他社経由で成約！囲い込みしない売却を実証｜杉並区一戸建て67日成約事例

「前回、真っ直ぐ不動産で売却して大満足だったから、今回は他社に声をかけず最初から依頼しました」

これは、2度目の売却を任せてくださった売主さまの言葉です。

1回目の取引では、大手を含む3社で売れなかった一戸建てを真っ直ぐ不動産が担当し、想定より高い価格で成約。その成功体験があったからこそ、2回目は迷わず依頼してくださいました。

そして今回、内覧7組中5組が他社経由、成約も他社経由という結果に。真っ直ぐ不動産に直接問い合わせがなくても、67日で8,350万円の成約を実現できました。

この事例のポイント

① 自社への問い合わせがゼロでも、レインズ経由で他社が買主を連れてくれば成約できる

② 囲い込みをしない実績がリピート依頼につながる。信頼は2度目の売却で証明される

③ 他社を「競合」でなく「パートナー」として扱えば、広告掲載15社の協力体制が作れる

売却データサマリー

売却プラン	真っ直ぐ売却プラン SUUMO×レインズのダブル戦略で売却囲い込みをしないと約束！
エリア	東京都杉並区
交通	R中央線沿線徒歩約20分／西武新宿線沿線徒歩約15分
築年数	築浅
土地面積	100㎡台
建物面積	90㎡台
特徴	開発分譲地／フレンチスタイル住宅／南・西の角地で採光良好／耐震等級3／高台立地／住宅性能評価書ダブル取得／豊富な収納＋生活しやすい間取り
査定価格	8,190万円〜8,340万円チャレンジ上限：8,480万円
当初販売価格	8,480万円
成約価格	8,350万円（査定上限＋10万円）
販売期間	67日
価格変更履歴	なし
問い合わせ数	SUUMO 2件、at home 2件
内覧数	7組（自社2組、他社5組）
申込数	1組

売主さまの状況

売却理由

リモートワークが主流になったことをきっかけに、関西方面への移住を決断されました。

実は、今回の売主さまは真っ直ぐ不動産にとって2度目のご依頼です。

1回目の取引：大手3社で売れなかった経験

1回目の売却は、大手を含む3社に依頼しても売れなかった一戸建てでした。

3社とも、物件の魅力を正しく理解し、適切にアピールできていなかったのです。大手ハウスメーカーのブランドをアピールしていない。太陽光や蓄電池などの設備の魅力を伝えられていない。室内がとても綺麗なのに写真がイマイチ…。

真っ直ぐ不動産では、まず綺麗な写真を撮影。販売図面には、購入時の資料と売主さまへのヒアリング内容を盛り込み、物件の魅力を徹底的に伝えました。

売却活動中、ゆめ部長は最後まで「値下げしましょう」とは言わず、寄り添い続けました。売主さまは建物に自信があったため、ゆめ部長の「不動産売却はたった1組を見つける戦い！」というアドバイスに沿った販売戦略がぴったりだったのです。

焦らされず、じっくり販売活動を継続できた結果、想定より高い価格で成約。しかも、値下げした後に2社が競い合ってくれて、価格交渉なしの満額で成約しました。

真っ直ぐ不動産を選んだ決め手

売主さまは、一括査定も使わず、他社との比較もせず、真っ直ぐ不動産に直接連絡してくださいました。

「ほとんどの大手不動産屋さんが熱意のない仕事しかしないことを、身を持って体感した経験があるからです」

1回目の取引で大手3社の対応を経験し、真っ直ぐ不動産との違いを実感されていたからこその言葉です。

現地を見た印象と価格判断

全9棟の開発分譲地。美しい街並みと、フレンチスタイル住宅の意匠性に目を奪われました。

南・西の角地で採光良好。耐震等級3に高台立地の安全性。住宅性能評価書もダブル取得。

さらに、LDKに隣接するお部屋の可動間仕切りを締めれば、家族の様子を見ながらテレワークできる。壁の角は丸みを帯びたR加工で、小さなお子さんにも安心。

「新築一戸建てより高い金額でも成約できるぞ！」と確信しました。

査定時点で物件の潜在力を見極め、「相場＋α」の価格設定を行いました。他社に声がけせず最初から依頼してもらった期待に応えるべく、全力で高値を狙ってサポートすることを決意しました。

売却準備

販売ツール制作のこだわり

今回の物件は、一般的な戸建てとは異なる高品質住宅。その魅力を最大限に伝えるため、販売ツールの制作に力を入れました。

全9棟の分譲地のため、販売当時のしっかりした資料が揃っていました。それらを全てスキャンしてPDF保存。売主さまから物件のアピールポイントをヒアリングし、周辺を散歩してバス停・スーパー・環境なども把握。撮影前には植栽の手入れもお願いしました。

販売図面では、開発分譲地であることを冒頭で強調。フレンチスタイル住宅の意匠性、耐震等級3や住宅性能評価書ダブル取得という客観的データ、充実した設備と豊富な収納を具体的に説明しました。

YouTube動画では物件全体の雰囲気を伝えつつ、LDKに隣接する可動間仕切りでテレワークスペースとして使える点や、壁の角がR加工されている細かいポイントも盛り込みました。360°VR内覧では室内の細かい部分まで確認できるようにしました。

