仲介手数料0円！レインズなしで1億円超・満額成約｜豊洲タワーマンション売却事例
「他社に査定を頼んだら、1億2,000万円以上の金額を出してきた会社もあった。どれが正しいのかわからない…」
「リフォーム中は販売できず、GWに間に合わなかった。販売開始してもしばらく反応がなかった…」
「レインズに載せないで、本当に売れるのか。正直、不安だった…」
そんな不安を抱えながら0円売却プランを選んだ売主さまが、78日・値下後に満額10,980万円での成約を実現しました。「値下後に満額」とは、価格を変更した後の販売価格で、値下げ交渉なしで成約したという意味です。仲介手数料の節約額は368万9,400円。リフォームへの投資と戦略的な価格設定で、査定上限を390万円上回る成約価格を実現した事例です。
この事例のポイント
① 堅実な査定のうえでチャレンジ価格を上回る金額で販売をスタートしたことが成功の鍵。高値査定に飛びつかなくて正解だった
② 仲介手数料が無料だから「400万円の値下げ余地」を持って戦略的に動けた。0円売却プランだからこそできた攻めの価格戦略
売却データサマリー
| 売却プラン | 0円売却プラン／仲介手数料完全無料 |
| 査定価格 | 10,090万円〜10,590万円／チャレンジ上限：11,120万円 |
| 当初販売価格 | 11,550万円 |
| 成約価格 | 10,980万円 |
| 販売期間 | 78日 |
| 価格変更履歴 | 11,550万円→10,980万円 |
| 問い合わせ数 | SUUMO 13件、athome 0件 |
| 内覧数 | 6組・9回（3組が再内覧） |
| 申込数 | 1組 |
| リフォーム費用 | 755,000円（税込） |
| エリア | 東京都江東区 |
| 交通 | 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩6分 |
| 築年数 | 築約17年（2008年築） |
| 専有面積 | 60㎡台 |
| 特徴 | タワーマンション28階・北向き2LDK・免震構造 |
売主さまの状況と不安
売却理由
賃貸に出していたマンションの入居者が退去したことを機に、資産の整理として売却を決断されました。
会社選びの経緯
売主さまは一括査定を利用しながら、YouTubeやネットで自ら情報収集し、複数社に問い合わせをしました。
大手への印象はこうでした。
「ツールはしっかりしていた。でも、機械的に感じられた。親身になってくれる不動産会社を探した。」
コストも下げたいと考え、仲介手数料無料をうたう会社にも2社問い合わせました。しかし、
- 1社は査定が強気すぎて信用できなかった。電話したら軽い感じで、騙されそうだと思った
- もう1社は会社が遠すぎて、内覧対応に苦労しそうだと感じてやめた
そしてもう一つ、売主さまには強い不安がありました。「最後まで同じ担当者が対応してくれるか」という点です。
賃貸管理を任せていた別の会社で、担当者が途中で転勤になってしまった苦い経験がありました。分業制になり対応も悪くなって、残念な思いをしていたからです。この経験から、会社の規模よりも担当者個人の信頼性を重視して会社選びをされていました。
真っ直ぐ不動産を選んだ決め手
YouTubeで真っ直ぐ不動産を発見し、「信頼できそう」「真剣に取り組んでもらえそう」と感じて問い合わせ。最初から0円売却プランを希望されていました。担当の矢仲が最初から最後まで一貫して対応することを確認し、依頼を決めました。
他社査定vs真っ直ぐ不動産の査定
他社査定の実態
売主さまが一括査定で受け取った他社の査定額は、最高で12,310万円に達する会社もありました。複数社が11,500万円〜12,000万円台の金額を提示しています。
12,310万円という金額は、坪単価（3.3㎡あたりの価格）に換算すると＠670万円超になります。これは40階前後の高層住戸や、フルリノベーション済みの部屋の成約事例と同水準の値付けです。28階・北向き・リフォーム歴一部ありの物件としては、明らかに高すぎる査定でした。売主さまにこの根拠をご説明したところ、納得していただけました。
