仲介手数料0円で査定額+5%・満額成約｜新宿区マンション売却成功事例

「大手の仲介会社が7,000万円後半って言ってたから、7,380万円は安いんじゃないか…」

売主さまは、複数社から査定を取った結果、どの金額を信じればいいのか悩んでいました。当社の査定は6,600万円〜6,950万円。他社5社も7,000万円弱。でも大手1社だけが7,000万円後半という強気の査定。

結果はどうなったか？

7,380万円で販売をスタートし、価格を一切下げることなく満額成約。しかも仲介手数料は0円。手残りで見ると、他社で売却した場合と比べて630万円ものメリットが生まれました。

この記事では、新宿区の2LDKマンションが「査定上限+5%」という価格で売れた経緯を、現場のリアルな視点からお伝えします。

この事例のポイント

① 査定額のバラつきに惑わされない。高い査定には「媒介契約を取りたい」動機が潜む

② 希少性のある物件は万人受けしなくても、刺さる1人が見つかれば高く売れる

③ 内覧が継続して競合がいれば、価格交渉を撤回させることもできる

売却データサマリー

売却プラン	0円売却プラン 100%囲い込み → 仲介手数料0円を実現 SUUMO×YouTubeで成約を目指す！
エリア	東京都新宿区
交通	西武池袋線沿線・徒歩8分圏内山手線利用可（徒歩約15分）
築年数	約17年
専有面積	60㎡台
間取り	2LDK
特徴	南東角住戸／眺望良好（新宿高層ビル群）／高台立地／ペット可
査定価格	6,600万円〜6,950万円（真っ直ぐ不動産） 7,000万円弱（他社5社） 7,000万円後半（大手1社）
販売価格	7,380万円
成約価格	7,380万円（満額）
販売期間	約2カ月（12月13日→2月22日契約）
申込取得まで	55日間
価格変更	なし
問い合わせ	19組（SUUMO 18組、at home 1組）
内覧	13組（＋再内覧2組）
申込	4組
リフォーム費用	0円
準備内容	室内整理整頓、簡単な清掃のみ

売主さまの状況

売却理由と問い合わせ経緯

売主さまは当社のYouTubeを見て、売却サイト経由でお問い合わせくださいました。問い合わせ時に「手数料に対して優位性、魅力を感じた」とのこと。仲介手数料0円という点に価値を感じていただいたようです。

他社査定への疑問

複数社から査定を取った売主さま。当社の査定は6,600万円〜6,950万円、他社5社も7,000万円弱で概ね一致していました。

ところが、大手1社だけが7,000万円後半という高い査定を提示。「この金額で売れる！」という言葉に、売主さまは期待と不安が入り混じっていました。

正直なところ、ゆめ部長も販売価格は「ちょっと高いな」と思っていました。でも、売主さまは大手の査定を信じていたため、7,380万円でスタートすることにしました。

真っ直ぐ不動産を選んだ決め手

仲介手数料0円の優位性。これに尽きると思います。

現地を見た印象と価格判断

初めて現地を訪れたとき、バルコニーからの景色を見て確信しました。

「絶対、売れるでしょ！」

南傾斜の高台に立地していて、新宿の高層ビル群がバッチリ見える。夜景も撮影できたら最高だったんですが、昼間でも十分すぎるくらいの眺望でした。

角部屋で採光も十分。山手線の駅まで徒歩約15分という立地に加えて、なにより「新宿区アドレス」が強い。資産性を重視する買主さまには刺さるはずだと思いました。

この立地、このロケーションの物件は少ない。価格は高めだけど、この景色を気に入ってくれる人が必ずいる。そう確信して、売却活動をスタートしました。

売却準備

あえて手を加えない戦略

約17年の経年劣化は見られましたが、あえてリフォームはしませんでした。

理由は明確。このエリア・この価格帯なら、買主さまは入居前にリフォームやリノベーションを実施するケースが多いからです。実際、成約した買主さまは新婚のご夫婦で、奥さまが建築関係のお仕事。スケルトンからのフルリノベーションを希望されていました。

余計な手を加えず、その分を価格に反映する。この判断が結果的に正解でした。

写真・動画撮影の苦労

このマンションは交通量の多い通りの角地に立地していて、特に動画撮影には苦労しました。

外観を撮影するには、地面からマンションの最上階までバッチリ収めたい。でも赤信号が映ると印象が悪いから、できるだけ青信号のタイミングで撮りたい。さらに人・自転車・車・バイクが通らない瞬間を狙い続けました。

「チャンス！」と思った瞬間に、1階の店舗にウーバーイーツが来てしまったり。人と自転車が少ないときに限って目の前の信号が赤に変わり、停止線に車が1台止まってしまったり。

粘り続けて、ようやくベストショットを撮影できました。他社が撮影していないマンション南側からのアングルで、明確な差別化に成功したと思います。

バルコニーからの景色は動画でアピール。バルコニーを撮影→景色を撮影→高層ビル群をズームで撮影。この流れを1カットに収めることで、都心に住む価値を効果的に表現できました。

