同じマンション内で広い部屋を探していた買主さまがいました。何度も購入を試みたものの、このエリアでは囲い込みが常態化していて、内覧すらさせてもらえない。そんな状況が続いていたそうです。

その方が、ゆめ部長がレインズに掲載した当日に「どうしても先に見たい」と連絡をくれました。物件情報を全社に公開していたから、出会えた。そして、販売価格より50万円高い金額で成約しました。

この記事では、囲い込み排除がどのように売却結果を変えたのか、具体的な経緯をお伝えします。

この事例のポイント

① 囲い込み常態化エリアでは、全社公開した瞬間に遮断されていた買主が動き出す

② 購入を妨害されてきた買主とは、レインズ掲載当日に出会える可能性がある

③ 現地販売会で競争環境を作れば、満額超えの買い上げにつながる

売却データサマリー

売主さまの状況

売却理由

資産価値が上がったため、利益確定のために売却することになりました。一度賃貸に移って、数年後に再度購入する予定とのことでした。

真っ直ぐ不動産を選んだ決め手

囲い込みを「しない」ではなく「できない」システムに納得感があったそうです。

オープン売却プランでは両手仲介を完全禁止しています。仕組みとして囲い込みができないため、「やりません」という口約束とは信頼度が違います。人気物件ほど、このシステムの強みが活きてきます。

現地を見た印象と価格判断

現地の印象

売却相談を受けた瞬間に「これは、すぐ売れるだろうなぁ～」と思いました。

文京区のシティハウス。大手分譲ブランド、駅徒歩3分、3路線利用可能、築7年で築浅、高台立地で水害の心配なし、水回りはハウスクリーニング済み。

誰が見ても、超・人気物件。

たぶん、新人の営業マンが担当したとしても、相場で成約させるのは簡単。それくらい物件力が高いマンションでした。

査定と価格設定

訪問査定に伺った時点で、既に5社以上が査定に来ていました。査定額は6,000万円台後半から7,500万円までバラつきがありました。

ゆめ部長の査定結果は6,000万円台後半。ただし、室内の状況が良く、相場がグングン上がっていた時期だったので「7,500万円にどれだけ近づけるかですね！」とお伝えしました。7,380万円から販売を開始しました。

2025年の相場で見直すと、確実に1億円オーバーになると思います。

売却活動の経緯

レインズ公開と現地販売会の準備

このマンションがあるエリアでは、大手仲介会社による囲い込みが常態化。地元の不動産会社からはこんな話を聞かせてもらいました。

「レインズに登録されるのが遅いし、やっと登録されても販売図面が載っていない。担当者に電話したら『売主さまの都合でまだ内覧できません』と言われて、1週間後に確認したら成約済みになっていた」

「しばらく売れ残っていた物件に購入申込を出したら放置されて、後から『契約予定です』と言われた」

「みんな囲い込みされちゃう。本当に紹介できる物件がなくて困っている」

こうした状況から、「供給」を大幅に上回る「需要」があると感じていました。現地販売会を開催すれば、地元の業者さんがたくさんご案内してくれるだろうと考えました。

レインズに登録する販売図面には「現地販売会開催（土曜日・日曜日）」と告知を入れました。

想像以上の勢いで内覧申込が入ってきました。30組を超える予約が集まり、15分間隔でスケジュールを組むことになりました。「誰よりも早く内覧させてほしい！」という希望も複数あったため、最大2組まで同時内覧OKにして盛況感を演出。買主さま同士で競争してもらうことを目指しました。

資料は金曜日までに全社へメール送付。それでも資料を持参しない不動産会社がいることを知っているので、10部ほどコピーして現地に置いておきました。

予約表は目立つところに設置しました。偽造はしませんけど、本当に30組オーバーの内覧予約があったわけですから、堂々と人気物件であることをアピールしました。

フライング内覧

現地販売会の前に、1件の問い合わせがありました。

「同じマンション内に住んでいる方が、どうしても先に見たいと言っている」

買主さまの担当者からの連絡でした。

話を聞くと、この方は同じマンション内でもう少し広い部屋を探していたそうです。マンション内で見つかればベストだけど、新しく売りに出されてもみんな囲い込みされていて買えなかった。諦めていたところに、真っ直ぐ不動産がレインズに掲載しているのを見つけて、掲載当日に問い合わせたとのことでした。

売主さまの了承を得て、現地販売会前のフライング内覧が実現しました。

成約まで

フライング内覧の結果、買主さまから「50万円だけ買い上がるのでぜひお願いします」と申込がありました。

この方は先月、別の物件（もう少し高額なマンション）で住宅ローン審査の内定が出ていた履歴がありました。満額超えの申込、即契約可能な体制、ローン内定済み。この3条件が揃ったため、現地販売会は中止を判断。その代わり、買主さま・買主担当者には最短での契約締結に応じてもらいました。

7,380万円で販売開始 → 7,430万円で成約。

ほぼ7,500万円で成約させることができて、売主さまはガッツポーズ。約1週間での売却完了となりました。

買主さま・営業マンの人柄も大切

ここだけの話…。実は、囲い込みをしている店舗の営業マンも何組かご案内してくれましたが、態度が悪いなぁ…と感じた売主さまが購入申込の順位を下げてしまいました。

これだけ人気がある物件で購入条件が横並びになった場合、「買主さまの雰囲気」「営業マンの人柄」も大切になってきます。

反省・改善点

囲い込みが常態化しているエリアだったことを考えると、もっと高値でチャレンジしてみる価値があったかもしれません。

このエリアの成約事例は、競争が起きていない状態での価格です。オープンに公開すれば競争環境が生まれるわけですから、もう少し強気の価格設定でも良かったかもしれない、というのが正直な反省です。

売主さまの声

成約後、売主さまとこんな話をしました。

「もっと高く売れたかもしれなかったですね…」

直近の成約事例より高い金額だったことは理解してくださっていましたが、競争が起きた結果を見ると、そう思うのも無理はありません。

「囲い込みって本当に良くないですね」

「囲い込みされた事例が本当の相場を反映できていなかったのかも」

まとめ

囲い込みが常態化しているエリアで、物件情報を全社に公開した結果、1週間・満額超えでの成約となりました。購入を妨害されてきた買主さまと出会えたのは、両手仲介を完全禁止するオープン売却プランだったからです。

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