【実体験】囲い込みで買えない物件を契約できた方法｜買主が取れる5つの選択肢

「SUUMOで見つけた物件、問い合わせたら『売主都合で案内できません』と断られた…」

不動産を購入しようとしている買主さま。何度問い合わせても内覧できない物件に出会ったことはありませんか？

それ、囲い込みかもしれません。

▼この記事でわかること（結論）

囲い込みで物件が買えないとき、買主さまが取れる5つの選択肢
ゆめ部長が大手の囲い込みを電話20回・2週間かけて突破した体験談
囲い込みされている物件を見分けるポイント

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。ゆめ部長は財閥系大手仲介会社から中小の不動産会社まで複数の会社で経験を積み、現在は売却専門の「真っ直ぐ不動産」を運営しています。大手・中小の両方を知るからこそ語れる「囲い込み物件の買い方」をお伝えします。

実は、囲い込みは「悪徳業者だけの問題」ではありません。大手不動産会社でも日常的に行われています。ゆめ部長が実際に体験した囲い込み突破の記録とともに、買主さまが取れる5つの選択肢を解説していきます。

※本記事は2026年8月の最新情報に対応しています。

→ 囲い込みの基礎知識は不動産の囲い込みとは？売主を裏切る仕組みの全体像｜業界20年のプロが解説で詳しく解説しています。

【注意事項】

この記事は不動産売買（売却・購入）における囲い込みを扱っています。「賃貸」のおとり広告や物件の紹介拒否とは問題が異なる点に注意してください。

囲い込みで「内覧できない」「買えない」被害の実態

まず、囲い込みされると買主さまに何が起きるのか。被害は3つの段階で進みます。

被害の段階	具体的な状況
内覧できない	「売主都合で案内不可」と断られる
申込できない	「他に検討中の方がいる」と嘘をつかれる
契約できない	申込しても「売主が別の方に決めた」と言われる

SUUMOやHOME’Sで「この物件がいい！」と思っても、囲い込みされていれば、どれだけ資金があっても、どれだけ条件が良くても買えない可能性があります。

売主さま側の不動産会社が「自社の買主を優先したい」と考えれば、買主さまの申込は無視されるのです。

→ 囲い込みの具体的な手口は不動産売却の囲い込みの見抜き方｜業者の手口30選を6パターンで分類で解説しています。

【体験談】囲い込みされた物件を契約できた全記録｜電話20回・2週間

ここからは、ゆめ部長が買主さま側の仲介として実際に経験した、囲い込み突破の全記録です。相手は誰もが知る大手不動産会社でした。

【ゆめ部長の実感】

ゆめ部長は財閥系大手に勤務していた経験があります。朝礼で「この物件は週末チラシを入れるから他社の内覧はNG」と宣言する光景を何度も見てきました。囲い込みは「悪い営業マン」の問題ではなく、会社ぐるみで行われているのが実態です。

