「大手に任せて3ヶ月、ほとんど内覧が入らない」

「業者買取3,500万円を提案された。本当にこの価格でいいのか？」

もし今、同じような状況にいるなら、この事例が判断材料になるはずです。

今回の売主さまは、大手仲介会社に依頼して3ヶ月。ほとんど内覧が入らず、最終的に「業者買取3,500万円」を提案されました。

でも、その提案に違和感を抱いて拒否。オープン売却プランに切り替えた結果、4,280万円で成約できました。

売主さまからは「楽しく家を売ることができた」「明るくて悩んだ時は励ましてもらい心強かった」という声をいただいています。

なぜ業者買取を断って正解だったのか？何が変わって売れるようになったのか？詳しく解説します。

この事例のポイント

① 業者買取の打診は焦りにつけこまれやすい。時間があるなら仲介で数百万円高く売れる

② 内覧が来ない・他社の問い合わせがない。それは囲い込みのサインかもしれない

③ ペット飼育物件は「飼っている感じを出さない」準備が重要

売却データサマリー

売却プラン	オープン売却プラン 囲い込みが「構造的にできない 」システムを採用 他社の紹介＝レインズだけで売却！
エリア	東京都江東区
交通	都営新宿線沿線・徒歩 約15分
築年数	約15年
専有面積	約70㎡
間取り	3LDK
特徴	荒川ビュー／タワーマンション
成約時期	2023年11月
業者買取提案額	3,500万円
当初販売価格	4,480万円
成約価格	4,280万円（満額成約）
業者買取との差額	+780万円
大手での販売期間	3ヶ月（内覧1組のみ）
オープン売却プランでの販売期間	2ヶ月弱
価格変更	4,480万円→4,280万円

売主さまの状況

大手で3ヶ月売れなかった背景

売主さまは住み替えのため、大手仲介会社にマンション売却を依頼していました。

ところが、3ヶ月経ってもほとんど内覧が入らない。問い合わせすらほとんどない状況でした。

「なぜ売れないのか？」という疑問を抱えながらも、大手だから任せておけば大丈夫だろうと思っていたそうです。

業者買取3,500万円の提案

3ヶ月経った頃、大手から提案されたのが「業者買取3,500万円」でした。

当初の販売価格4,480万円から、約1,000万円も安い金額です。

売主さまは「本当にこの価格が適正なのか？」と疑問を抱きました。査定時は高い価格を提示されていたのに、なぜこんなに安くなるのか。納得がいかなかったのです。

真っ直ぐ不動産を選んだ決め手

売主さまが真っ直ぐ不動産を知ったきっかけは、知り合いからの紹介でした。

以前、購入をサポートさせていただいた方が「マジメにやってくれる不動産会社を紹介するよ」と売主さまに連絡してくださったのです。

「正直に不動産事情を教えてくれた」「私達の味方だと感じた」ことが決め手になりました。

なぜ業者買取を断るべきだったのか

大手の囲い込み戦略の実態

なぜ大手で3ヶ月も内覧が入らなかったのか？

荒川ビューのタワーマンション、3LDKで70㎡台、価格も成約事例と比べて特別高くない。これで3ヶ月も内覧が入らないのは、どう考えてもおかしい。

状況から判断すると「囲い込み」の可能性が高いです。

囲い込みとは、不動産会社が両手仲介（売主・買主の両方から手数料をもらう）を狙って、他社への情報提供を制限すること。他社が買主を連れてきても断ってしまうので、内覧が入らなくなります。

この事例の大手がやっていた可能性があることを整理すると：

1. 高値査定で媒介契約を獲得
2. 囲い込みで他社をブロック
3. 売却活動を放置（干す）
4. 「売れない」と値こなし
5. 業者買取を提案

売主さまは5の段階で「おかしい」と気づいて脱出できました。

業者買取に潜む「利益最大化の仕組み」

もし売主さまが業者買取に応じていたら、どうなっていたか？

大手は業者買取と再販売の両方で仲介手数料を得る「利益最大化の仕組み」を狙っていた可能性があります。売主さまは1,000万円近く損をして、不動産会社だけが儲かる構図です。

