リフォーム・リペア提案

不動産を高く・早く売却したいなら、現況のまま売るのではなく、リフォーム・リペアで物件力をアップさせることをオススメしています！

多くの不動産屋さんが「リフォームは不要！」と言いますけど、真っ直ぐ不動産は「物件力の最大化」こそが高値成約のカギだと考えています。

今回のお話では、売却前のリフォーム・リペアを検討する際に役立つ内容をまとめていますので、是非、最後まで読んでいってくださいね！

不動産仲介歴20年超の宅建マイスター・ゆめ部長が解説します。

まず、リフォームした現場を見てください

言葉で説明するよりも、まず実物を見てもらった方が早いですよね。これが真っ直ぐ不動産の売却サポートで、実際にリフォームした現場の写真です！

壁紙の張り替え

壁紙は数年で汚れてしまいますよね（涙）

コーナー部分はクロスが破れやすいですし、家具や家電をどかしてみるとけっこう汚れてしまっているものです。お子さんの落書きがあったり、引越のタイミングで壁に穴を空けてしまった…そんなことだってあるはずです。

クロスを張り替えるだけで一気に中古物件感が薄れませんか！？特に、アクセントクロスを張るとお客さまの印象アップに繋がりますよ♪

フローリング張り替え

ペットと一緒に生活していて傷や臭いが付いている場合や、お子さんが玩具を投げて傷だらけになってしまった場合などは、フローリングの張り替えがオススメです！

どうですか！？リノベ済みみたいに綺麗ですよね♪

なお、フローリングは既存の床の上に新しいフローリングを重ねる「上張り」という方法もあります。張り替えに比べて費用をグッと抑えられるので、予算と状態に応じて選択できますよ。

バルコニータイル設置

バルコニーからの景色がウリになるなら、バルコニーの魅力を徹底的に高めて1番のアピールポイントに仕上げちゃいましょう！

バルコニータイルを張ると、明るく広く見えますし、リビングから見た景色の印象がさらにアップしますよ。そして、バルコニーで本を読んだり、珈琲を飲む生活をイメージしやすいように、テーブルや椅子を置いてみるのもオススメです♪

畳の表替え

畳の表替えをするだけで印象が一気にアップします！

さらに、い草の良い匂いで心が和みますよね♪　玄関を開けた瞬間から良い気分です～～

費用対効果も高いので超・オススメですよ。

浴室の壁面色変更

ゆめ部長は、カエルちゃん色のグリーン、好きですけどね。でも、一般的には、グリーンよりホワイトの方が受けは良いです。

そこで、浴室の壁面にダイノックシートを張ってイメチェンしました！清潔感があり、お風呂が広く感じられたのも良かったです♪

トイレの床材交換

トイレがちょっと古い印象を与えてしまうため、本当はトイレ本体の交換を提案したかったんです。しかし、他のリフォームで予算オーバーになってしまいそうだったので、壁紙・床（ヘリンボーン）・ペーパーホルダーの交換だけ実施しました。

暗い印象のクッションフロアをオシャレなヘリンボーンの床に変更した効果は抜群でした！全部を変えなくても、ポイントを絞れば十分に印象は変わる——買主さまの評価も高かったのが嬉しかったです！

部品交換・補修

水回りは汚れが付きやすく印象が悪くなりやすい箇所ですよね。また、5年・10年使用していると水漏れしていることも多いと言えます。

シャワーヘッド、水栓、コーキング——1つ1つは小さな交換ですが、まとめてやると水回り全体の印象がガラッと変わります。

他にも、吸気口のレジスター交換も費用対効果が良いのでオススメです。レジスターは、割れている・変色している・汚れで真っ黒になっている…なんてことが多いですからね。

真っ直ぐ不動産のリフォーム提案｜3つの特徴

真っ直ぐ不動産のリフォーム・リペア・リノベーションは、REX（リクロス）の矢仲社長が担当してくれます。

なお、リフォームの提案・見積もり・アドバイスは標準サポートとして無料で行っています。実際のリフォーム工事費用は売主さま負担になりますが、「やるべきか？」「どこにお金をかけるべきか？」という相談の段階で費用がかかることはありませんので、気軽に相談してくださいね。