【前】内覧予約すら取れない（電話20回の攻防）

ある買主さまから「このマンションを見たい」と依頼を受けました。

物件情報を確認すると、売主さま側は誰もが知る大手不動産会社。ゆめ部長はすぐに電話をかけました。

1回目の電話：

「担当者が外出中です。折り返します」

折り返しは来ませんでした。

2回目、3回目…10回目：

「担当者が捕まりません」「会議中です」「本日は戻りません」

何度かけても、担当者と話せません。

「あぁ、これ、囲い込みしてるな。」 と確信しました。

そこで、内覧依頼書をFAXで送付。

書面で正式に依頼を残す作戦に切り替えました。

それでも返事は来ません…。

電話をかけ続け、FAXを送り続け、合計20回以上アプローチ。

これで、ようやく、内覧予約を入れることができました。

【中】申込から契約まで（2週間待たされた理由）

内覧した買主さまは「この物件に決めたい」と即決。

すぐに購入申込書を提出しました。しかし、ここからがさらに長かった。

「売主さまの都合で、返事に時間がかかります」

1週間待っても、返事が来ません。

ゆめ部長は毎日電話をかけ続けました。「進捗はいかがですか？」「売主さまのご意向は？」

2週間後、ようやく「契約できます」との連絡。

なぜこんなに時間がかかったのか？

おそらく、大手側は自社で買主さまを見つけようとしていたのでしょう。2週間あれば、自社のお客さまに物件を紹介し、両手仲介にできる可能性があります。

それでも契約できたのは、買主さまの条件が良かったから。売主さまにとって断る理由がない申込だったため、最終的には大手側も諦めたのだと思います。

【後】さらに「抜き行為」まで…（驚きの展開）

契約が決まってホッとしたのも束の間。

契約日の前日、大手の担当者から買主さまに直接電話がかかってきました。

「ゆめ部長さんに支払う仲介手数料、うちなら半額にしますよ」

これは「抜き行為」と呼ばれる、業界で最も嫌われる行為です。

他社が苦労して見つけた買主さまを、手数料値引きで横取りしようとする。ゆめ部長が20回以上電話をかけ、2週間待たされ、やっと契約にこぎつけたのに、最後の最後で横取りを仕掛けてきたのです。

