現場管理

空室のマンション・一戸建てや土地を売りに出した後、現場がどうなっているか気になりませんか？

内覧のたびに土埃が入り、時間が経てば排水トラップが乾いて虫や臭いが発生する——放置された現場を見て「この物件を買いたい！」と思う買主さまはいません。

「不動産屋さんがちゃんと管理してくれるでしょ？」——そう思いたい気持ちはわかります。でも、現実はそうでもないんです。

真っ直ぐ不動産では、空室物件の現場管理を毎月1回実施しています。もちろん、標準サポートとして無料です。

不動産仲介歴20年超の宅建マイスター・ゆめ部長が解説します。

まず、現場管理の道具と報告書を見てください

言葉で説明するよりも、まず実物を見てもらった方が早いですよね。これが真っ直ぐ不動産の現場管理で使っている道具一式です。

クイックルワイパー、スコップ、軍手、草刈りばさみ、虫除けスプレー、ガムテープ——物件の状況に合わせて必要な道具を持って現場へ向かいます。

そして、現場管理した結果は「現場管理チェックシート」にまとめて、写真付きで売主さまにご報告しています。マンション用・一戸建て用それぞれのチェックシートを用意しています。

何か気になることがあった場合は備考欄にまとめておきます。台風や強い地震があった場合の現場確認は別途行っていますので、安心してください。

真っ直ぐ不動産の現場管理｜5つの実施項目

毎月1回の現場管理で実施する項目を、順番に紹介していきます。

① 室内の簡易清掃

空室で内覧がなかったとしても、室内はけっこう汚れるものです。内覧があれば、扉の開け閉めが増えて土埃が入りますし、髪の毛や小さなゴミも落ちてさらに汚れるのは当然ですよね。

2カ月…3カ月…と掃除せずに放置すれば、一目でわかるほど床に汚れがたまります。そして、汚れが付いたまま人が歩くとキズがついてしまうことだってあります。だから、定期的にクイックルワイパーでお掃除しないといけません。

1回の掃除でこれだけ汚れが取れます。掃除しなければ、この汚れの上を買主さまが歩くわけです。

また、人が触る部分は汚れが付きやすいですし、たまに、勝手におトイレを使う人までいますから要注意です。電球切れも印象が悪いのでチェックしてご報告します。

玄関とバルコニーもちゃんとお掃除します。玄関は人の出入りで汚れが目立ちます。特に、雨の日に内覧があるとかなり汚れてしまうものです。バルコニーは夏だとセミが亡くなっていることがありますし、鳥の糞、落ち葉などがあると見た目も良くないですよね。

以前、バルコニーのサッシ下にハチの巣ができていて驚いたこともあります！

② 排水トラップの水補給

排水トラップは時間が経つと乾いてしまい、虫が入ってきたり、臭いが入ってきてしまいます。そのため、定期的に水を補給しなければいけません。

【 補給する場所の例 】

• トイレ
• 洗面所
• 浴室
• 洗濯機置場
• キッチン

玄関扉を開けた瞬間、G（黒くてカサカサ動くアレ。）が亡くなっていたり、下水の臭いがしたら、購入意欲が下がってしまいますよね…。

※販売時には、水道と電気を必ず使えるようにしていただいています。売却活動をスムーズに進めるためにご協力をお願いします。

③ キーBOXの番号変更

キーBOXの番号は、必ず、毎月変更しています。たまに、同じ会社の別の社員が勝手にお客さまをご案内していることもあるためです。

内覧を希望する仲介会社には、キーBOXの設置場所と開錠番号を案内しています。番号は毎月変更するので、案内も都度更新します。

なお、キーBOXの番号変更は簡単なので、売主さまが現地へ行った際に変更してもらうこともできます。

④ 扉の閉め忘れ・電気の消し忘れの確認

営業マンは、お客さまをご案内していると、うっかりミスをしてしまうことがあります。扉の閉め忘れ、電気の消し忘れ、鍵の閉め忘れ——知り合いから聞いた話では、玄関に鍵をさしっぱなし・すべての窓を開けっぱなし・電気もつけっぱなしで帰ってしまった営業マンもいたそうです。困ったものですね…。