高値査定には注意が必要です。媒介契約を獲得したいがために実際の相場より高い金額を出してくる会社が存在します。高い査定額に飛びついて依頼したものの、後から何度も値下げを求められる——これはよくある売却の失敗パターンです。
真っ直ぐ不動産の査定根拠
真っ直ぐ不動産の査定は10,090万円〜10,590万円（チャレンジ上限11,120万円）でした。
査定の根拠は同一マンション内の成約事例と売出物件の分析です。直近の成約事例では坪単価600万円超が上限水準であること、競合となりそうな物件が坪単価636万円で販売されているにもかかわらず成約していない状況から、実際に成約が見込める価格帯を坪単価550〜600万円のゾーンと判断しました。
成約価格との比較
- 真っ直ぐ不動産の査定上限（10,590万円）より：+390万円
- チャレンジ上限（11,120万円）より：+140万円上回った
- 節約できた仲介手数料：368万9,400円
堅実な査定のうえで、チャレンジ上限を上回る価格での販売スタートが奏功しました。
売却準備：物件力を高める取り組み
リフォーム内容と費用
賃貸退去後の空室を活かして「ちょこっとリフォーム」を実施しました。
【 リフォーム内容 】
- 全室クロス貼替（玄関・廊下・洗面室・トイレ・キッチン・LD・洋室2部屋）
- トイレ・LD・洋室6.6帖にアクセントクロス追加
- エコカラット設置（玄関）
- 浴槽水垢特殊清掃
- 浴室パッキン交換（2箇所）・戸当たり交換
- スイッチ・コンセントプレート交換（全25箇所）
- 換気レジスター交換・床見切り材交換
- シーリングファン照明設置・ブラインド設置
【 投資額 】755,000円（税込）
フルリフォームではなく、費用対効果の高い箇所に絞った投資です。リフォームの目的は単にかけた費用を回収することではありません。物件の価値を高めて高く売る。さらに、競合物件との差別化によって成約可能性を高め、販売期間を短くする——これが真っ直ぐ不動産のリフォーム提案の考え方です。
リフォームの結果について、売主さまはこう話します。
「エコカラットは高級感があってやって良かった。おおかたはリフォームせずにそのまま住みたいはず。リフォームしてあることは後押しになる。リフォーム費用をかけた分、価値を高めて高く売れたと思う。」
撮影の舞台裏（5回通って80点）
リフォームで室内の物件力を高めたら、次はその魅力を買主さまに届ける番です。この物件では写真・動画・VR内覧を制作しました。しかし、その道のりは決して順調ではありませんでした。
撮影に行った回数：5回。それでも80点どまりでした。
- 大規模修繕工事中のため、外観を撮り直し。スカイラウンジなど共用施設も工事の影響で撮影できず
- タイムラプス（時間の経過を早送りで見せる動画技法）で夕方から夜にかけてスカイツリーを撮影しようとしたが、高層階は風が強すぎて断念
- スタディルームを撮影しようと始発電車に乗って6時に到着したら、意識の高い居住者がすでに勉強していて撮影できず
- 晴れたスカイツリーを狙って行ったのに、マンションに着いたら曇っていたことが3回
それでも100カット以上を撮影し、選び抜いて動画に仕上げました。そんな苦労の末に完成した動画について、売主さまはこう語ります。
「手作り感があってあたたかみがある。プロが作ると補正されそう。動画が効いていたと思う。」
大手の競合物件は共用部分の写真が多く室内写真が少なかったり、居住中で生活感が出ていたりしました。空室でリフォーム済みの状態を動画でしっかり表現できたことが、差別化につながりました。
0円売却プランへの本音
レインズなしへの不安
0円売却プランは、SUUMOなどのポータルサイトで情報を発信し、真っ直ぐ不動産が直接買主さまを探す仕組みです。レインズ（不動産業者間の情報共有システム）への掲載は行いません。
売主さまはこの点について、正直な気持ちを話してくれました。
「0円売却プランではレインズ掲載しない。レインズがあればもっと反応があったかも…と心配になった。仲介手数料が無料になることと囲い込みになることのバランスは理解していた。でも、動きがないとやっぱり不安になった。」
