売り方で、結果が変わる｜不動産売却のプロに全部任せる真っ直ぐ売却プラン
「3ヶ月経っても内覧が来ない」「担当者に値下げを迫られている」「このまま任せていて本当に大丈夫？」
もし今、そんな不安を抱えているなら——それは、あなたの物件のせいではありません。
大手不動産会社で1年間売れなかった築2年の一戸建てが、たった51日で満額成約。築40年超のマンションに42組もの内覧が殺到。販売開始10日で満額申込が2組競合——。
なぜ、会社を変えるだけでこんな結果が出るのか？
答えはシンプルです。「売り方」が違うから。
- 「売れない」原因のほとんどは物件ではなく「売り方」にある
- プロの売却力とは何か？——写真・動画・VR・販売図面・事前調査、その具体的な中身
- SUUMO×レインズのダブル戦略で、買主さまを探す範囲を最大化する仕組み
- 難物件でも諦めない——買主さまの不安を事前に解消する技術
- 両手仲介時25%OFFで囲い込みの動機をカット。正直な仕組みの全貌
- 大手で売れなかった物件を次々と成約させた4つの成功事例
不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が「プロに全部任せるとこうなる」をお見せします。
【 お知らせ 】
本記事は2026年3月の最新情報に対応しています。
「売れない」のは、あなたの物件のせいじゃありません
売れない期間が長くなると、「うちの物件に問題があるのでは？」と不安になりますよね。
でも、ゆめ部長の経験から断言します。ほとんどの場合、物件ではなく「売り方」に問題があります。
大手でも売れない「構造的な理由」
大手不動産会社には莫大な経費がかかっています。駅前一等地のオフィス、大量のテレビCM、数千人の社員。この経費構造が、売却活動にどう影響するか考えたことはありますか？
経費が高い会社ほど、1件あたりの利益を最大化しなければ経営が成り立ちません。すると、こんなことが起きます。
- 広告費を抑える：SUUMOの掲載枠は限られているため、「売れそうな物件」に予算を集中。あなたの物件は後回しにされるかもしれません
- 手間を省く：1件にかける時間を短くして回転率を上げようとする。写真は営業マンのスマホで数枚だけ。販売図面は使い回しのテンプレート
- 早く売りたい：時間がかかるほど経費がかさむ。だから「値下げしましょう」と迫る。値下げは最終手段のはずなのに、最初に提案される
これは悪徳業者だけの話ではありません。大手の経費構造が生み出す、業界全体の構造的な問題です。
「干す→値こなし→業者買取」のパターン
さらに深刻なのが、囲い込みと組み合わさったケースです。
他社からの問い合わせをブロックして物件を「売れない状態」に追い込み（干す）、売主さまに「もう値下げしましょう」とプレッシャーをかけ（値こなし）、最後は「買取業者さんなら買ってくれます」と紹介する（業者買取）。
たとえば相場5,000万円の物件の場合、業者買取の買取価格は相場の7〜8割が一般的です。つまり3,500万〜4,000万円。差額は1,000万〜1,500万円。この金額が、売り方を間違えるだけで消えるのです。
【 このセクションのポイント 】
値下げを提案された時、まず疑うべきは「物件の価格」ではなく「売却活動の質」です。正しい売り方をしていないのに値下げしても、根本的な解決にはなりません。
売却力とは何か？｜プロの「本気」を見たことがありますか
「不動産売却なんて、どこの会社でも同じでしょ？」
残念ながら、そう思っている方が多いのが現実です。でも、売却力には圧倒的な差があります。プロが「本気」を出すとどうなるか、具体的にお見せします。
写真撮影｜物件の第一印象を決める最重要ポイント
SUUMOで物件を探すとき、最初に見るのは写真です。写真の印象で「内覧に行くかどうか」が決まります。
ゆめ部長は10万枚以上の不動産写真を撮影してきました。プロの写真と営業マンのスマホ写真では、同じ部屋なのに別の物件に見えます。
- 広角レンズで部屋の広さを正確に伝える
