マンション・家を相場より5％高く売る方法｜競争を巻き起こす売却戦略

「うちなら相場より1,000万円高く売れますよ！」査定訪問でこんな提案をされたら、心が動きますよね。でも、ちょっと待ってください。その高値査定、売主さまのための提案ではないかもしれません。

マンション・家の売却に「絶対」はありません。それでも、正しいゴール設定と正しい戦略で、高値成約の可能性を高める努力はできます。

ゆめ部長が売主さまと一緒に本気で目指す目標は「相場＋5％」。相場には下限と上限の幅があり、下限の＋5％では幅に吸収されてしまいますから、狙うのは相場上限の＋5％です。

相場が6,700万円〜7,000万円の物件なら、目標は上限7,000万円＋350万円の7,350万円。けっこう高い目標なんですよ。

相場＋5％の高値成約を勝ち取るために必要なもの。それは「競争」です。この記事では、買主さまにも、不動産会社にも競争してもらい、高値成約を勝ち取る売却戦略を解説します。

▶︎ 前提となる不動産という商品の特徴は「不動産売却はたった1組を見つける戦い｜一点物だからこその売り方」で詳しく解説しています。

▼この記事でわかること（結論）

「相場＋5％」は競争を起こせば本気で狙えるゴール
＋10％超は売れない無謀な価格。「＋5％」を本気で目指す
物件力・撮影・広告拡散で買主さまの競争を巻き起こす
囲い込みゼロなら他社の営業マンも競争に加わる

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。ゆめ部長は財閥系大手仲介会社から中小の不動産会社まで複数の会社で経験を積み、現在は売却専門の「真っ直ぐ不動産」を運営しています。大手・中小の両方を知るからこそ語れる「競争を起こす売却戦略」をお伝えします。

※本記事は2026年7月の最新情報に対応しています。

「相場＋5％」が現実的なゴール｜高値査定に釣られない

最初に、ゴール設定の話をさせてください。

ゆめ部長の売却語録に『「相場＋5％」は、狙って勝ち取る』という一節があります。なぜ＋10％でも＋15％でもなく、＋5％なのか？それは、相場上限＋5％が、20年超の現場で何度も勝ち取ってきた経験から見えてきたラインだからです。＋5％を超えるとかなり厳しくなり、申込が入っても価格交渉される可能性がすごく高くなります。

具体例で考えてみましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼したら、どの会社も7,000万円弱でした。6,700万円～7,000万円が相場と見てよさそうです。ところが、ある会社だけ「8,000万円でスタートしましょう！」と提案してきました。

おそらく、「もしかしたら、8,000万円で売れちゃうかもしれないよなぁ…」と心が揺れ動いてしまうと思います。しかし、この提案に乗ってはいけません。8,000万円は相場＋15％～20％前後。まず売れない価格です。

では、なぜ売れない価格を提案する不動産会社がいるのでしょうか？

答えはシンプルで、媒介契約を獲得したいからです。査定訪問には複数社が呼ばれることが多く、ライバル会社に勝つために、無理だとわかっている高値を提示する会社があります。高く売れたら嬉しい、という売主さまの気持ちを逆手に取った営業トークですね。

▶︎ 高値査定が搾取の入口になる仕組みは「不動産業界の闇｜高値査定→干す→値こなし→業者買取→専任返しで売主を搾取する仕組み」で詳しく解説しています。

実際にあった話です。高値査定につられて他社で売却をスタートした売主さまから、「これじゃ売れないから価格を下げなきゃダメだと営業に迫られて困っている」と相談がありました。仕切り直して正しい売却活動を行った結果、相場＋5％弱で成約。売主さまは「高い査定額につられて時間を無駄にしちゃったね」と話していました。

高値査定は売主さまを喜ばせる罠。ゆめ部長なら、7,350万円前後からスタートして「相場＋5％」を本気で勝ちにいきます！！

高値成約は「競争」から生まれる｜値下げ交渉を受ける側から、買主さまを選ぶ側へ

次は、相場＋5％をどうやって勝ち取るかの話です。

通常の不動産取引では、値下げ交渉が入ります。「あと200万円下がりませんか？」という感じですね。1組の買主さまとだけ商談している状況では、断ったら買ってもらえないかもしれない…と、売主さまが弱い立場に置かれてしまいますよね。

では、買いたい人が複数現れたら、どうなるでしょうか？

■ 「満額でOKだから売ってほしい」
■ 「契約日と引渡日は売主さまに合わせるから買わせてほしい」
■ 「残置物はそのままで構わないよ」

立場が逆転して、売主さまが買主さまを選ぶ側になります。値下げ交渉は消え、価格も条件も、売主さまが有利になる可能性があるのです。

相場＋5％の高値成約は、この競争から生まれます。高く売りたいなら、競争を巻き起こそう。これがゆめ部長の戦略です。

では、競争はどうすれば巻き起こせるのか？？競争の巻き起こし方を、売却活動と情報公開の2つに分けて解説します。

競争を巻き起こす売却活動｜物件力×(営業力＋撮影力＋宣伝力)

