「長い間売れなかった家が、驚くほど早く売れて本当に嬉しかったです！」

大手1社、ネット系2社に依頼して1年6カ月。3社に任せても売れなかった築2年の未入居戸建て。売主さまは「良い会社・良い担当者に出会うのが大変でした」と振り返ります。

現地を初めて見たとき、売れない理由はすぐにわかりました。雑草は伸び放題、犬猫の糞が放置され、玄関ポストや扉には砂ぼこりが厚く積もっている。室内に入ると靴下の裏が真っ黒になるほど汚れていて、ゴキブリがひっくり返って死んでいる。電気・水道も止まったまま。築浅の物件とは思えない状態でした。

でも、ゆめ部長は確信しました。「絶対売れるでしょ！」と。

見せ方の改善と他社広告解禁による情報拡散。そして写真・動画・VRで室内の魅力を発信。結果、値下げゼロの満額成約を実現しました。

この事例のポイント

① 売れない原因が物件ではなく見せ方なら、値下げより物件力向上が先

② 不動産会社を変えるだけで広告解禁の範囲が変わり、内覧数が大きく変わる

③ 写真・VR・清掃など物件力向上への投資は、値下げより費用対効果が高いことがある

売却データサマリー

売却プラン	オープン売却プラン 囲い込みが「構造的にできない 」システムを採用 他社の紹介＝レインズだけで売却！
物件種別	一戸建て（築2年・未入居）
エリア	江戸川区（京成本線沿線）
特徴	前面道路狭い／駐車場なし／ 北側公園／南側道路で明るい
査定価格	4,480万円
販売価格	4,680万円
成約価格	4,680万円（満額成約）
他社での期間	1年6カ月（3社）
当社での期間	約6カ月
内覧数	5組
値下げ	なし

売主さまの状況

売却理由

新築で購入したものの、事情により入居せず売却することになりました。

購入時にフルローン（諸費用込み100%借入）を組んでいたため、残債が多く、査定価格の4,480万円で売ると手出しが発生する状況。値下げができない──それが売主さまの切実な事情でした。

他社での経験

大手1社、ネット系2社の計3社に専任媒介で依頼。しかし1年6カ月経っても売れませんでした。

売主さまは「対応が遅かった」「依頼してみないと親身に対応してもらえるかわからない」と振り返ります。

3社ともポータルサイトに掲載するだけで、物件の管理状態を改善する提案は一切なし。現場を綺麗にするのは本来売主さまの仕事ですが、売主さまが現地に行きたくない事情があったなら、仲介会社がサポートすべきでした。現地に置いてある販売旗はボロボロになっていて、それすら交換されていない。さらに、室内写真で魅力をアピールすることもなく、他社広告NGで情報拡散も不十分。これでは売れません。

真っ直ぐ不動産を選んだ決め手

ゆめ部長のブログを読んで「面白かった」と問い合わせをいただきました。

現地を見た印象と価格判断

「絶対売れるでしょ！」という確信

正直、最初に現地を見たときは驚きました。

外回りの状況： 雑草が伸び放題、犬猫の糞が放置、玄関周りは砂ぼこりで覆われている。

室内の状況： 靴下の裏が真っ黒になるほど汚れていて、ゴキブリがひっくり返って死んでいる。電気と水道が使えない状態で、トイレは水が流れないのに使用跡があり悪臭が漂っていました。

バルコニーの状況： 苔が発生して汚れが目立ち、サッシの下にハチが巣を作っていました。

でも、ゆめ部長は確信しました。「絶対売れるでしょ！」

なぜか？ゴキブリも悪臭も苔も、すべて清掃で解決できる問題だからです。トイレは掃除して換気すれば封水が復活する。苔は拭けば取れる。建物自体は築2年の未入居物件で、構造や設備に傷みはありません。北側は公園で開放感があり、南側も道路なので室内が非常に明るい。

問題は物件そのものではなく、管理状態。これを改善すれば必ず売れる。そう確信しました。

「値下げは最終手段」というアドバイス

売主さまには「値下げは最終手段。正しい売却活動が先です」とアドバイスしました。

残債が多く値下げができない状況。だからこそ、まず物件の状態を整えることに集中しました。見せ方を変えれば、価格を下げなくても売れる可能性は十分にある。

販売価格は査定価格より200万円高い4,680万円に設定。SUUMOでは500万円単位で検索されることが多いため、4,500万円を切る価格にすれば検索ヒット数が増え、より多くの購入希望者の目に留まります。しかし今回は残債の関係で値下げできない状況。だからこそ、価格以外の部分──物件の状態と情報拡散──で勝負することにしました。

