても他がある」という状態を作れれば、繰り上がったときにも焦らず、強気で交渉できるようになりますからね。

それと、番手をめぐる駆け引きは市況によっても変わります。申込が集中する売り手市場では、この記事で解説してきた「事前審査＋満額＋特約を絞る」の総力戦になります。反対に、申込が入りにくい買い手市場なら、慌てて満額で勝負する必要はありません。価格・特約・残置物・引渡日などの条件を交渉する余地が広がります。狙っている物件に申込が集中しているのかどうか、担当者に確認しながら攻め方を決めてくださいね。

なお、ここまで見てきたとおり「番手」には明確な定義がなく、運用は担当者次第です。この曖昧さを悪用して、条件で負けていないはずの申込を「2番手です」と握り潰す囲い込みが実際にあります。この手口は不動産売却の囲い込みの見抜き方｜業者の手口30選を6パターンで分類の手口㉗で詳しく解説しています。

内覧なしの申込はアリ？｜ノールック買付が警戒される理由

最後に、少し番外編の話をしておきます。

人気物件を確保するために、内覧をせず、ネット情報と写真だけで購入申込を入れる「ノールック買付」という方法があります。スピード勝負では有利に見えますが、実は、売主さま側から警戒されやすい申込です。

実際にゆめ部長が相談を受けた事例では、海外在住の買主さまが内覧なし・満額・現金購入で申込をしましたが、売主さま側は「実物を見ていない申込はキャンセルのリスクが高い」と判断し、この買主さまを1番手にしつつも販売活動を止めず、他の買主さまを探し続ける対応を取りました。満額・現金でも、内覧なしというだけで「物件を抑える力」は弱くなってしまうんですね。

どうしても現地へ行けない事情がある場合を除いて、申込の前に内覧をすることをオススメします。内覧は、物件を確認する場であると同時に、売主さまに「この人なら安心して売れる」と感じてもらう場でもあるからです。

まとめ

この記事のポイント：

1番手＝交渉する権利の順番
申込の早さより申込の質で決まる
事前審査の内定が最重要条件
売渡承諾書は約束を強める程度の効果
2番手でも逆転の場面は3つある

不動産購入の「1番手」は、申込の早さではなく、申込の質で決まります。事前審査を先に済ませ、価格・特約・日程で売主さまに寄り添った申込を準備すれば、後から参戦しても1番手を取れますし、2番手になっても逆転のチャンスは残っています。

買主さまの物件購入がうまくいきますように！！

本日も最後までお読みくださり、ありがとうございました。