① コスパ重視の「ちょうどいいリフォーム」

REXが提案するのは、売却に効くポイントに絞った「ちょうどいいリフォーム」です。

ちょっとオシャレに、でも、生活もしやすくて——見た目だけにお金をかけすぎない、かといって手を抜かない。「やるべき箇所」と「やらなくていい箇所」を見極めて、最小限の投資で最大限の効果を引き出す。それがREXの提案スタイルです。

② リフォーム費用が安い理由

不動産屋さん経由でリフォームを依頼すると、営業マンがリフォーム会社から紹介料（バックマージン）を受け取っているケースがあります。その分、リフォーム費用に上乗せされていることも珍しくありません。

真っ直ぐ不動産はREXからバックマージンを一切もらっていません。矢仲社長が提案・見積もり・現場管理・クレーム対応までしっかりサポートしてくれて、それでいて費用が安い。「プロのサポート付きなのにコストが抑えられる」——このバランスが真っ直ぐ不動産のリフォーム提案の強みです。

③ 不動産売却のプロが提案する

何より、不動産売却が得意な矢仲社長がリフォーム提案してくれるので「費用対効果が高い提案」を受けられるのがウリになっています！

リフォーム会社に直接依頼すると「綺麗にすること」がゴールになりがちですが、矢仲社長の提案は「高く売ること」がゴール。どこにお金をかければ成約価格に効くのか——売却現場を知り尽くしたプロだからこそできる提案です。

築年数別の判断基準

「不動産を売却する前に、リフォーム・リペアを実施したほうがいいのかなぁ？？」

こんな疑問を持つ売主さまは多いのではないでしょうか？そこで、不動産仲介20年超のゆめ部長の意見をお話しします！

まず、ゆめ部長の基本的な考え方を見てください↓

投資金額 ＜ 成約金額アップを狙えそうなら、リフォーム・リペアをやるべき！

この考え方をもとに、築年数ごとに検討していきましょう。

築年数が浅い場合

ハウスクリーニング・大きなキズや故障した設備のリペアだけで十分です。10万円～30万円の投資をして「+100万円」を目指したいですね。室内が綺麗だと高値成約できる可能性が確実にアップしていますので、「現況のまま販売する！」は、選択肢から除外してください。

築年数が10年くらいの場合

ハウスクリーニングだけでなく、クロス張替え・畳の表替え・水栓交換・トイレ交換・リペアなどで100万円～150万円前後かけると印象がかなり良くなります。費用対効果が高い箇所に絞ったリフォームで50万円～80万円に抑えるのもオススメです！

リフォーム・リペアを実施するかどうかで、成約価格に大きな差が生まれます。なぜなら、築10年くらいだと、ライバル物件が何もしていないからです。不動産を購入する場合「比較検討」して決めますよね？？それなら、綺麗な方が高く売れると思いませんか？？

築年数が20年を超える場合

売却不動産にどのような需要があるのか？そこを見極めてから判断しましょう。

たとえば、お金をかけず現況のまま住みたい、ちょっとだけリフォームしたい、リノベ済み物件を購入したい、フルリノベを楽しみたい——などが考えられます。

特に、最近は1,500万円～2,000万円かけてオシャレなフルリノベにチャレンジしてみたい！そんな需要が高まっていると感じています。実際、築10年～20年くらいのマンションで、リノベ会社さんと一緒に内覧してくれたお客さまから購入申込をもらうことが増えています。

いろいろなパターンがありますので、何もしない、ハウスクリーニングのみ、簡単なリフォーム、100万円～150万円のリフォーム、300万円かけて外壁塗装を含む大規模リフォーム——売主さまの状況に合わせて一緒に考えましょう！

なお、当然、お金をかけたくない売主さまもいますから、「絶対にリフォーム・リペアをしてください！」とまでは言いません。ゆとりがあるなら、物件力を高めて「相場＋5％」での成約を目指してほしいと願っています。

外壁塗装（一戸建て）

ここからは一戸建ての売却のお話です。

一戸建ての売却では、築10年を超えたら外壁塗装＋屋根塗装をオススメしています。

外壁塗装の効果は、見た目が新築のようになるだけではありません！10年～15年に1度は足場をかけて外壁・屋根塗装を実施するべきだと言われていますので、ちゃんと、建物メンテナンスを行っている！という安心感にもつながります。また、雨漏り防止にもなり、購入者さまの資産価値アップにもつながるのです。

ここまで築年数別のリフォーム判断についてお話ししてきました。続いて、築年数に関係なく実施をオススメしているハウスクリーニングと、建物に価値がない場合の解体についてお話しします。

