「一括査定で6社に依頼したら、みんな金額がバラバラ…」

「最初に依頼した会社に任せたけど、写真撮影は30分で終わり、修正依頼も無視される…」

「これじゃあ、安くしたって売れないよ！」

そんな状況から、真っ直ぐ不動産に乗り換えて売却活動を再スタート。結果として、42組の内覧を獲得し、4,880万円での成約を実現しました。

この事例のポイント

① 一括査定の最高値に飛びつかない。査定額より「その根拠」を確認するほうが重要

② 囲い込みがなければ他社が積極的に案内してくれる。レインズ経由の成約で高値を狙える

売却データサマリー

売却プラン	真っ直ぐ売却プラン SUUMO×レインズのダブル戦略で売却 囲い込みをしないと約束！
査定価格	4,780万円〜4,990万円 チャレンジ上限：5,240万円
当初販売価格	5,180万円
成約価格	4,880万円
販売期間	174日
価格変更履歴	5,180万円→4,980万円→4,880万円
問い合わせ数	SUUMO 8件、at home 2件
内覧数	42組（自社1組、他社41組）
申込数	4組
リフォーム費用	約18万円（税込）
リフォーム内容	洗面室・キッチンのクロス張替／ 各所リペア補修／網戸張替／ 部品交換など
エリア	東京都大田区
交通	地下鉄始発駅・駅徒歩5分圏内
築年数	築40年超の新耐震基準
専有面積	70㎡台
特徴	南向き角住戸／リノベ歴有

売主さまの状況と不安

売却理由

お子さまの子育て環境を考え、郊外への引っ越しを決断されました。住み慣れたマンションを手放すことへの不安と、「騙されたくない」という強い思いを抱えながら、売却活動をスタートすることになります。

一括査定での体験

まずは相場を知るために、一括査定サービスを利用。6社から連絡がありました。

一括査定を使った感想を売主さまに聞くと、こんな答えが返ってきました。

「電話が速攻来ますよ。ビックリするほど早く来る。秒できました」「何千万円の買い物なのに、対応が適当な会社が多くてガッカリしました」「査定額がみんなバラバラで、どれを信じていいかわからなかった」

一括査定で出会った会社の対応

■ A社：いきなり買取提案

最初は「3,000万円です」と言い、そこからじっくり間を取って…「でも実は！たった1社だけ、3,700万円で買いたいという会社があるんですよ！こんな金額、普通はありえないですよ！！」と続けました。

まるで特別な情報を教えてあげているかのような演出。売主さまは「失礼ですよね。ビックリした！」と呆れていました。

■ C社：4,100〜4,400万円

「この金額が相場ですよ。どこの会社に聞いても、だいたい同じくらいになると思います」と言われたそうです。

【後日談】

真っ直ぐ不動産で売却活動を始めた後、レインズを見た業者から「4,400万円で買いたい」と連絡がありました。A社が提案した買取価格（3,700万円）がいかに安かったか、よくわかるエピソードです。

最初に依頼した会社での経験

一括査定で出会った中で、印象が良く査定額も高かった会社に依頼することに。5,180万円で販売をスタートしました。

しかし、問題はすぐに発覚します。

【写真撮影の問題】

• 撮影時間はわずか30分。「シャシャシャっと」撮って終わり
• 家族写真やテレビがつけっぱなしでも「消すから大丈夫」と言われたのに、実際には消えていない
• お風呂が水浸しで床が黒ずんでいるのを放置
• LDKなのに縦写真を使用

【その他の問題】

• SUUMOの修正依頼を何度しても対応してくれない
• 販売図面に空白があるまま放置

当時を振り返って、売主さまはこう話してくれました。

「何度お願いしても動いてくれなくて、営業マンの上司になった気分でした」

「この写真と販売図面を見て、これじゃあ安くしたって売れないよ！と思いました」

ちなみに、この会社が囲い込みをしていたかどうか、6項目でチェックしました。結果、囲い込みのリスクは低いと判断。つまり、囲い込みをしていなくても売れない理由はあるということです。

真っ直ぐ不動産を選んだ決め手

売主さまは、AIの検索ツール（Perplexity）で「両手 騙されたくない」というキーワードで検索。そこで真っ直ぐ不動産を発見し、ゆめ部長のブログも読んでくださいました。

「いろいろ調べた結果、囲い込みさえしなければ、両手仲介でなくてもいいという結論に至りました」

仲介手数料ゼロのプランも検討されたそうですが、「期間が延びても意味がない」「SUUMOに載せないで他社任せは怖い」と考え、真っ直ぐ売却プランを選ばれました。

売却準備：物件力向上への取り組み

リフォーム内容と費用

空室になったタイミングで、「ちょこっとリフォーム」を実施しました。

【リフォーム内容】

• 洗面室のクロス張替
• キッチンのクロス張替
• 各所リペア補修（壁の穴、床の凹み、浴室排水口、巾木隙間など）
• 網戸張替
• ソフトクローズ装置の部品交換
• コンセントプレートの部品交換