売主さまは、この仕組みが完成する前に違和感に気づき、脱出できました。

※この手口の詳細は「不動産業界の6つの闇」で解説しています。

現地を見た印象と価格判断

知り合いからの紹介を受けて、現地を訪問しました。

荒川を見渡せるタワーマンション。上層階ではなかったけど、窓から荒川が見えて開放感がありました。川を眺めながら広い公園で子育てをしたいファミリー層には絶対受けるだろうと確信しました。

ただ、課題もありました。

ペットを飼っていたので、臭いやひっかき傷が目立っていました。また、床にクッションを敷いていて、それが写真写りや室内の第一印象を悪くしていました。

売主さまには正直にお伝えしました。

「ペットが苦手な人もいるので、なるべく飼っている感じを出さない方がいいですよ」

「床のクッションは撤去した方が、写真写りも内覧の印象も良くなります」

売主さまはこのアドバイスを素直に受け入れてくださいました。

売却活動の経緯

大手での3ヶ月 vs オープン売却プランでの2ヶ月

項目	大手仲介会社	真っ直ぐ不動産
内覧頻度	ほとんどなし	毎週内覧予約が入る
売主さまの心境	不信感	やる気UP！
結果	業者買取3,500万円提案	4,280万円で満額成約

毎週内覧が入るようになった理由

オープン売却プランでは、両手仲介を完全禁止しています。つまり、囲い込みをする動機がない。

他社への情報公開を積極的に行うことで、多くの購入希望者との出会いを創出できました。

内覧のたびにきれいになっていく室内

内覧で現地に行くたびに、室内がどんどんきれいになっていきました。

売主さまがアドバイスを実践して、ペットの臭い対策、傷の補修、クッションの撤去、不用品の処分を進めてくださっていたのです。

売主さまが本気で取り組んでくださっているのが伝わってきて、嬉しくなりました。

「心が折れた」から「もう何件でも来い！」へ

売却活動の途中、期待していた買主さまが家族の事情で再内覧をキャンセルしたことがありました。

売主さまは「心が折れた」と落ち込まれました。

そのとき、こうアドバイスしました。

「やることをやれるだけやれば、結果は後からついてきます。良くも悪くも、結果に一喜一憂することなく朗報を待ちましょう。買ってくれる買主さまは一組だけ。その一組さえいれば、あとは何組断られても問題ありません」

このアドバイスで気持ちを切り替えた売主さまは、その後の内覧予約に対して「もう何件でも来い！」という感じで積極的に対応してくださいました。

この積極的な姿勢が、良いご縁につながる結果となりました。

成約までの流れ

価格変更のタイミング

売主さまはスピード重視だったため、反応を見ながら価格変更を実施しました。

• 販売開始価格：4,480万円
• 変更後価格：4,280万円
• 価格変更幅：200万円の値下げ

満額成約

価格変更後すぐに購入希望者が現れ、満額での購入申込をいただきました。

価格交渉なしでの成約です。売主さまの「断る」という判断が正しかったことが証明されました。

売主さまの声

自宅の売却をお願いしました。真摯に物件と向き合って頂き、この家の良さは何か？どうアピールすべきか？をしっかりと考えて頂きました。その結果としての販売資料は単に家を撮影しましたという感じではなく、家の事がしっかり分かる説得力のある資料で、確かに家を探す方からしてもこれくらいしっかり説明された方が有難いだろうなと思います。またこちらから発信されている不動産売買に関する情報もとても勉強になります。売る本人も任せっぱなしではなく、やるべき事はしっかりやらないと満足に売れないという事がわかりますし、その為の相談にもしっかり乗って頂けるのも有難いです。内覧の際の対応も紳士的で印象良く、成約後もこちらが困らない様に配慮頂けたりとお願いしてから最後までサポートがきめ細かく、お陰様で何事もなく円満に事が運びました。この度は本当にありがとうございました！

よくある質問（この事例について）

まとめ

業者買取を断って、個人の買主に780万円高く成約できた事例でした。「売れない」原因が価格ではなく囲い込みだった典型例です。もし今、業者買取を提案されて迷っているなら、断る前にセカンドオピニオンを取ってみてください。

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