販売図面 ＋ フォトギャラリー

買主さまがSUUMOやat homeで気になる物件を見つけた後、詳しくチェックするのが「販売図面」です。写真、間取図、アピールポイント——すべてが1枚に凝縮された、いわば「物件の顔」。この1枚の印象が悪ければ、内覧すらしてもらえません。

「不動産屋さんが作るものだから、お任せするしかない」——そう思っていませんか？実は、販売図面の完成度は、売主さまがどれだけ関わるかで大きく変わります。

不動産仲介歴20年超の宅建マイスター・ゆめ部長が解説します。

まず、真っ直ぐ不動産の販売図面を見てください

言葉で説明するよりも、まず実物を見てもらった方が早いですよね。これが真っ直ぐ不動産が作る販売図面です！

QRコードをつけて、YouTubeの物件紹介動画と360°VR内覧を見られるようにしています。内覧前の予習、内覧後の復習、夫婦間での情報共有、ご両親に見せて資金援助をお願いする——いろんな使い方ができるので、買主さまにすごく喜ばれています。

そして、2枚目がフォトギャラリーです。

リビング・キッチン・浴室・眺望など、写真を最大限掲載しています。各写真にはキャプションをつけて、設備のスペックや特徴がひと目でわかるようにしています。

写真撮影で1時間〜2時間かけ、アピール文を売主さまと一緒に考えて作成するので、販売図面を作るだけで数時間かかっています。「大切なマイホームが素敵なファミリーに受け継がれて欲しい」——そんな愛情を込めて、毎回作成しています♪

販売図面は「第一印象」が勝負

買主さまは大量の販売図面を見比べます。たくさんの中に埋もれず、印象に残せるかが重要ポイントです。

ゆめ部長の経験上、ポータルサイトで最初に物件をチェックするのは奥さまが多いです。新しいマイホームでの生活を思い浮かべてワクワクできる——そんな魅力が込められた写真と情報が、内覧につながりやすいんですよね。

「わぁ〜ステキ♪」

「ここ、見に行きたいね！」

こんな言葉が生まれたら大成功。だからこそ、写真の明るさ、生活動線のわかりやすさ、周辺環境の情報など、「暮らしのイメージが湧く」図面を作ることにこだわっています。

真っ直ぐ不動産の販売図面｜3つのこだわり

真っ直ぐ不動産では、販売図面を「売れる営業ツール」にするために、3つのこだわりを持っています。もちろん、販売図面の制作はすべて標準サポートとして無料です。写真撮影、動画・360°VRのQRコード連携、フォトギャラリーの制作まで、売主さまに別途費用を請求することはありません。

① 売主さまへの徹底ヒアリング

販売図面を作る前に、まず売主さまから物件の魅力とその優先順位をヒアリングします。

「この物件の一番の魅力は何ですか？」

「住んでいて良かったと思うポイントは？」

「周辺環境でアピールしたいことは？」

売主さまが教えてくれる情報は、ゆめ部長では気づけない「住んだ人だけが知る魅力」です。内見30分では絶対にわからない情報を、売主さまは持っている。それを引き出して販売図面に落とし込めるかどうかで、図面の完成度が大きく変わるんです。

さらに、現場で感じた魅力に加え、分譲時パンフレット・図面集・管理規約・総会議事録・長期修繕計画書など、物件資料を徹底的に読み込んで魅力を洗い出します。

② 情報を「もりもり」に盛り込む

業者間の物件情報ネットワーク「レインズ」に登録できる販売図面は1枚のみ。だからこそ、真っ直ぐ不動産では引き算して余白を残すより、情報を「もりもり」に盛り込む方針を取っています。

売主さまからヒアリングした内容に加え、物件資料から読み取れる情報も盛り込みます。

【 盛り込む情報の例 】

「デザイン重視で余白たっぷり」の販売図面は見た目こそオシャレですが、買主さまが知りたい情報が入っていなければ意味がありません。デザインセンスが良すぎるとアピール文がポエムのようになったり、不動産価値をアピールできていなかったり…。そんな残念な図面も見てきました。

1枚の図面に、買主さまが知りたい情報をすべて詰め込む。これが「売れる販売図面」の条件です。

③ 売主さまの意見を取り入れて、一緒に作り上げる

販売図面が完成した後も、売主さまから「もっとこうしたい！」という意見をもらえると、図面はどんどん良くなります。

不動産屋さんが作った販売図面に、シロウトが口出しなんてできない…と思うかもしれませんけど、口出しはOK！全く問題ありませんので、積極的に意見を伝えてください。

実際にあるマンションの売主さまからもらった意見を紹介すると——

こういう意見、正直ものすごく嬉しいんですよ。住んだ人にしかわからない「暮らしの実感」が販売図面に反映されることで、図面の訴求力が格段に上がります。

もちろん、販売図面のスペースには限りがあります。もらった意見をすべてそのまま入れるのは難しいこともある。だからこそ、「限られたスペースの中に何を入れるか？」という優先順位付けを、売主さまと一緒に検討します。

特に陽当りは要チェックです。写真を見て「暗く見えちゃうな。もっと明るいのにさ…」と思ったなら、「リビングには午前中に光が注ぎ込むから、この時間で撮り直してほしい！」と伝えてください。再撮影すらしてくれないのであれば、上司に連絡したり、他の不動産屋さんに変更してしまいましょう。