これは0円売却プランを検討する売主さまの多くが感じる、正直な不安です。
動きがない時期の心理
販売開始後しばらく、内覧は1組にとどまりました。その1組が再内覧してくれたものの、成約には至りませんでした。
「反応がない時期は不安もあった。正直、もっと来るかなと思っていたけど、反応がなくて『あれ…人気なかったの？』と思った。」
やることをやって、あとは待つしかない。その苦しさは、売主として本当によくわかります。だからこそ、担当者が寄り添い続けることが大事なのです。
0円売却プランだからできた戦略
しかし、0円売却プランには他にはない強みがあります。「値下げ余地を持って戦略的に動ける」という点です。
「反応がない時期に、仲介手数料無料だから仲介手数料分の約400万円分、値下げしてもいいと考えて攻めることができた。」
仲介手数料の約368万円が浮く分、その分を価格に上乗せして高く売り出すか、値下げ余地として持っておくか。戦略の幅が広がるのが0円売却プランの本質的なメリットです。
矢仲が語る0円プランのもう一つのメリット
売主さまはこんな言葉も残してくれました。
「動きがなかったとしてもしっかりデータ共有してくれた。報告しづらかっただろうけど、ちゃんとしていた。」
これは0円売却プランの構造と深く関係しています。担当の矢仲はこう話します。
「すべてのお客さまを自分で直接対応できるから、内覧の手応えや検討状況をリアルタイムで把握できます。だからこそ、動きがない時期でも的確な状況報告ができるんです。」
自社で全内覧を対応することが、売主さまへの丁寧な報告につながる。これが0円売却プランならではの強みです。
売却活動の経緯
販売開始〜初動の沈黙
2025年4月12日、11,550万円でSUUMO・athomeに掲載して販売を開始しました。
リフォームにより室内はきれいに仕上がっていました。しかし販売開始後しばらくは内覧が1組にとどまりました。
「本当はもっと早く出したかった。リフォーム中は販売ができず不安はあった。」
売主さまはリフォームの仕上がりを信じて待ちながら、反応の薄さに不安を感じていた時期でもありました。
価格変更の判断
5月26日、Teamsで販売戦略会議を実施。6月4日に価格を11,550万円から10,980万円へ変更しました。
この判断の背景を売主さまはこう話します。
「＠650万円を超える1億2,000万円を超えちゃだめだと話していた。ライバル物件が値下げしたのを見てお告げだと思った。夏場には決めたいと考えていたし、周りの動きも悪かった。だから、タイミングが絶妙だったと思う。」
価格変更後、内覧が急増しました。
成約まで
価格変更後、転勤を機にマンションを探していた30代のご夫婦が内覧。希望価格10,980万円で購入申込を取得しました。値下げ交渉なしの満額です。
「値下げ後に内覧が増えて満額成約できた。もしかしたら、もうちょっと高く売れたかもしれないけど、満足。」
6月28日に持ち回り契約を締結しました。売主さまは小山駅近くのカフェで、買主さまはリクロス事務所でそれぞれ署名・押印する形です。
融資問題を乗り越えて
契約後、当初の金融機関の融資審査が否決となりました。別の金融機関での本審査に切り替え、融資期間延長の覚書を締結。無事に融資承認を獲得し、8月28日に残金決済・引渡しを完了しました。双方立会いなしの自動決済でスムーズに完了しています。
売主さまが考えた物件のアピールポイント
内覧した買主さまは周辺のタワーマンションも比較検討していました。そんな中で差別化につながったのが、売主さまご自身が整理してくれた物件ならではのアピールポイントです。
【 高層エレベーターでほぼ直通 】
約800戸の大規模マンションでは、通勤通学のエレベーターが混雑します。しかし28階は27階から高層階用エレベーターに切り替わる階。27階にはゲストルームがあり居住者が少ないため、エレベーターに乗るとほぼ直通で1階まで降りられます。
【 直下がゲストルームで騒音リスクが低い 】
27階はゲストルームのため、下の階からの生活音トラブルが起きにくい環境です。
【 玄関横のトランクルーム・ゴミ置場の距離感 】