- 自然光を活かして明るく、清潔感のある印象に
- 物件のベストアングルを知っている（どの部屋を、どの角度から、どの時間帯に撮るか）
【 写真で第一印象が激変した事例 】
ある旗竿地の一戸建ての販売を引き継いだ時の話です。前の会社がSUUMOに掲載していた写真を見たとき、正直、愕然としました。暗い。狭く見える。生活感が残ったまま。これでは「見に行きたい」とは思えませんでした。
そこで、室内の残置物を処分してもらい、庭の落ち葉や伸び切った枝葉を除去してもらったうえでゆめ部長が撮り直し。天気の良い日に撮影したことで、まるで別の家のように見違えました！写真をたっぷり載せた販売図面をレインズに登録した途端、内覧の問い合わせが一気に増えたのです。
動画・VR内覧｜写真では伝わらない「空間」を届ける
写真だけでは伝わらないものがあります。部屋の奥行き、窓からの眺望、周辺環境の雰囲気——これらは動画やVR内覧でこそ伝わります。
- YouTube動画：物件の魅力を「体験」として届ける。駅からの道のり、周辺の商業施設、室内の雰囲気まで1本の動画で伝わる
- 360° VR内覧：自宅にいながら室内を自由に見渡せる。遠方の買主さまにも物件の魅力が100%伝わる
実際に、VR内覧を見た買主さまが現地に来て「見た通りの物件でした」とそのまま成約したケースもあります。
販売図面｜他社の営業マンが「紹介したくなる」資料を作る
意外と見落とされがちですが、販売図面は売却活動の生命線です。なぜなら、レインズを通じて全国の不動産会社の営業マンが最初に目にするのが販売図面だからです。
販売図面が魅力的でなければ、他社の営業マンは自分のお客さまに紹介しません。逆に、販売図面が作り込まれていれば「この物件、お客さまに紹介したい」と思ってくれる。
ゆめ部長は販売図面を「営業マンへの営業ツール」として位置づけ、物件の強みが一目で伝わるように徹底的に作り込みます。
10個の標準サービス｜プロの売却活動の全体像
真っ直ぐ売却プランでは、以下の10個の標準サービスを提供します。これらは追加費用なしで全てプランに含まれています。
| # | 標準サービス | 内容 |
|---|---|---|
| 1 | プロの写真撮影 | 広角レンズ・三脚使用。物件の魅力を最大化する撮影 |
| 2 | YouTube動画制作 | 物件紹介動画を撮影・編集・公開 |
| 3 | 360° VR内覧 | 室内をバーチャルで体験できるコンテンツ制作 |
| 4 | 販売図面の作り込み | 他社営業マンが「紹介したくなる」販売図面を制作 |
| 5 | SUUMO掲載 | 写真・動画・物件コメントを最適化して掲載 |
| 6 | レインズ登録・情報開放 | 全国の不動産会社へ情報を公開 |
| 7 | 高値成約のアドバイス | チャレンジ価格の設定、段階的な価格戦略の提案 |
| 8 | 詳細かつ高頻度の報告 | 広告状況・問い合わせ・内覧結果を売主さま専用ページで報告 |
| 9 | 戦略的作戦会議 | 市況の変化に応じて販売戦略を随時見直し |
| 10 | 契約〜引き渡しサポート | 条件交渉、契約書作成、引き渡しまでの全プロセスを管理 |
「こんなの当たり前でしょ？」と思った方もいるかもしれません。しかし現実には、写真撮影すらまともにやらない会社が山ほどあります。10個全てを高い水準でやり切る——それが真っ直ぐ不動産の「当たり前」です。
SUUMO×レインズのダブル戦略｜買主さまを探す範囲を最大化する
真っ直ぐ売却プラン最大の強みは、SUUMOとレインズの「両方」を本気で使うことです。
「当たり前じゃないの？」と思うかもしれません。でも、実はこれができている不動産会社は驚くほど少ないのです。
なぜ「片方だけ」では足りないのか
買主さまには2つのタイプがいます。
タイプA：自分で探す人（SUUMOで見つかる）
SUUMOやat homeなどのポータルサイトで物件を検索し、気になったら直接問い合わせる人。いわゆる「顕在層」です。
タイプB：プロに任せている人（レインズで見つかる）
