築40年・間口2mの一戸建てを解体せず売却成功｜他社査定+500万円の事例
「築40年だから建物価値はゼロです。解体して更地で売りましょう」
他社5社に査定を依頼したところ、全社からこのような提案を受けた売主さま。長年手入れを続けてきた愛着のあるマイホームを「解体」と言われ、納得できずにいました。
「本当に解体するしかないのだろうか…」
そんな思いでゆめ部長のブログにたどり着き、囲い込みをしないオープン売却プランに興味を持ってお問い合わせをいただきました。
結果は、3,480万円で成約。他社の解体前提の査定より+500万円の高値売却を実現しました。
さらに住み替え先の購入では、仲介手数料無料で約300万円の節約。加えて価格交渉で200万円のメリット。買い替えトータルで約1,000万円の成功となった事例です。
※他社査定との比較について：他社5社は「解体して更地売却」前提での査定（3,000万円弱）。真っ直ぐ不動産は建物を残して売却する前提で査定しました。
この事例のポイント
① 「築古＝解体」は間違い。建物の状態次第で価値は正当に評価される
② 境界・越境・写真など事前準備に投資すれば、買主の不安が消えて高値成約につながる
③ 囲い込み排除で他社と協力すれば、築古でも内覧20組以上を集められる
【 価格に関する注意 】
この記事の成約事例は2020年のものです。現在は不動産価格が上昇しており、同エリア・同条件の物件であれば、さらに高い価格での成約が期待できます。最新の市場価格については無料査定でご確認ください。
売却データサマリー
| 売却プラン | オープン売却プラン 囲い込みが「構造的にできない 」システムを採用 他社の紹介＝レインズだけで売却！ |
| エリア | 杉並区上井草 |
| 物件種別 | 木造一戸建て |
| 築年数 | 約40年 |
| 特徴 | 約70㎡間口2m旗竿地／ 埋設管越境／境界標2箇所不明 |
| 成約価格 | 3,480万円 |
| 他社査定 | 3,000万円弱（解体更地後、業者買取前提） |
| 差額 | +500万円 |
| 準備期間 | 4ヶ月 |
| 内覧 | 20組以上 |
| 購入申込 | 5件（うち成約1件＝現金購入） |
| 事前投資 | 50万円強（確定測量・境界復元等） |
| 成約年 | 2020年 |
| 買い替え総メリット | 約1,000万円 売却時+500万円／ 購入時仲介手数料「無料」約300万円／ 購入時価格交渉200万円 |
売主さまの状況
売却理由
中野区の新築戸建てへの住み替えでした。
他社での経験
ネットで個別に探して5社に査定を依頼。そのうち1社は、この物件を購入したときの仲介会社でした。
結果はどの会社も「解体して更地売却」。建物は解体費用分のマイナス評価で、建売会社への売却を勧める会社もありました。
DIYでコツコツとメンテナンスを続けてきた売主さまにとって、愛着のある建物を「価値ゼロ」と言われたことは納得できるものではありませんでした。
真っ直ぐ不動産を選んだ決め手
ゆめ部長のブログを読んでいただいていたこと、囲い込みをしないオープン売却プランに興味を持っていただいたことがきっかけでした。
決定的だったのは、机上査定の段階で他社と真逆の評価をしたこと。他社が「解体費用分をマイナス」と評価する中、真っ直ぐ不動産は「建物に価値がある」とプラス評価しました。売主さまは訪問査定の前に、すでに依頼を決めていたそうです。
現地を見た印象と価格判断
訪問査定で現地を見た瞬間、「この建物は解体したらもったいない！」と確信しました。
基礎にひび割れがない。床の沈みがない。屋根・外壁にはメンテナンス履歴がある。売主さまのDIYによる丁寧な手入れが、建物の状態を良好に保っていました。区画整理された良好な住宅地で、高台立地。前面道路が広く、災害リスクの低いエリアであることも好印象でした。
机上査定では私も「解体前提かな…」と思っていました。築40年・旗竿地という条件だけ見れば、そう判断するのも無理はありません。ところが、現地を見て価値観が一変。
ゆめ部長の査定結果はこうでした。解体撤去する場合は建物評価−200万円、建物価値ありの場合は+200万円。その差は400万円です。
「築年数だけで建物を評価してはいけない」——これがプロの査定です。
この判断は後に裏付けられます。内覧に来た建築士夫婦からも「構造がしっかりしている」と評価をいただきました。別のお客さまが実施したインスペクションでも良好な結果が出ています。リフォームや耐震補強を施せば、まだまだ長く住める建物だったのです。
大切に住み続けてきたお家を、新しいファミリーに引き継いでもらいたい。心からそう思いました。
売却準備
境界・越境問題の解決
販売開始前に、買主さまが不安なく購入判断できる環境を整えました。確定測量を実施し、隣地と境界確認書を締結。境界標が見当たらない2箇所は復元し、埋設管の越境も調査して覚書を取り交わしました。
費用は50万円強。売主さま自身が隣地を回って境界確認書の署名捺印をもらうことで、費用を抑えることができました。
建物の魅力を引き出す写真撮影
築40年だからこその魅力を最大限アピールする写真を撮影しました。坪庭の美しさ、重厚感のある玄関、木を貼った壁面。
内覧に来たお客さまから「玄関と庭の写真がすごく印象が良くて、ぜひ現地を見に行きたいと思ったんですよ！」という嬉しいお言葉を複数いただきました。
売却活動の経緯
販売開始〜最初の土日で10数組来場