玄関横にトランクルームがあり、エレベーターホールを少し超えたあたりにゴミ置場がありました。この絶妙な距離感が意外と便利だったと売主さまは話します。
「奥さまが考えてくれたアピールポイントが効いていたし、リフォームしたおかげで差別化もできたと思う。」
反省・改善点
0円売却プランで販売中の物件の動きについて
売主さまからこんなご意見をいただきました。
「0円売却プランで販売中の物件がどのような動きをしているのか、状況を教えてもらえると安心材料につながったと思う。」
おっしゃる通りです。動きがない時期に「他の物件はどうなっているのか」がわかれば、売主さまの不安を和らげる材料になります。
当時は0円売却プランをスタートしたばかりで、販売中の物件数もまだ少ない状況でした。今後、サポートしている物件の動きをリアルタイムで伝える機会を作っていきたいと考えています。動画でお伝えするのがベストだと思っています。
売主さまの声
真っ直ぐ不動産を知ったきっかけ
「YouTubeです。」
依頼を決めた理由
「真剣に取り組んでいただけそうだったこと。」
0円売却プランについて
「0円売却プランは本当に素晴らしかったです。このおかげで攻めた販売価格を実現できました。」
矢仲の対応について
「期待通りで親切丁寧でした。」
矢仲のフットワークについて、売主さまはこんなエピソードを話してくれました。
「内覧が終わって別の物件を案内していたのに、当日の問い合わせに対して当日中に内覧対応してくれた。1日に2度も案内してくれて頼りになった。」
これから売却する方へのメッセージ
「最後まで依頼者の立場に立ち、伴走してくれるので安心してお願いしてみてください。」
よくある質問（この事例について）
はい、売れます。
ただし、戦略と条件が重要です。0円売却プランではレインズへの掲載は行わず、SUUMOなどのポータルサイトから直接買主さまを探します。そのため、SUUMOへの掲載内容（写真・動画・VR）の質が成否を左右します。この事例ではSUUMOで13件の問い合わせを獲得し、6組が内覧しました。販売期間78日を考えると十分な水準です。毎週1組・3ヶ月で15組の内覧が入れば成約につながる印象がありますが、この事例はその水準をクリアしています。価格改定後に内覧が急増し、値下げ後の満額での成約につながりました。また、仲介手数料が無料になる分を値下げ余地として活用できるため、価格面での戦略の幅が広がります。「レインズなしで売れるか不安」という方には、まず0円売却プランの仕組みをご説明させてください。
「やることをやったら、あとは信じて待つ」しかありません。ただし、何もしないわけではありません。重要なのは、担当者からの定期的な報告を受けながら、市場の動きと自分の物件の状況を冷静に把握し続けることです。この事例では、ライバル物件の値下げという市場の変化を見逃さず、適切なタイミングで価格変更の判断ができました。「動きがない＝売れない物件」ではありません。市場と物件の状況を正しく読み、タイミングを見極めることが大切です。
必ずしも「かけた分だけ高く売れる」わけではありませんが、費用対効果の高いリフォームは成約価格と成約可能性の両方を高める効果があります。大切なのは「どこに投資するか」です。買主さまが重視する箇所（クロス・水回り・スイッチ類）に絞って投資することで、費用対効果を最大化できます。また、競合物件との差別化によって内覧数が増え、成約までの期間を短くする効果も期待できます。フルリフォームは必要ありません。
まとめ
賃貸退去を機に売却を決断した売主さまが、0円売却プランで78日・値下後に満額10,980万円の成約を実現した事例でした。
この事例の3つの成果
- 仲介手数料368万9,400円を節約
- 査定上限より390万円高い成約価格を実現
- チャレンジ上限（11,120万円）を140万円上回る成約
0円売却プランは「レインズに載せない不安」と正直に向き合いながらも、「仲介手数料分の値下げ余地を持って攻める」という戦略を取れる売主さまに最も向いているプランです。相場をしっかり理解し、戦略を練りたい方にとって、強力な選択肢になります。
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