売却準備

売主さまの「もう行きたくない」という気持ち

売主さまから「現地にはもう行きたくない」というご要望がありました。

長い間売れず、そのたびに現地の荒れた状態を見るのは辛かったのだと思います。ハウスクリーニング費用を出すのも大変とのことでした。

通常は清掃業者に発注してもらいますが、今回は費用負担が難しいとのことで「自分たちでやろう」と決めました。

妻と2人で3時間の徹底清掃

この物件の清掃には、妻を連れて行きました。

実は、この事例がきっかけで妻が仕事に興味を持ってくれました。現在はDreamBaseで事務・室内装飾・清掃をサポートしてもらっています。夫婦で一緒に取り組む、今の真っ直ぐ不動産の原点とも言える事例です。

外回りの整備： 雑草を抜いて除草剤を散布、犬猫の糞を除去、玄関周りの砂ぼこりを完全清掃、ハチの巣を撤去。

室内の徹底清掃： 床・壁・天井の汚れを完全除去、水回りの清掃と臭気対策、電気・水道の再契約を手配、室内装飾で魅力をアップ。

バルコニーの手入れ： 雑巾で手拭きしてピカピカに仕上げ、苔を除去して清潔感を回復。

2人で3時間。徹底的に清掃した結果、未入居物件本来の清潔感を取り戻すことができました。

プロ仕様の写真・動画・VR制作

清掃後、物件の魅力を最大限伝えるためのコンテンツを制作しました。高品質な写真撮影で明るさと清潔感をアピールし、1分のショート動画で室内の雰囲気を動的に紹介。360°VR内覧で購入検討者が事前に詳細を確認できる環境を整備しました。

買主さまはSUUMOを見て「見に行こう！」と思ってくれました。それだけ、映像コンテンツの訴求力があったということです。

売却活動の経緯

他社広告解禁で情報拡散を最大化

オープン売却プランでは、他社による広告活動を積極的に解禁しています。

他社広告を解禁することで、複数の不動産会社がSUUMOなどのポータルサイトや自社Webサイトに物件情報を掲載できるようになります。1社だけで広告するよりも、はるかに多くの購入希望者に情報が届く。これがオープン売却プランの強みです。

6カ月での成約をどう見るか

駐車場がなく前面道路が狭い物件は、一般的な物件よりも売却に時間がかかりがちです。さらに、1年半も売れなかった築後未入居物件は「売れない理由が何かあるんじゃないか…」と敬遠されやすい。

一般的には3カ月での成約を目指しますが、この物件は半年以上かかる可能性があると感じていました。売主さまも同じ認識でした。それに、他社で1年半も売れなかったから「もう売れないんじゃないか」という不安もあったそうです。

だからこそ、6カ月で成約できたとき、売主さまから「驚くほど早く売れて」という言葉が出たのだと思います。

満額成約までの流れ

物件の状態を整え、写真・動画・VRで魅力を発信し、他社広告を解禁した結果、内覧は5組。値下げは一度もせずに満額成約となりました。

買主さまは早急に引っ越しを希望されていた方でした。水曜日に電話がつながり、すぐに内覧、そして購入申込。物件の状態が良く、すぐに入居できる点が決め手になりました。

充実した映像コンテンツと他社広告解禁による情報拡散があったからこそ、急いで探している買主さまの目に留まり、価格交渉なしの満額成約につながったのです。

反省・改善点

写真編集の外注化

この事例では、外観・室内写真の編集を自分でやってみましたが、どこか違和感がありました。プロに任せた方がいい──この経験がきっかけで、プロカメラマンに編集を依頼する体制を構築しました。

売主さまの声

成約後にYouTube対談を実施しました。売主さまからいただいた声をご紹介します。

売却についての不安と他社への不満

「大手にも依頼しましたけど、依頼してみないと、どれだけ親身に対応してもらえるのかわからず、良い会社・良い担当者に出会うのが大変でした」

「この3社へ仲介をお願いしましたが、長い間、全く売れず。しかも、対応が遅かったので…」

真っ直ぐ不動産のサポートと結果

「連絡、対応など、どの面においても早く誠実にご対応いただき、安心してお願いできました」

「動画も素晴らしいので、購入希望者の心を掴むことができたのでは？と思います」

「100点以上です。仕事に対する姿勢も学ばせてもらいました」

「長い間売れなかった家が、驚くほど早く売れて本当に嬉しかったです！」

よくある質問（この事例について）

まとめ

他社3社で1年6カ月売れなかった戸建てが、物件の状態を整え、他社広告解禁で情報拡散を最大化した結果、6カ月・満額成約。値下げは一度もしていません。

「売れない」が続いたら、価格より先に物件の見せ方と情報の届け方を見直してみてください。

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