「値下げしないと売れませんよ」

他社の担当者から何度もそう言われ続けた売主さま。でも、本当に値下げしなければ売れなかったのでしょうか？

この事例は、分譲会社グループの仲介で売れなかった築浅マンションを、真っ直ぐ不動産に乗り換えて価格を下げずに成約した記録です。しかも、仲介手数料は0円。成約価格4,150万円の場合、通常なら約143万円（税込）かかる手数料が丸ごと手残りになりました。

この事例のポイント

① 分譲会社系列の仲介は自社グループに買主を誘導しがち。売れないなら系列外への乗り換えを考える

② 内覧ゼロでも問い合わせが続いているなら、焦って値下げする必要はない

③ 大規模マンションではライバル物件の成約が自分の追い風になることがある

売却データサマリー

売主さまの状況

売却理由

海外移住のため、マンションを売却することになりました。

他社での経験

最初は、分譲会社グループの仲介会社に売却を依頼していました。「ブランドマンションだから、関連会社に任せれば安心」という考えだったのかもしれません。仲介手数料も20%OFFになる特典がありました。

しかし、3カ月経っても成約に至らず。連絡のたびに値下げ提案ばかりで、売主さまは不信感を募らせていました。もし、この時点で媒介契約を更新していたら、値下げに加え、仲介手数料も必要になっていたでしょう。ここに「0円売却プラン」への乗り換えの大きな価値がありました。

真っ直ぐ不動産を選んだ決め手

YouTube動画をご覧になり、LINEでお問い合わせ。最初から「0円売却プラン希望です！」と明確に伝えてくださいました。

現地を見た印象と価格判断

現地を訪問して、まず圧倒されたのは大規模マンションならではの共用部分の充実度でした。グランドエントランス、サブエントランス（車寄せ付き）、ラウンジ、キッズプラザ、キッズルーム、敷地内公園…。総戸数1,000戸超のスケールメリットを存分に活かした設計です。

そして室内に入ると、センスの良いインテリアが目に飛び込んできました。こだわりの家具、照明、時計、漆喰塗装された壁。

「これは写真映えする物件だ。VR内覧で魅力を存分に伝えられる。真っ直ぐ不動産向きだ！」と確信しました。

撮影中、お部屋のニャンコが何度もカットイン。「招き猫さまとして映りこんでもいいかな？」と思いましたが、売主さまから「ニャンコはいないほうがいいです」とのことで没になりました（笑）

売却準備

クロス補修（DIY）

室内で一緒に暮らしていたニャンコが、爪とぎでクロスを破いてしまっていました。

そこで、ゆめ部長がクロスの型番を調べ、パッチワーク補修用のクロスを無償で売主さまに提供。旦那さんがDIYで補修したところ、職人さんが補修したかのように綺麗に仕上がりました。リフォーム費用は0円です。

また、室内の整理整頓と清掃を頑張ってもらえたので、オシャレな住空間をより際立たせることができました。写真撮影前の丁寧なお片付け・お掃除が、この素晴らしい仕上がりにつながったのだと思います。

写真・VR撮影のこだわり

Point.1：インテリアにこだわった住空間をアピール

先述のインテリアを最大限アピールできるよう、家具を移動しながら配置にこだわって撮影しました。リビングや各洋室も、最適な撮影アングルを見つけるため、家具を移動しながら丁寧に撮影していきました。

Point.2：大規模マンションの充実施設をアピール

先述の共用施設をグルグル回りながら1つ1つ撮影し、販売図面2枚目にフォトギャラリーとして追加掲載しました。

販売図面1枚には収まらない魅力を、しっかり伝える工夫です。

Point.3：360°VR内覧の制作

写真・動画・360°VR内覧を駆使して室内を隅々まで撮影。特にウォークインクローゼットは見せ方にこだわりました。キッチン横のクローゼットは荷物を半分ほど移動して広さを実感できる空間に。

ちなみに、洋室の2つのウォークインクローゼットは売主さまの希望で撮影対象外にしました。このように、撮影範囲や荷物の移動など、売主さまの要望に合わせて柔軟に対応しています。

今まで撮影してきた現場の中で「写真映えTOP10」に入る現場でした。

売却活動の経緯

販売開始〜2カ月半内覧ゼロの苦戦

6月13日、4,180万円で販売スタート。

しかし、販売開始直後から厳しい状況でした。同じマンション内で、同じ価格帯の上層階が新規で売り出され、さらに低層階のお部屋が3,000万円台まで値下げ。夏休みシーズンの影響もあり、2カ月半もの間、内覧がゼロという状態が続きました。

普通なら「値下げしましょう」と提案したくなる場面です。

でも、問い合わせは継続しており、物件への関心は維持されていました。インテリアの魅力と充実した共用施設を考えれば、焦って値下げする必要はない。同価格帯のライバルが先に動く可能性もある。そう判断して、価格を維持したまま販売活動を継続しました。

ライバル成約で流れが変わる

8月後半、不動産取引が活発になる時期に大きな転機が訪れました。

注目されていたライバル物件が成約。1,000戸超のマンションでは、こういうことがよくあります。「目を付けていた部屋が売れてしまった」と感じた検討者が動き出すことがあるのです。

このタイミングで、そのライバル物件を逃したお客さまから問い合わせがあり、その方が内覧に来てくださいました。

買主さまは、内覧前に360°VR内覧を何度もご覧になっていたそうです。「VRで見た通りの素敵なお部屋ですね」と、室内のインテリアを気に入ってくださいました。

なお、問い合わせはSUUMO経由が7組、at homeは0組でした。SUUMOは動画を設置できるし、360°VR内覧のリンクも張れるので、こういう点が問い合わせに繋がる1つの要素だと考えています。この物件に限った話ですが、at homeからの反響がゼロだったことを考えると、SUUMOへの集中投下が正解だったかもしれません。

価格交渉と成約

4,180万円の販売価格に対して、4,000万円での購入申込。180万円の価格交渉です。

まず、売主さまに希望する交渉範囲をヒアリング。その上で、キャンセルリスクも説明しながら、最適な交渉を進めていきました。

0円売却プランでは、買主さまも真っ直ぐ不動産が直接対応しています。買主さま側の仲介会社を介さないため、購入意欲や資金状況を直接ヒアリングでき、交渉の落としどころを正確に把握できます。

結果、4,150万円で成約。180万円の価格交渉を30万円に圧縮し、150万円の値下げを回避しました。

売主さまの声

旦那さまから次のような声をもらいました！

「他社では値下げを迫られてばかりで、正直うんざりしていました。真っ直ぐ不動産に変えてからは、価格を維持したまま3カ月で成約できて本当に良かったです。仲介手数料も0円だったので、手残りが増えたのは嬉しかったですね」

よくある質問（この事例について）

まとめ

分譲会社グループの仲介で値下げ提案ばかり受けていた売主さまが、真っ直ぐ不動産に乗り換えて価格キープのまま成約。仲介手数料0円で約143万円を節約し、手残りを最大化できた事例でした。

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