競争を巻き起こす力は、1本の式で表せます。

売却力＝物件力×（営業力＋撮影力＋宣伝力）

ゆめ部長が20年超の現場経験から導き出した、不動産売却力の方程式です。この方程式を売却活動に落とし込むと、やることは次の4つになります。

■ 物件力を高める（掃除・おもてなし・リペア・法律関係の調整など）
■ 綺麗な写真・動画・VRを用意する
■ 物件情報をできるだけ多く・広く拡散する
■ 問い合わせ・内覧に丁寧に対応して、買主さまの購入意欲を高める

まず、撮影力と宣伝力。皆さまが購入する立場で考えてみてください。SUUMOや不動産会社からもらった販売図面に、リビングに光が注ぐ写真や、家族団欒のひと時を過ごすイメージができる写真があったら、どうですか？やっぱり、現地を見に行きたくなりますよね？？

写真だけでなく、「リフォーム履歴」や「購入時の設計図面あります」などの情報が書かれていると安心できますし、売主さまが隠したがるネガティブ情報までちゃんと書いてあれば、売主さまへの信頼感がグングン上昇するはずです。魅力が伝わる写真を撮る力と、情報を多く・広く届ける力。この2つが内覧数を左右します。

次に、物件力。内覧に来てもらえたら、綺麗＆清潔な室内でおもてなし。水回りのハウスクリーニング完了！スリッパが綺麗に並べられ、玄関を開けるとすぐにイイ匂い。そして、快適に内覧できるようにエアコンまで付けてくれていたら、きっと、テンションが上がるはずです。

最後に、営業力。内覧時の丁寧な案内、買主さまの不安や質問への的確な回答、内覧後のフォロー。こうした対応の積み重ねが、「買いたい」という気持ちを後押しします。

こうして「買いたい！」「興味がある！」と言ってくれる人をたくさん集めるほど、競争は激しくなります。

▶︎ 方程式の詳しい使い方は「不動産売却力の方程式｜物件力×（営業力＋撮影力＋宣伝力）で数百万円の差がつく」で詳しく解説しています。

巻き起こる競争の構図｜買主さまの数も、購入意欲も上がる仕組み

もう1つの鍵が、囲い込みをせず、レインズをフル活用することです。

レインズは不動産会社専用の物件情報ネットワークです。ここに登録して情報を公開すれば、たくさんの不動産会社が買主さま探しに参加できるようになります。

つまり、競争に参加するのは、売却を任された不動産会社が自社で見つけた買主さまだけではありません。他社が見つけた買主さまも、同じ土俵で競争してくれるのです。

しかも、物件は1つしかありません。他社に決められたら、その時点で終わりです。

だから、他社経由の買主さまには、「この物件は自分が決めたい！」と本気で競ってくれる営業マンが付きます。その熱意が、買主さまの購入意欲も高めてくれるのです。買主さま同士の競争と同時に、営業マン同士の競争も巻き起こる。競争が二重になる構図です。

実例を1つ。文京区のマンションを売却サポートしたとき、木曜日にレインズへ登録したら、週末の土曜日・日曜日だけで10件ほどの内覧予約が入りました。囲い込みをせずに情報を公開すれば、紹介できる物件を探している不動産会社から、あっという間に内覧予約が集まるのです。

ところが、普通の不動産会社は逆のことをします。両手仲介を狙って囲い込み（物件情報を隠して、他社に買主さまを見つけさせないことです。）をするため、競争の土俵に自社のお客さましか乗りません。これでは、値下げ交渉を受ける側に逆戻りです。

▶︎ 囲い込みの手口と対策は「不動産の囲い込みとは？売主を裏切る仕組みの全体像｜業界20年のプロが解説」で詳しく解説しています。

競争を最大化するプラン｜ゆめ部長のオススメは真っ直ぐ売却プラン

最後に、この記事の戦略を実行するならどのプランが合うかを紹介します。ゆめ部長のオススメは、真っ直ぐ売却プランです。

物件力アップの提案から写真・動画・VRの撮影、SUUMO・at homeへの丁寧な情報掲載まで、競争の土台づくりをプロが全部担当します。そして、囲い込みをせずレインズをフル活用しますから、自社のお客さまも、他社のお客さまも、全員が同じ土俵で競争に参加。買主さま同士の競争と不動産会社同士の競争、この記事で解説した2つの競争を両方とも最大化できるプランです。

▶︎ 「売り方で、結果が変わる｜不動産売却のプロに全部任せる真っ直ぐ売却プラン」で詳しく解説しています。

なお、囲い込みが特に不安な売主さまには、構造的に囲い込みできないオープン売却プランもあります。真っ直ぐ不動産が買主さまを見つけても手数料を受け取らない契約のため、自社で買主さまを探さず、囲い込みをする理由そのものがありません。その分、他社の営業マンの力をフル活用して競争を巻き起こす設計です。

▶︎ 「「囲い込みしません」を信じられますか？｜囲い込みできないオープン売却プラン」で詳しく解説しています。