4ヶ月の準備を経て販売を開始。両手仲介を完全禁止し、他社の協力を積極的に求めました。建築士やリノベ業者、地元密着の仲介、大手仲介会社など、多様な会社から買主さまを紹介してもらいました。
最初の土日で10数組が来場し、4件の購入申込。オープン売却プランは自社で買主さまを探さないため、内覧20組以上という集客は全て他社からの紹介です。囲い込みをしていたら、この数字は絶対に達成できません。
内覧に来たお客さまの中には、大規模リフォームを前提とした方、建築関係の仕事をしている方、夫婦で建築士の方など、DIYやリノベーションに興味を持つ層が多くいらっしゃいました。
住宅ローン審査の壁
予想していたことではありましたが、築40年という築年数が住宅ローン審査のハードルになりました。否決・減額回答・留保が続き、3週間待っても厳しい結果。そこで、2回目の内覧会を開催することを決めました。
現金購入の買主さまと成約
2回目の内覧会で、現況のまま家族に住まわせたいというお客さまが現金で購入を申し込んでくださいました。
売主さまの住宅ローンは完済済み、買主さまは現金購入。売買契約と引渡を同日に行う「一括決済」で成約となりました。
役割分担で内覧対応
この事例で特に印象深いのは、売主さまと一緒に行った内覧対応です。
旦那さまはDIYで行ってきた建物のメンテナンスについて説明。「いつ頃、どれくらいの予算で、どこを補修したのか」を具体的に話していただきました。使用した材料や工法、今後のメンテナンスアドバイスまで、実際に手を動かしてきた方ならではの説明です。
この説明があることで、買主さまは「建物のメンテナンスがしっかりしている」という印象を持ってくれました。それだけでなく、売主さまの人柄が信頼につながったと思います。高い買い物だからこそ、「誰から購入するか」も重要な判断要素になるのです。
奥さまは近隣環境や生活に関することを説明。お子さん連れのファミリーが来たときは、お子さんの相手もしていただきました。これで買主さまはじっくり内覧に集中できる環境が整います。実は、お子さんが騒ぎ出して内覧を途中でやめてしまうケースは結構多いのです。
ゆめ部長は越境や測量など、専門的な話を担当しました。
間口2mの車庫入れサポート
「車が本当に入るのか？」という不安を持つお客さまは多くいらっしゃいました。
売主さまから「前面道路が広いから、駐車は意外と簡単なんですよ」と教えていただき、実際に車庫入れを実演。間口2mでも、敷地内に入れば駐車スペースは3mに拡がります。自転車4台も置けるスペースがあることも伝えました。
さらに売主さまは、内覧時に自家用車を100円パーキングに移動してくださっていました。「実際に停まっている状態を確認したい」という要望があればすぐ対応できるようにとのこと。駐車の注意点やコツなど、ワンポイントアドバイスもしていただきました。
自分の車で試してみたいというお客さまもいらっしゃいました。その時は旦那さまと一緒に、通行車両や塀に注意しながらサポート。「ここまでやってくれる仲介はいない！」と驚かれました。
売主さまからは「2m間口を悪く言われなかったことに勇気づけられました！」というお言葉もいただきました。
二人三脚で勝利を勝ち取った、本当に楽しい売却活動でした！
反省・改善点
建物の状態が良かったので、販売前に住宅診断（インスペクション）を入れても良かったかもしれません。
住宅診断を行えば問題点も出てくるでしょう。しかし、その問題点も含めて事前に説明することで、建物価値をもっと強くアピールできた可能性があります。築古でも状態が良い物件については、住宅診断の実施を積極的に提案していきたいと考えています。
築古物件を売却予定の方は、事前のインスペクションも選択肢として検討してみてください。
売主さまの声
「売却は高く売ってもらって、購入は仲介手数料無料＋200万円の価格交渉をしてもらって助かりました。住み替えをこんなにもスムーズに進められ、ゆめ部長に会えた私たちは幸運でした！」
よくある質問
築年数だけで判断するのは間違いです。
基礎・床・屋根・外壁の状態やメンテナンス履歴を確認し、建物の状態が良ければ正当に評価されます。
この事例では、解体前提の他社査定より+500万円の高値で成約できました！
間口が狭い旗竿地でも売り方で高く売れる可能性はあります。
もちろん、整形地や間口が2.5ｍ以上ある旗竿地と比べれば価格は下がります。しかし、不動産会社の査定金額を見て諦める必要はありません！
この事例では、DIY・リノベーション希望の買主さまが多く内覧に訪れ、高値成約できたと言えるでしょう。
境界・越境問題の解決、確定測量、建物の魅力を引き出す写真撮影など、買主さまが不安なく購入判断できる環境を整えましょう。
この事例では、4ヶ月・50万円強の事前投資が高値成約につながったと考えています。
両手仲介を禁止して他社の協力を得ることで、たくさんの買主さま候補にアプローチできます！不動産会社専用のマッチングシステム「レインズ」を活用するだけで、不動産会社の強力なネットワークを利用して販売します。
この事例では、内覧20組以上・購入申込5件を達成。囲い込みをしていたら不可能な数字でした。
まとめ
他社5社が「解体」を提案した築40年・間口2mの一戸建てを、建物の価値を見極めて高値成約を実現しました。買い替えトータルで約1,000万円のメリットを得た、大成功の事例です。
「築古＝解体」は間違いです。大切に住み続けてきたマイホームには、必ず価値があります。
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