「いい物件が出たら教えてほしい」と不動産会社に依頼している人。自分ではSUUMOを見ていないこともあります。信頼できる営業マンから直接紹介を受けて動く「濃い顧客」です。
囲い込みをしている会社は、タイプBを丸ごと切り捨てています。レインズの情報を遮断するからです。逆に、レインズだけに頼ってSUUMOに手を抜く会社は、タイプAを取りこぼしています。
真っ直ぐ売却プランでは、タイプAにもタイプBにも届く。だから「買主さまを探す範囲を最大化する」と言えるのです。
SUUMOは「直接」掲載する
ここが重要なポイントです。真っ直ぐ売却プランでは、SUUMOに真っ直ぐ不動産が直接掲載します。
なぜこれが重要なのか？ 実は、レインズに物件情報を登録すると、他社の不動産会社がその物件をSUUMOに広告掲載するケースがあります。この場合、写真の選び方や物件コメントの書き方は他社次第。元付会社（売却を依頼された会社）がコントロールできません。
真っ直ぐ売却プランでは、ゆめ部長が撮影した高品質な写真、物件の強みを最大限に伝えるコメント、YouTube動画へのリンク——これらを全て自分の手でSUUMOに反映します。物件の魅力が100%伝わる掲載を、他社任せにしません。
レインズは「全面開放」する
SUUMOで直接アプローチしながら、レインズでは情報を全面開放します。
東京都だけで約2万社の不動産会社が存在します。その営業マンたちが、あなたの物件を自分のお客さまに紹介してくれる。しかも、他社の営業マンが連れてくるのは「その営業マンが長い時間をかけて信頼関係を築いてきた優良顧客」です。
1社だけで囲い込む場合と、2万社のネットワークを味方につける場合。どちらが高く、早く売れるかは明らかです。
【 このセクションのポイント 】
SUUMO＝消費者に直接届く「攻め」の武器。レインズ＝他社の営業マンを味方にする「広がり」の武器。この2つを同時に本気で使うのが、真っ直ぐ売却プランのダブル戦略です。
難物件でも諦めない｜買主さまの不安を事前に解消する
「前面道路が私道で通行掘削承諾がない」「隣地との境界が確定していない」「再建築不可の物件」——こうした物件は、一般的な不動産会社では敬遠されがちです。
しかし、真っ直ぐ売却プランは全物件に対応します。難物件こそ、プロの腕が問われるからです。
買主さまが不安を感じる＝売れない
難物件が売れない最大の理由は、買主さまが「この物件、大丈夫かな？」と不安を感じるからです。
私道の通行権は？ 将来建て替えられる？ 越境している構造物は撤去できる？——こうした疑問が解消されないまま販売しても、買主さまは怖くて購入に踏み切れません。
事前に問題を洗い出し、可能な限り解消する
真っ直ぐ売却プランでは、販売を開始する前に問題点を徹底的に洗い出します。
- 私道通行掘削承諾書の取得：共有者全員から承諾書を取得し、将来の建て替え・ライフラインの引き込みに支障がないことを証明する
- 越境の覚書の締結：隣地との越境状態を明確にし、将来の撤去義務や費用負担を書面で合意する
- 境界確認書の取得：土地家屋調査士と連携し、隣地との境界を確定させる
住宅診断（インスペクション）：建物の状態を第三者が調査し、安全性を客観的に証明する - リフォーム提案：
買主さまが購入後にかかる費用を事前に見積もり、判断材料として提示する
この「事前準備」に時間と手間をかけるからこそ、販売を始めた時に買主さまが安心して購入を検討できるのです。
【 難条件の事前準備で高値成約に至った事例 】
築40年・間口2mの旗竿地。他社5社が「解体して更地売却」を提案していた一戸建てのご相談を受けました。
現地を確認すると、境界標が2箇所見当たらず、埋設管の越境もある状態。このまま販売しても、買主さまは不安で購入判断できません。
そこで販売開始前に、確定測量を実施して隣地と境界確認書を締結。見当たらない境界標は復元し、埋設管の越境も覚書を取り交わしました。売主さまご自身が隣地を1軒ずつ回って署名捺印をもらってくださったおかげで、費用は50万円強に抑えられました。