たまに、近隣の方から「電気がつけっぱなしだよ」「窓が開いているよ」と連絡をいただくことがあります。このような場合、最後に内覧した会社に対応させます。すぐに対応してもらえそうもない場合、当日中に、私たちが現地へ向かって対応しています。営業時間外でも必ず対応しますのでご安心ください。

⑤ 外回りの簡易清掃・草むしり

一戸建てや土地の売却では外回りのお掃除はすごく重要です。

現場管理サービスは、完璧なお掃除をするものではありませんが、やれる範囲で掃除を頑張っています。3カ月に1度は大掃除も実施しています。

外回りの清掃時に枝木の越境がないかも確認してご報告します。

ハウスクリーニングが必要なほどの汚れがある場合、ハウスクリーニング業者の見積もりを取ります。また、ハチの巣の撤去が必要な場合なども見積もりを取って提示しています。費用負担できるかどうか、必要性に応じてご検討ください。

現場管理が「放置」される理由

ここまで現場管理のこだわりを語ってきましたが、残念ながら、売却物件の現場が放置されているケースは少なくありません。

実際、売れなくて困っている売主さまから相談を受けて現地に行ってみると——設置された旗が破れ、看板は傾き、ポストにチラシが溢れ、室内は一目見た瞬間にわかるほど汚れ、トイレは利用された跡がある（水道を解約しているため流せていない）…こんな状況になっているものです。

こうなる原因は、そもそも現場清掃をやる文化がないことです。営業マンは売却だけでなく購入の担当も抱えていて、10件を超えたあたりで手一杯になる。その中で、売れるかどうかわからない物件の掃除に時間を使う営業マンはまずいません。新しい依頼を取ることが優先され、すでに預かっている物件の現場管理は後回し——というより、最初からやらないのが実態です。

高額な商品である不動産を預かっておきながら、現場の管理をしない——これが不動産業界の「普通」なのです。

真っ直ぐ不動産では、毎月1回の定期管理に加えて、3カ月に1度は車に道具を積んで現場へ向かい、2時間かけて大掃除を実施しています。この「あたり前」をやっている不動産会社がどれだけあるでしょうか。

もし、今依頼している会社が現場管理をまったくしていないと感じたら、遠慮なく指摘してください。高額な商品を売却するために、高額な仲介手数料を支払うわけですから、売主さまの当然の権利です。

売主さまにもお願いしたいこと

最後に1つ、正直にお伝えしたいことがあります。

現場管理は不動産会社だけの仕事ではありません。大切な資産を販売するわけですから、売主さまにも定期的に現場を訪れてほしいんです。

ゆめ部長自身、自宅マンションを売却した時にこれを実感しています。空室にしてリフォーム、室内装飾をしてから販売を開始しました。内覧が入ると、事前に簡単な掃除をしていたんですが——クイックルワイパーで床の埃を集め、バルコニーと玄関をはいて、空気の入れ替えをする程度で、1回30分〜45分くらい。

それでも、2週間に1度の定期清掃に行くと、結構汚れていたんですよね。24時間換気をONにしているから土埃は入ってくるし、バルコニーには虫の死骸や鳥の糞も。キッチンの天板、手が触れる鍵や照明スイッチ、窓ガラスにサッシの桟——意外とやることが多くて、正直、重労働でした。小さなお子さんが内覧に来ると、建具や窓に手形がついてしまう。可愛いけど、お掃除しなくちゃね（笑）。

だからこそ思ったのは、なんでもかんでも仲介会社に任せるべきじゃないということ。自分の商品を高く売るわけだから、一緒に頑張るのが本来の姿です。できれば2週間に1度、売主さまにも室内清掃を頑張ってほしい。もし、どうしてもピカピカにしたいなら、ハウスクリーニングを定期的に入れてもらうこともオススメしています。

真っ直ぐ不動産の現場管理 ＋ 売主さまの現場管理　こんな協力体制が理想的です。

もちろん、遠方に住んでいたり、仕事が忙しかったり、身体が悪かったりする場合は、真っ直ぐ不動産に丸投げでOKなので安心してください。

まとめ

空室物件の現場は、放置すれば確実に荒れます。荒れた現場は内覧時の印象を下げ、成約価格に直結します。

現場管理は、売主さまの大切な資産を「売れる状態」に保ち続けるためのサービスです。

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