詳細な売却活動報告 ＋ 資料提供

不動産を売りに出して1カ月。内覧が何件入って、問い合わせはどのくらいあって、市況はどうなっているのか——売主さまにとって、こうした情報は「今後どうするか」を判断するための命綱です。

ところが、不動産会社からの報告が遅い、内容がスカスカ、そもそも報告が来ない…。そんな話を、ゆめ部長は何度も聞いてきました。

不動産仲介歴20年超の宅建マイスター・ゆめ部長が解説します。

真っ直ぐ不動産の売却活動報告｜3つの柱

真っ直ぐ不動産では、売主さまへの報告を3つの柱で実施しています。もちろん、すべて標準サポートとして無料です。報告書の作成やデータ分析に対して、売主さまに別途費用を請求することはありません。

① 内覧結果の速報（原則：当日〜翌日）

現地内覧が終わったら、結果はできるだけ早く知りたいですよね。特に居住中なら、貴重な休日を使って室内を綺麗にして内覧対応するわけですから、なおさらです。

そこで、真っ直ぐ不動産では——

原則：「当日」または「翌日」

例外：遅くても「3営業日以内」

に、内覧結果をお知らせしています。

真っ直ぐ不動産が買主さまをご案内した場合は、当日中に結果を報告できます。他社の不動産屋さんがご案内してくれた場合は、内覧結果報告をお願いする連絡をしても返事をもらえないことが多く（困ったものです…）、火曜日と水曜日の定休日を除く3営業日以内の報告としています。

正直、内覧結果を報告するなんて「あたり前」のことなのですが、残念ながら、それすらできていない不動産会社が少なくないのが現実です。

② 媒介業務報告書（2週間に1回）

2週間に1回、「媒介業務報告書」をメールまたはLINEで送付しています。報告書には、主に以下の内容をまとめています。

SUUMOとat homeからは、PV数や問い合わせ件数などのデータが取得できます。これらの報告書も売主さまに共有しています。

③ 定期市況レポート（毎月1回）

2週間に1回の媒介業務報告とは別に、毎月1回「定期市況レポート」をお送りしています。

販売中の類似物件だけでなく、売却サポートする物件の「ライバル」になる物件の動きも確認します。ライバル物件については、新規販売・値下げ・販売中止・成約などをチェックして売主さまと共有しています。

「売れない…どうしよう…」

こんな悩みが生まれた時、ライバルとしてチェックしていた物件のデータが役に立ちます。ライバル物件が動いているのに成約にならないのか？ライバル物件も動いていないから成約にならないのか？——次の一手を考える時に必ず役立つはずです。

さらに、レインズで取得する直近1カ月間の成約データを、1年前・2年前の同月と比較すれば、不動産市況が良いのか悪いのかも判断できます。

なお、定期市況レポートは、毎月1回の現場管理チェックシート（標準サポート【8】現場管理）と合わせて月初にお送りしています。

レインズ「月例マーケットウォッチ」も提供

「不動産市況が良いのか？悪いのか？」——高額な資産を売却中の売主さまにとって、すごく気になるポイントですよね。希望する売主さまには、レインズで毎月発行される「月例マーケットウォッチ」をPDFで提供しています。

真っ直ぐ不動産の営業エリアだと、区部・多摩・横浜川崎市・神奈川県他・埼玉県・千葉県に分けた首都圏の動きがすごく参考になります。

売却活動報告が「適当」になる理由

ここまで売却活動報告のこだわりを語ってきましたが、残念ながら、報告が「適当」な不動産会社は少なくありません。

売れなくて困っている売主さまから相談を受けると、

「内覧後の報告なんて一切もらえなかった」

「自分から催促して、ようやくダメだったとわかった」

——そんな話をよく聞きます。売主さまはみんな、がっかりした顔で話してくれるんですよね。内覧のために貴重な休日を使って掃除して、結果を待って、催促して、やっと聞けた答えが「見送りです」。この疲労感は、想像以上だと思います。

なぜ、こんなことが起きるのか。その背景には、現場のリアルな事情と、もっと深刻な構造的問題があります。

報告は「まる1日」かかる仕事

売却活動報告が雑になる最大の理由は、シンプルに「手間がかかる」ことです。

ゆめ部長が以前勤務していた会社では、売却物件を常に5〜10件担当していました。10件分の媒介業務報告書を2週間に1度——月曜日と決めて——ちゃんと作ると、まる1日かかります。SUUMOやat homeのデータを集めて、内覧結果をまとめて、ライバル物件の動きを確認して、コメントを書いて…。だから、やらない営業マンは多い。

真っ直ぐ不動産では、内覧予約・内覧結果・検討者の状況を日頃からデータで管理しているので、2週間分をイチからまとめ直す必要がありません。それに、売主さまに情報を共有して一緒に戦略を練るのが真っ直ぐ不動産のスタイルですから、媒介業務報告書は手を抜いていい仕事ではなく、売却成功に直結する重要なサポートだと考えています。

しかし、そういう仕組みや意識がない会社では、媒介契約を結んだ直後はやる気がある。でも、売れない期間が続くと、報告書の中身がどんどん薄くなっていく。毎回「動きは特にありませんでした。引き続き成約できるように努めてまいります。」——これだけの報告書になってしまう。売主さまからすれば、「本当に活動してるの？」と不安になって当然です。

囲い込みと報告の関係

さらに深刻なのは、媒介報告書にウソを書くことで囲い込みをしやすくするケースです。

たとえば——囲い込みをしているから、実際には他社からの内覧をブロックしている。なのに、空室であることを利用して「他社の営業マンも案内してくれているけど、全く決まる気配がない」と報告する。そして頃合いを見て、「私のお客さまなら少し値引きすれば決まるかもしれませんが、どうですか？」と持ちかける。自社の買主で両手仲介を狙うための、典型的な手口です。

両手仲介を狙う囲い込みだけではありません。業者買取に誘導するためにウソの報告をする営業マンもいます。「検討していたお客さまが、もっと安い物件を購入してしまった」「内覧したお客さまから予算オーバーだと言われた」——他社からの内覧を断っておきながら「内覧がないから、このままだと売れません」と言い、買取業者への売却を勧めてくる。買取業者から紹介料をもらうのが目的です。

報告書は、売主さまが売却活動の実態を知るための唯一の手段です。その報告書にウソを書かれたら、売主さまは正しい判断ができない。囲い込みの怖さは物件を隠すことだけではなく、売主さまの「判断する力」を奪うことにもあるんです。

もし、今の不動産会社から報告が遅い・内容が薄いと感じたら、それは囲い込みのサインかもしれません。遠慮なく改善を求めてください。それでも変わらないなら、会社の変更を検討すべきです。

囲い込みの詳しい手口と見抜き方については、「不動産売却の囲い込みとは？見抜き方と対策」で解説しています。

3カ月売れなかったら——次のステップへ

真っ直ぐ不動産の「正しい売却活動」でサクッと売れるのがベストですが、希望金額で売れなかった場合は、この記事で紹介したデータを共有しながら一緒に対策を練ります。

3カ月売れなかった場合は、標準サポート【10】戦略的作戦会議を開催して次の一手を考えます。データに基づいた判断ができるのは、日頃からライバル物件の動向と市況を追いかけているからこそです。

まとめ

売却活動報告は、正しい判断をするための土台です。

報告の質は、不動産会社の誠実さそのものです。「知らされていない」と感じたら、それは行動を起こすサインです。

お問い合わせ

売却活動の報告、ちゃんと届いていますか？

「内覧があったはずなのに、報告が来ない…」
「市況が変わっているのか、判断材料がない…」

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