他社で売却していた売主さまから、「こんなに一所懸命やってくれたのは初めてです！」と言ってもらえることも。実際、3社が売却サポートしていた物件を引き継いだことがありましたが、販売図面を一緒に作り直したことで売主さまとの信頼関係がグッと深まりました。

ゆめ部長自身も、自宅マンションを売却した時にこれを実感しています。8年住んでいたからこそわかる物件の魅力を徹底的にまとめ、映像コンテンツと販売図面に落とし込んだところ、クオリティは通常とは明らかに違うものになりました。

つまり、売主さまとどれだけコミュニケーションを取って情報を聞き出しきれるか——これが販売図面の完成度を決めるんです。査定して広告を出して内見を案内するだけが営業マンの仕事ではありません。「売主さまから情報を引き出す力」こそが、本当の販売力だとゆめ部長は考えています。

※不動産広告には禁止されている表現（「最高」「日本一」など）があります。NGワードについてはお断りすることがありますので、ご了承ください。

売主さまが「これなら自信を持って出せる」と言ってくれる——それがゆめ部長にとっての100点です。

写真の話をもう1つ——夜間撮影という選択肢

ゆめ部長の撮影へのこだわりは標準サポート【 1 】写真で紹介していますが、ここでは販売図面ならではの話を1つだけ。

ライトアップされたエントランスや植栽が綺麗な物件では、夜の外観写真が驚くほど映えることがあります。

昼間とはまったく違う表情を見せてくれますよね。ただし、夜間撮影は毎回やるわけではありません。ライトアップが映える物件に限った話です。

それと、夜間にマンションの周りをウロウロしていると不審者扱いされかねないので（笑）、売主さまと一緒に撮影するのが条件です。「夜のエントランスが綺麗だから見てほしい」と教えてもらえれば、撮影に行きます。

物件種別ごとの販売図面構成

物件種別によって、販売図面の最適な構成は異なります。

マンション（2枚構成）

マンションは、販売図面＋フォトギャラリーの2枚構成です。1枚目に物件情報を凝縮し、2枚目で写真をたっぷり見せて視覚的な訴求力を高めます。

一戸建て（3枚構成）

一戸建ては、3枚構成で情報量を確保します。間取図と区画図がスペースを取るため、3枚目にフォトギャラリーを独立させています。間取図・区画図が大きく表示されるので、買主さまが内覧時にメモするのにも便利です。

土地（2枚構成）

土地は、参考プランを付けることで、買主さまが「どんな家が建つか」をイメージしやすくなります。更地のままでは想像しにくい「完成後の生活」を具体的に伝えられるのがポイントです。

先述のとおり、レインズに登録できる販売図面は1枚だけです。だからこそ、レインズ用の1枚には情報をギュウギュウに詰め込みます。2枚目以降のフォトギャラリーなどは、自社で買主さまを案内する時や、他社の仲介会社がお客さまを案内する時に提供する資料として活用します。

→ 実際の販売図面は「販売中物件一覧」で確認できます

販売図面が「適当」に作られる理由

ここまで販売図面のこだわりを語ってきましたが、残念ながら、販売図面が「適当」に作られているケースは少なくありません。その背景には2つの問題があります。

営業マン任せの弊害

多くの不動産会社では、販売図面の制作を営業マンに任せています。センスがある営業マンが作ればそれなりの図面ができますが、センスがないと壊滅的な図面になります。

大手仲介会社ではひな型を用意していますが、結果として情報がスッカスカの図面が量産されてしまう。写真0枚、間取図1枚だけの販売図面。切り張りと手書きで作った販売図面。ゆめ部長は何度もそんな図面を見てきました。

高額な商品である不動産を、こんな図面で売ろうとしている——これが不動産業界の「普通」なのです。

囲い込みと販売図面の関係

さらに深刻なのは、囲い込みを狙う会社が、わざと販売図面を適当に作るケースです。

販売図面はレインズに登録され、他の不動産会社も閲覧できます。魅力的な図面なら、他社が買主さまを見つけてくる可能性が高まる。しかし、囲い込みを狙う会社からすれば、他社に買主さまを見つけられると「片手仲介」になり、儲けが減る。だから、わざと図面の質を落とす——売主さまの利益より自社の利益を優先する構造です。

ゆめ部長がマイホーム購入の担当をしていた時、「なぜ、この重要なポイントを販売図面でアピールしないんだろう？」と思ったことが何度もありました。知識・経験がなさすぎて重要ポイントだと認識できないケースもありますが、囲い込みのためにわざとやっているケースもある。売主さまにとっても、買主さまにとっても、販売図面に情報と愛情が込められていないのは悲しいことです。

もし、今依頼している会社の販売図面が「適当」だと感じたら、遠慮なく修正を依頼してください。高額な商品を売却するために、高額な仲介手数料を支払うわけですから、売主さまの当然の権利です。それでも改善されないなら、会社の変更を検討すべきです。

囲い込みの詳しい手口と見抜き方については、「不動産売却の囲い込みとは？見抜き方と対策」で解説しています。

まとめ

販売図面は、買主さまが物件の詳細をチェックする時に見る「物件の顔」です。

「不動産会社にお任せ」ではなく、売主さまも一緒に販売図面を作り上げる。これが、高値成約への第一歩です。

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