準備に4ヶ月かけましたが、販売開始後の最初の土日で10数組が来場。最終的に内覧20組以上、購入申込5件を集め、他社査定より+500万円の高値で成約しました。
事前準備にかけた4ヶ月と50万円が、500万円の差を生んだのです。
ベテラン宅建士が終始一貫担当
難物件の売却で最も重要なのは、担当者の経験値です。私道の交渉、越境の覚書、法的リスクの判断——これらは教科書では学べません。現場で何百件もの取引を経験してきたベテランだからこそ、適切に対処できます。
真っ直ぐ売却プランでは、初回相談から引き渡しまで、ベテラン宅建士が終始一貫して担当します。途中で担当者が変わることはありません。あなたの物件のことを誰よりも深く理解した担当者が、最後まで責任を持ってナビゲートします。
【 このセクションのポイント 】
難物件を「難しいから安く売る」のではなく、「事前準備で価値を引き上げてから売る」。この発想の違いが、成約価格に数百万円の差を生みます。
「囲い込みしないの？」への正直な回答
ここまで読んで、こう思った方もいるかもしれません。
「真っ直ぐ売却プランは両手仲介もあるんでしょ？ 囲い込みされない保証はあるの？」
正直にお答えします。
真っ直ぐ売却プランは囲い込みを「しません」
まず事実をお伝えします。真っ直ぐ売却プランの実績は、片手仲介と両手仲介がほぼ半々です。
もし囲い込みをしていたら、両手仲介の比率はもっと高くなります。片手50%・両手50%という実績が、囲い込みをしていない証拠のひとつです。
両手仲介時25%OFF＝囲い込みの動機をカット
ただし、「囲い込みしません」という口約束だけでは不十分だとゆめ部長は考えています。だからこそ、仕組みで担保します。
真っ直ぐ売却プランでは、両手仲介になった場合、売主さま・買主さま両方の仲介手数料を25%OFFにしています。
なぜか？
両手仲介で報酬が2倍になると、囲い込みのインセンティブが生まれます。25%OFFにすることで、両手仲介を狙う旨味を減らし、囲い込みの動機自体をカットしているのです。
| 取引形態 | 仲介手数料 | ゆめ部長の立場 |
|---|---|---|
| 片手仲介 （他社が買主を紹介） | 成約価格×3.3%+6.6万円 （上限330万円） | 結婚の仲人ではなく、離婚訴訟の弁護士（100%売主さまの味方） |
| 両手仲介 （真っ直ぐ不動産が買主も担当） | 売主さま・買主さま 両方25%OFF | 結婚の仲人（売主・買主の調整役） |
片手仲介なら「離婚訴訟の弁護士」として戦う
片手仲介の場合、真っ直ぐ不動産は売主さまだけの味方です。買主さまには別の不動産会社がつきます。
売主さまは「高く売りたい」。買主さまは「安く買いたい」。この利害対立がある以上、1社が両方を担当すれば、どちらかの利益を害するリスクが生まれます。
片手仲介なら、遠慮なく売主さまの利益のために戦えます。
- 盾：買主さま側からの値下げ交渉を、市場データを示して毅然と断る
- 剣：手付金の増額（買主のキャンセルリスクを下げ、安心して住み替え先を探せる）、引き渡し条件の有利な設定（退去・引っ越しのスケジュールに余裕を持てる）、不要な特約の排除（売却後のトラブルリスクを減らす）など、攻めの交渉で利益を最大化する
両手仲介なら「仲人」として、物件の魅力を直接伝える
「じゃあ両手仲介は悪なの？」——ゆめ部長の答えは「No」です。
ゆめ部長はかつて「両手仲介禁止派」でした。独立当初はオープン売却プラン（100%片手仲介）だけを提供していました。
しかし、現場で何百件もの取引を経験する中で、考えが変わりました。レベルの低い相手側担当者との共同仲介で苦労するくらいなら、ゆめ部長が両方を担当した方が売主さまの利益になるケースがある。物件の魅力を、ゆめ部長自身の言葉で買主さまに直接伝えたい——そう考えて、真っ直ぐ売却プランでは両手仲介を解禁しました。
それでも「できない」仕組みが必要な方へ
正直にお伝えします。真っ直ぐ売却プランは、囲い込みが「できない」構造ではなく、「しない」という約束＋金銭的な仕組みで裏付ける設計です。