写真撮影

写真撮影は、お子さんの玩具や家具・家電を移動しながら1部屋ずつ丁寧に。撮影時間は2時間30分。売主さまのご協力のもと、妥協なく準備しました。

この準備により、自信をもってチャレンジ価格（8,480万円）でスタートできました。

売却活動の経緯

販売開始〜内覧対応

メールで問い合わせをいただき、訪問打合せを実施。写真撮影と媒介契約を締結し、8,480万円で販売を開始しました。SUUMO・at homeに掲載し、レインズにも登録しました。

レインズに掲載して待つだけでなく、中央線沿線にある大手仲介会社を中心に、こちらから積極的に広告掲載を依頼しました。

全15社からの広告掲載依頼に承諾し、大手の自社Webサイトにも掲載してもらえました。

他社の不動産会社を「競合」ではなく「パートナー」として扱う。問い合わせには迅速・丁寧に対応し、内覧予約が入ったら事前に充実した資料をメールで共有。このスタンスが、他社からの信頼につながっています。

内覧は販売開始から約1ヶ月半で6組。いずれも見送りとなりましたが、年末年始に向けて準備を整えていきました。

年末年始の柔軟対応

年が明けて、大手仲介会社から内覧予約が入りました。年始で仕事はお休みでしたが、このような時期に内覧するお客さまは購入意欲が高いと判断。売主さまに連絡を取り、休日返上で内覧対応しました。

成約まで

今回の成約は、買主さまがSUUMOで物件を発見し、大手仲介会社の営業マンに「この物件を見たい」と相談したことから始まりました。営業マンがレインズを確認し、真っ直ぐ不動産に内覧予約を入れてくれたのです。

SUUMOで物件の魅力を丁寧に伝え、レインズで他社と協力する。この組み合わせが、真っ直ぐ不動産に直接問い合わせがなくても成約できた理由です。

内覧から10日で契約締結。あっという間に進んでいきました。

希望価格は8,300万円で、180万円の価格交渉でした。交渉の結果、130万円だけ受けて8,350万円で合意。売主さまの住み替え先が思ったよりも早く見つかったため、満額成約を狙って粘るより、このタイミングで決めることを選びました。

自社の利益より、売主さまの利益。真っ直ぐな気持ちで仕事ができて大満足です。

360°VR内覧が背中を押した

成約した買主さまは、遠方にお住まいで幅広いエリアで物件を探していました。事前にVRで室内の細かい部分までチェックできたことが、背中を押してくれたようです。

買主仲介の担当者さんから聞いた話では「360°VR内覧のおかげで、購入意欲が高まっていた」とのこと。写真・動画・VRを全て準備する手間が、遠方の買主さまにも届く結果につながりました。

反省・改善点

成功事例であっても、反省点は正直にお伝えします。

180万円の価格交渉に対して、130万円を受けて8,350万円で成約しました。年明けからは不動産取引が活発になる時期。満額成約を狙って粘ることも選択肢でした。

しかし、売主さまの住み替え先が早く見つかったこと、年末年始の閑散期に購入意欲の高い買主さまが現れたことを考慮し、このタイミングでの成約を選びました。結果として売主さまには大変満足いただけましたが、状況によっては粘る判断もありえたと思います。

売主さまの声

売主さまからいただいたアンケート回答をご紹介します。

「以前渡部さんとお取引させていただいていたため。当時渡部さんを知ったきっかけは、ゆめ部長のブログでした」

「前回取引の内容が非常に満足だったため、今回は最初から決めてました」

「非常に丁寧で親身になっていただけました」

「申し分ありません。ほぼ当初の見積り価格で成約したことも、その証だと思います」

「真っ直ぐ不動産仲介さんにお任せすれば間違いありません。縁あって、大手含む複数の不動産屋さんとお取引してきましたが、これほど熱意をもって丁寧に物件と向き合って、かつ結果も出してくれる方達はいませんでした」

また、Google口コミもいただきました。

「これほど熱意を持って物件に向き合ってくれる不動産屋さんは他にいないと思います。非常に丁寧に資料を作り込むことで、物件の魅力を最大限引き出してくれます。二度お世話になってますが、どちらの取引も大満足の結果でした。また機会があればお願いしたいですし、他の方にも是非おすすめします。」

よくある質問（この事例について）

SUUMOとレインズはどう使い分けるべきですか？

SUUMOは買主さまに直接物件の魅力を伝えるメディア、レインズは不動産会社間の情報共有システムです。両方を活用することで、自社への直接問い合わせだけでなく、他社経由の買主さまにもアプローチできます。

この事例では、買主さまがSUUMOで物件を発見し、大手仲介会社の営業マンがレインズ経由で内覧予約を入れてくれました。

他社の広告掲載依頼には全て承諾すべきですか？

基本的には承諾すべきです。

広告掲載を許可することで、物件の露出が増え、内覧数の最大化につながります。この事例では15社からの広告掲載依頼に全て承諾し、大手の自社Webサイトにも掲載してもらえました。他社を「パートナー」として扱うスタンスが、他社経由での成約という結果につながっています。

まとめ

2度目のご依頼で67日・8,350万円成約。他社と協力する売却の有効性を証明した事例でした。

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