ハウスクリーニング

上の写真を見て、どう思いましたか？

「これじゃあ、高く売れないよね…」

そう、思いましたよね！？きっと！！

そうです。汚いと高く売れません。汚いと早く売れません。汚いとテンションが下がります。

購入者さまがリフォーム・リノベするとか関係ありません！

「高額な商品」「大事な資産」を売却するわけですから、汚くてもOKな理由は何1つ見つからないと思います。気持ちよく内覧してもらえるように、室内は必ず綺麗にしましょう。

方法は2つあります。プロのハウスクリーニング業者に依頼するか、自分で掃除するか。業者に依頼すれば確実ですが、今まで家族を見守ってくれたマイホームに感謝の気持ちを込めて、自分の手でお掃除するのもオススメです。

その努力、必ず、実を結ぶでしょう。

建物解体

残念ながら、建物の価値がないと判断される場合、「古屋付き土地」として売却するのか？それとも、「更地」で売却するのか？どちらが良いのでしょうか？

答えは、断然、更地です。

なぜなら、更地の方が建物が完成したイメージを持ちやすいからです。土地の中に入り、「この位置だと視界を遮るものがないから、空を切り取る窓を作ったら、リビングで過ごす時間が楽しくなりそうだねー♪」なんてお話をできたほうがワクワクしませんか！？

実際、「古屋付き土地」の成約事例は、周辺エリアの成約事例より若干安めになっていることが多いものです。査定をたくさん経験する中で、このことに気が付いたとき、「やっぱり更地が正解だな！」と理解したのです。

そうそう。真っ直ぐ不動産なら、解体費用も安くなりますよ。

なぜ多くの不動産屋は「リフォーム不要」と言うのか

ここまでリフォーム・リペアの効果をお伝えしてきましたが、多くの不動産屋さんは「リフォームしなくて大丈夫ですよ」と言います。なぜでしょうか？

めんどくさい・知識がない

正直に言うと、リフォーム提案は手間がかかります。物件を見て、どこにお金をかけるべきか判断して、費用対効果を考えて、売主さまに提案する。これには知識も経験も必要です。

「現況のまま売りましょう」と言えば、その手間がすべて省ける。リフォームの知識がなくても困らない。だから「不要」と言ってしまう営業マンが多いのです。

クレームリスクを避けたい

リフォームを提案して実施した結果、「思ったほど高く売れなかった」「リフォーム費用が無駄になった」とクレームになることがあります。また、仕上がりが売主さまのイメージと違った場合にもトラブルになりやすい。職人不足が深刻な今、品質管理は簡単ではありません。

こうしたリスクを避けるために、最初から「リフォームは不要です」と言ってしまう営業マンは少なくありません。

売主さまのために提案すべきことを、自分がクレームを受けたくないからやらない——これは営業マンとしての責任を放棄しているとゆめ部長は思っています。

逆に「強引にリフォームを勧めてくる」場合は要注意

一方で、本来はめんどくさいはずのリフォーム提案を、やたらと積極的に勧めてくる営業マンもいます。

なぜでしょう？答えはシンプルで、リフォーム会社から紹介料をもらえるからです。手間もかかるしクレームリスクもある。でも、紹介料というお小遣いが入るなら話は別……そんな理由でリフォームを勧めてくる営業マン、残念ながらいるんですよね。

「リフォーム不要」も「リフォームを強引に勧める」も、どちらも売主さまの利益を最優先にしていない点では同じです。真っ直ぐ不動産は、費用対効果を正直にお伝えしたうえで、売主さまと一緒に判断します。

まとめ

不動産はちょっとした工夫をするだけで、簡単に、100万円単位で成約価格に差が生まれるものです。「本当にそうなの？？」と疑われるかもしれませんが、一所懸命、物件力を最大化させることを意識して売却サポートしてきた結果、高く売れているのです。

他社さんでは売れなかったのに、物件力を高めただけで、売れたんです。

他社さんは、値下げを提案していたのに、一切値下げせずに、売れたんです。

大手で1年売れなかったのに、200万円値上げして、売れたんです。

「不動産会社にお任せ」ではなく、売主さまも一緒にリフォーム計画を考える。これが、高値成約への近道です。

お問い合わせ

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そんな疑問があれば、真っ直ぐ不動産にご相談ください。

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