【投資額】約18万円（税込）

フルリフォームではなく、費用対効果の高い箇所に絞った戦略です。適切な箇所への投資で物件力を大幅に向上させることができます。

写真撮影（3回撮影の効果）

この物件では、写真撮影を3回実施しました。

• 1回目：居住中の撮影
• 2回目：空室後の撮影（居住中では撮れないアングルを撮影）
• 3回目：リフォーム後の撮影（クロス貼替後の綺麗な状態を撮影）

最初に依頼した会社が30分で終わらせた撮影を、真っ直ぐ不動産では3時間かけて丁寧に行いました。さらに、YouTubeの物件紹介動画とVR内覧も制作しています。

売却活動の経緯

販売開始〜価格変更

真っ直ぐ不動産で専任媒介契約を締結後、5,180万円でSUUMO・at homeに掲載して販売を開始。

空室になったタイミングで室内装飾と写真撮影を実施し、その後リフォーム提案を行いました。リフォーム完了後に再度写真撮影を行っています。

販売開始から約2ヶ月後、1回目の価格変更を実施。5,180万円から4,980万円に変更しました。

融資否決が続く厳しい展開

価格変更後、購入申込を取得。しかし結果は…

• 1回目の申込：融資否決
• 2回目の申込：融資否決
• 3回目の申込：融資否決

3回連続で融資が通らないという、非常に厳しい状況が続きました。売主さまの心が折れてもおかしくない状況でしたが、定期的なLINEでの報告と励ましで売却マインドを維持。「粘りましょう」と伝え続けました。

戦略会議と値下げ交渉

3回目の融資否決を受け、売主さまのご自宅近く（郊外）まで訪問し、対面で販売戦略会議を実施しました。

議題は「2回目の値下げをするかどうか」。

売主さまは「LINEや電話じゃなくて、対面で話ができてよかったです。価格のことってナイーブな話題だから、直接会って相談したかったんです」と話されています。

戦略会議の結果、売主さまからは「200万円までの値下げならOK」という了承をいただきました。しかし、ここで一工夫。レインズでは100万円だけ値下げして4,880万円に変更し、他社の営業マンには「まだ100万円の交渉余地がある」と伝えました。これが値下げ交渉の「手札」になります。

結果、営業マンがこの手札を使って買主さまと交渉。値下げ後の満額（4,880万円）で申込を取得しました。

成約まで

申込取得後、買主側の仲介会社が粘り強く金融機関を探してくれました。その結果、城南信用金庫から融資承認を獲得。200万円の値下げを覚悟していたところ、100万円の値下げで成約が決まりました。

契約は「持ち回り契約」で実施しました。これは売主・買主が同席せず、別々の場所で契約書に署名・押印する方式です。売主さまは郊外のカフェで、買主さまは買主仲介の事務所で、それぞれ手続きを行いました。

売主さまは小さなお子さまがいて、引っ越し先も遠かったため「出席したい気持ちはなかったので、楽で良かったし、ありがたかったです」とのこと。

契約から決済まではストレスフリーで進み、無事に引渡しを完了しました。

反省・改善点

「検討中」顧客のフォローについて

内覧後に「検討中」となったお客さまについて、結論を取るまでのフォローが不十分だったケースがありました。

売主さまからも「検討中で終わっているお客さま、どうなってるのかな？と思うこともあった」とご指摘いただいています。

内覧が多いと全てを完璧に追うのは難しいですが、期待させてしまった分、しっかり結論を取るまでフォローすべきでした。今後の改善点として、買主仲介との協力関係をより深め、結論を取るまでフォローを徹底します。

SUUMOからの直接問い合わせについて

今回、SUUMOからの直接問い合わせは8件と、内覧数に比べて少なめでした。

売主さまは「なぜ真っ直ぐ不動産に直接問い合わせが来なかったのか疑問だった」と話されています。原因は現在分析中ですが、結果的にレインズ経由で多くの内覧を獲得できたため、成約には至りました。

売主さまの声

写真撮影について

「写真って、めっちゃ重要じゃん！と思ってた」

一括査定で感じたこと

「直感的に感じるものが大事だと思った。ネガティブになったらやめたほうが良い」

早期売却をアピールする会社について

「3カ月以内＝早くをアピールしてる会社が多い。そりゃ、低く売り出せば売れるでしょ。って思うんですよ」

これから売却する人へのメッセージ

「不動産会社を変更する判断は難しいけど、信頼できる会社を見つけることが大切」

よくある質問（この事例について）

まとめ

一括査定で不安を感じ、最初に依頼した会社でも期待を裏切られた売主さまが、真っ直ぐ不動産への乗り換えで4,880万円成約を実現した事例でした。レインズを活用した集客、費用対効果の高いリフォーム、そして対面での戦略会議が成功の鍵となりました。

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