「約束ではなく構造で保証してほしい」という方には、オープン売却プランをおすすめします。両手仲介を禁止しているため、構造的に囲い込みが不可能です。
【 このセクションのポイント 】
「囲い込みしません」という口約束ではなく、手数料の仕組みで裏付ける——この発想自体が、真っ直ぐ売却プランの特徴です。口先だけの約束が信用できない業界だからこそ、金銭的なインセンティブ設計で誠実さを証明しています。
成功事例｜プロの売却力で結果が変わった4つの実例
「理屈はわかった。で、本当にうまくいくの？」——お気持ちはわかります。ゆめ部長の実績を4つご紹介します。
事例①：大手で1年売れなかった築2年戸建てが51日で満額成約｜千葉県
千葉県の分譲地内にある築2年の一戸建て。耐震等級3、設計建設住宅性能評価書を取得したハイグレード住宅でしたが、大手仲介会社で約1年間売れていませんでした。
引き継いでまず確認したのは、販売活動の内容です。室内写真が少なく、耐震等級3という最大の強みが全くアピールされていない。他社の広告掲載は「不可」設定。販売図面にも物件の特徴が書かれていませんでした。
真っ直ぐ売却プランでリスタート。耐震等級3・断熱等性能等級4という客観的データを前面に押し出し、360° VR内覧を導入。販売図面を徹底的に作り込み、レインズで他社が紹介しやすい体制を整備しました。
結果、わずか1組の内覧で満額成約。51日でした。買主さまからは「事前に何度も360° VR内覧を見て、内見時は見た通りの物件でした」とのお声をいただきました。
売主さまの声：
「『価格を下げるのは最終手段。まずは正しい売却活動で市場に出し直しましょう！』というアドバイスで迷いが消えました」
事例②：42組内覧で高値成約｜築40年超マンション
築40年超のマンション。一括査定サイトで複数社に査定を依頼したところ、提示額が低く、売主さまは「この金額では売りたくない」と絶望されていました。
ゆめ部長が物件を確認すると、築年数は古いものの立地が良く、リノベーション需要が見込める物件でした。プロの写真撮影で室内の雰囲気を最大限に引き出し、リノベーション後のイメージが伝わる販売図面を作成。SUUMOとレインズの両方で積極的にアプローチしました。
結果、42組もの内覧が入り、複数の購入申込が競合。約3ヶ月で、一括査定の提示額を数百万円上回る金額で成約しました。
売主さまの声：
「最初の査定額で売っていたら、数百万円損していたところでした。プロの売り方でこんなに結果が変わるんですね」
事例③：他社経由で成約！囲い込みしない売却を実証｜杉並区一戸建て67日
杉並区の一戸建て。真っ直ぐ売却プランで販売を開始し、SUUMOに丁寧に情報を掲載するとともに、レインズで情報を全面開放しました。
成約に至ったのは、レインズを見た他社の不動産会社が連れてきた買主さまでした。この買主さまは「いい物件があったら教えてほしい」と信頼する営業マンに依頼していた方で、SUUMOでは見つけられなかった層です。
販売開始から67日で成約。真っ直ぐ不動産にとっては片手仲介ですが、売主さまの利益が最優先です。囲い込みをしていれば、この買主さまとは出会えませんでした。
売主さまの声：
「他社の買主さまが決めてくれたこと自体が、囲い込みをしていない証拠ですよね。安心して任せられました」
事例④：販売開始10日で満額申込2組が競合｜世田谷区ヴィンテージマンション
世田谷区のヴィンテージマンション。築年数は経っていますが、管理状態が良く、リノベーション済みの美しい室内が魅力の物件でした。
プロの写真撮影でヴィンテージの趣を最大限に引き出し、YouTube動画でマンション全体の雰囲気と周辺環境を紹介。SUUMOとレインズで同時に情報を発信しました。
販売開始からわずか10日で、満額の購入申込が2組競合する展開に。複数の買主さまが手を挙げてくれたことで、売主さまは最も良い条件の買主さまを選ぶことができました。
売主さまの声：
「10日で2組の満額申込。こんなに早く、しかも競争が起きるなんて想像していませんでした」