LDKには南側に大きな掃き出し窓が2か所、東側にも1か所。この明るさと開放感、そして夜景も楽しめる住空間を写真で表現しました。

写真を選び、動画とVR内覧の編集が終わると、「この物件、絶対に決まる」といつも思います。きっと、自分が1番物件を好きになってしまうからなんでしょうね。

売却活動の経緯

販売開始〜初動の反応

12月13日、SUUMOとat homeに掲載。すると12月17日には早くも4組の内覧が入りました。

そのうち2組から購入申込。ただし、1組は7,000万円（380万円の値引き）、もう1組は7,250万円（130万円の値引き）。売主さまは両方とも承諾せず、見送りました。

残りの2組は「高い…」との感想。正直、ゆめ部長も「やっぱりか」と思いましたが、問い合わせは継続していたため、様子を見ることにしました。

買取業者の提示と判断

1月11日、買取業者から7,180万円の現金買取提示がありました。

売主さまは「7,200万円なら売ってもいい」と回答。しかし、検討に時間がかかってしまい、買取業者から「買取NG」の連絡が。急ぎで買取案件を探していた業者は、他のマンションを仕入れてしまったそうです。この件は、反省点のセクションで詳しく触れます。

成約まで

その後も内覧は継続。1月20日に内覧された新婚のご夫婦が、フルリノベーションを前提に検討を進めてくれました。内覧前に動画やVR内覧を何度も見ていたとのこと。視覚的な情報発信が効果を発揮しました。

2月5日、7,200万円で購入申込。売主さまは当初価格を希望したため、価格交渉に入りました。

価格交渉のポイント

購入申込が複数重なっていたため、より良い条件での成約を目指して、各申込者の情報を詳しくヒアリングしました。

20年の経験から、購入動機・資金計画だけでなく、人柄・申込に対する温度感など、購入申込書だけでは判断できない情報も売主さまへ共有。さらに、申込キャンセルリスク・融資否決リスク・引渡後のトラブルリスクについてもアドバイスしました。

そして、再内覧希望者がいること、その方もフルリノベ前提で検討中であることを買主さまに伝えました。条件が近い競合がいると分かり、買主さまは「この物件を逃したくない」と判断。180万円の価格交渉を撤回し、当初価格での購入を決断されました。

2月10日、7,380万円で成約。内覧が継続していて、競合がいる状況なら強気で交渉できる。この事例はまさにその好例でした。

SUUMOでの戦略的な情報発信

動画・VR内覧・YouTubeリンクを活用し、物件の魅力を最大限に伝えました。結果、SUUMOだけで18組の問い合わせ。at homeは1組だけ。この物件ではSUUMOが圧倒的でした。

売主さまの配慮で実現した内覧環境

売主さまは居住中でしたが、内覧時には鍵を預けて外出してくださいました。おかげで買主さまは気兼ねなく検討でき、ゆめ部長も物件の特徴を丁寧に説明する時間を確保できました。同日に複数の内覧を調整しやすかったのも大きなメリットです。

反省・改善点

買取業者への対応

7,180万円の買取提示に対し、売主さまが「7,200万円なら」と回答するまでに時間がかかり、結果的に買取を逃しました。

買取業者は常に複数の案件を比較検討しています。即決できないと、他の物件に決めてしまうことがあるんです。

今後は「買取は即決が基本」という点を事前にしっかり説明し、判断材料を早めに提供するようにします。売主さまにとっても、事前に判断基準を明確にしておくことが大切です。

売主さまの声

問い合わせ時に「手数料に対して優位性、魅力を感じた」とおっしゃっていた売主さま。

仲介手数料0円で、査定上限を超える成約。手残りで見ると630万円ものメリットを実現できました。売主さまのご協力に感謝しています。

よくある質問（この事例について）

査定額より高い価格で売り出しても大丈夫ですか？

物件に希少性がある場合は、相場より高い価格でも成約の可能性があります。万人受けする物件より、特定の買主さまに深く刺さる物件の方が価格交渉に強いことがあります。この事例では、眺望と立地の希少性を評価する買主さまが見つかり、査定上限+5%で成約しました。

SUUMOでの集客を最大化するには何が効果的ですか？

動画・VR内覧・YouTubeリンクを活用した視覚的な情報発信が効果的です。内覧前に物件の魅力を十分伝えることで、本気度の高い問い合わせが増えます。この事例ではSUUMOだけで18組の問い合わせを獲得し、成約した買主さまは内覧前に動画やVRを何度も視聴していました。

買取と仲介で迷ったとき、どう判断すればいいですか？

買取は即決が基本です。買取業者は常に複数案件を比較しており、判断に時間がかかると他の物件に決めてしまいます。事前に「この金額なら売る」という判断基準を決めておくことをおすすめします。この事例では検討に時間がかかり、買取を逃しました。

まとめ

査定額より高めの価格でスタートし、価格を一切下げることなく成約。仲介手数料0円と合わせて、売主さまには630万円のメリットをお届けできました。物件の希少性を信じ、内覧が継続している状況で強気の交渉を続けた結果です。

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