【 4つの事例に共通すること 】
全ての事例に共通するのは、「正しい売却活動を行えば、結果は変わる」ということです。築年数や物件の条件ではなく、写真・動画・販売図面・情報開放——プロの売却力が成約価格と期間を決めます。
デメリット（正直にお伝えします）
ここまで真っ直ぐ売却プランの強みを説明してきましたが、デメリットがないわけではありません。都合の悪いことも正直にお伝えするのが、真っ直ぐ不動産のスタイルです。
デメリット①：仲介手数料がかかる
真っ直ぐ売却プランでは、仲介手数料として成約価格×3.3%+6.6万円（上限330万円）がかかります。両手仲介の場合は25%OFFになりますが、0円ではありません。
「仲介手数料0円を最優先したい」という方には、0円売却プランがあります。人気物件・高流通物件をお持ちの方は、仲介手数料を完全に0円にできる可能性があります。
デメリット②：囲い込みが「できない」構造ではない
前のセクションで正直にお伝えした通り、真っ直ぐ売却プランは囲い込みが「できない」構造ではなく、「しない」という約束＋25%OFFによる動機カットの仕組みです。
「約束ではなく仕組みで保証してほしい」という方には、オープン売却プランが最適です。両手仲介を禁止しているため、構造的に囲い込みが不可能です。
それでも真っ直ぐ売却プランを選ぶ理由
デメリット①に対しては、成功事例でお見せした通り、プロの売却力は手数料以上の成果を生んでいます。
デメリット②に対しては、片手50%・両手50%の実績と、両手25%OFFの仕組みが回答です。完璧な構造的保証ではありませんが、実績と仕組みの両面でお約束します。
なお、プランは途中で変更することも可能です。「まず真っ直ぐ売却プランで始めて、途中でオープン売却プランに切り替える」という選択肢もあります。
他のプランが気になる方へ
- 仲介手数料0円を最優先したい → 「0円売却プラン」の記事LPへ
- 囲い込みが「できない」仕組みが必要 → 「オープン売却プラン」の記事LPへ
- まず今の売却状況を診断したい → 「囲い込み診断＋セカンドオピニオン」の記事LPへ
よくある質問（FAQ）
相談できます。他社との媒介契約が残っている場合でも、ご相談は無料です。契約期間満了後に真っ直ぐ売却プランで再スタートするケースは多くあります。成功事例①（51日で満額成約）も、大手からの乗り換え事例です。
売主さまの希望額、売却時期、物件の状況などをヒアリングします。初回面談は平均2時間。じっくりお話を聞かせていただき、物件に合った販売戦略をその場で提案します。もちろん、相談だけで終わってもかまいません。
以下の条件を満たす物件が対象です。
査定価格：3,000万円以上
物件種別：マンション・一戸建て・土地（投資用物件は不可）
対応エリア：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県（新宿駅から1時間30分まで）
難物件も対応可能ですので、まずはご相談ください。
※料金・利用条件・よくある質問の詳細は真っ直ぐ売却プランのサービスページでご確認ください。
まとめ
この記事のポイント：
- 「売れない」原因のほとんどは物件ではなく「売り方」にある。大手の経費構造が、売却活動の質を下げている
- プロの売却力とは、写真・動画・VR・販売図面・事前調査を高い水準でやり切ること。10個の標準サービスで物件の魅力を最大化する
- SUUMO×レインズのダブル戦略で、自分で探す人（SUUMO）にもプロに任せている人（レインズ）にも届く
- 難物件でも事前準備で買主さまの不安を解消し、物件の価値を引き上げてから売る
- 両手仲介時25%OFFで囲い込みの動機をカット。片手なら弁護士として戦い、両手なら仲人として物件の魅力を直接伝える
- 大手で1年売れなかった物件が51日で満額成約、築40年超マンションに42組内覧——プロの売却力で結果は変わる
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