買主さまは「そんな会社とは取引したくない」と断ってくれました。

この体験から、ゆめ部長は改めて確信しました。

大手だから安心、ではない。むしろ大手だからこそ、両手仲介へのプレッシャーが強い。

囲い込みは「悪い営業マン」の問題ではなく、会社の収益構造が生み出す問題なのです。

囲い込み物件を買いたいときの5つの選択肢【買主向け対処法】

囲い込みされた物件でも、買主さまに打つ手は5つあります。順番に見ていきましょう。

選択肢①｜買主側の不動産会社に粘り強く交渉してもらう

ゆめ部長が実践した方法です。

メリット：

信頼できる担当者に任せられる
買主さまの味方として交渉してもらえる

デメリット：

時間がかかる（電話20回、2週間など）
担当者の熱意と粘りが必要

この方法が成功するかは、買主さま側の不動産会社がどこまで本気で動いてくれるかにかかっています。

「面倒だから他の物件にしましょう」と言う会社もあります。そんな会社では、囲い込み物件は買えません。

選択肢②｜売主さま側の不動産会社に直接依頼する（両手容認）

「どうしてもこの物件が欲しい」という場合、売主さま側の不動産会社に買主さまとしても依頼する方法があります。

メリット：

囲い込みの壁がなくなる
内覧・申込がスムーズに進む

デメリット：

両手仲介になるため、買主さまの味方がいない状態になる
価格交渉で不利になる可能性がある

両手仲介では、不動産会社は売主さま・買主さまの両方の味方を演じます。しかし、高く売りたい売主さまと安く買いたい買主さまの利益は真っ向から対立します。

1社が両方を担当すれば、どちらかの利益を害する可能性があることを理解した上で選択してください。

→ 両手仲介の問題点については、両手仲介とは？会社の利益が約2.5〜3.5倍に膨らむ仕組み｜片手仲介との違いで詳しく解説しています。

選択肢③｜売主さまに直接アプローチする（現実的には難しい）

理論上は、売主さまに直接連絡を取るという方法もあります。

しかし、これは現実的ではありません。

売主さまの連絡先は通常わからない
登記簿から住所を調べてアプローチするのは、相手に不信感を与える
不動産会社を通さない取引はトラブルのリスクが高い

おすすめしません。

選択肢④｜諦めて別の物件を探す

「この物件でなければダメ」という状況でなければ、別の物件を探すのも賢明な選択です。

囲い込みをするような会社から買うと、契約後もトラブルが起きる可能性があります。

重要事項の説明が不十分
引渡し後のトラブル対応が雑
住宅ローンの手続きでミスがある

「この会社と取引したくない」と思ったら、物件ごと諦めるのも自己防衛です。

選択肢⑤｜買主さまの味方になってくれる会社を探す

最後の選択肢は、片手仲介を原則とする不動産会社に依頼することです。

片手仲介の会社は、買主さまだけを担当します。売主さま側の会社との交渉も、買主さまの利益を最優先で行ってくれます。

ゆめ部長は「セコンド」のようなものだと考えています。

ボクシングの試合では、赤コーナーにも青コーナーにもそれぞれセコンドがつきます。自分の選手だけを見て、作戦を立て、回復をサポートする。相手選手のことは考えません。

不動産取引も同じです。買主さまには買主さまだけの味方がいる方が、有利に戦えます。

ゆめ部長のホンネ：どの選択肢がベストか？

正直に言います。

どの選択肢にも一長一短があります。

選択肢	こんな人向け
①粘り強く交渉	どうしてもこの物件が欲しい＋信頼できる担当者がいる
②売主さま側に依頼	どうしてもこの物件が欲しい＋価格交渉は諦められる
③売主さまに直接	おすすめしない
④別の物件を探す	この物件へのこだわりが強くない
⑤片手仲介の会社	買主さまの味方が欲しい＋長期的に物件を探している

ゆめ部長の経験から言えることは、「どうしてもこの物件」というこだわりがなければ、囲い込み物件は避けた方がいいということです。

囲い込みをするような会社は、契約後の対応も期待できません。物件だけでなく、「誰から買うか」も大切な判断基準です。

→ 売主さまの方へ：囲い込みの仕組みと損害の全体像は不動産の囲い込みとは？売主を裏切る仕組みの全体像｜業界20年のプロが解説で解説しています。

囲い込みで買えない物件に関するよくある質問（FAQ）

囲い込みされている物件かどうか、買主さまでも見分けられますか？

外部から確実に見分けることは困難です。「内覧を断られた」「担当者と連絡が取れない」などの状況は囲い込みのサインですが、本当に売主さまの都合の場合もあります。ただし、何度問い合わせても進展がない場合は、囲い込みを疑ってよいでしょう。

内覧を断られたら囲い込み確定ですか？

確定ではありません。売主さまの都合（入居中で日程調整が難しい、引越し準備中など）で案内できないケースもあります。ただし、1ヶ月以上「案内不可」が続く場合は、囲い込みの可能性が高いです。

買主さま側の不動産会社を変えたら囲い込みを突破できますか？

不動産会社を変えるだけでは突破できません。囲い込みは売主さま側の会社が他社からの問い合わせを妨害する行為なので、買主さま側がどの会社に依頼しても壁は同じです。突破できるかは、買主さま側の担当者がどこまで本気で粘ってくれるかにかかっています。「面倒だから他の物件にしましょう」と言う会社では買えません。

売主さま側に直接依頼する場合、価格交渉で不利になりますか？

不利になる可能性があります。売主さま側の会社に買主さまとしても依頼すると両手仲介になり、同じ会社が売主さま・買主さまの両方を担当します。高く売りたい売主さまと安く買いたい買主さまの利益は真っ向から対立するため、買主さまだけの味方がいない状態で価格交渉をすることになります。

囲い込みされた物件を購入した場合、契約後にトラブルになるリスクはありますか？

リスクはあります。囲い込みをするような会社は、契約後の対応も期待できません。重要事項の説明が不十分だったり、引渡し後のトラブル対応が雑だったり、住宅ローンの手続きでミスがあるケースもあります。物件だけでなく「誰から買うか」も大切な判断基準です。

まとめ

■ この記事のポイント

囲い込みは業界の構造的な問題であり、大手でも行われている
買主さまが取れる選択肢は5つ：粘り強く交渉、売主さま側に依頼、売主さまに直接（非推奨）、別物件を探す、片手仲介の会社を探す
「しません」より「できない」仕組みを持つ会社を選ぶことが重要

■ 次の3ステップ：

ステップ1： 今の担当者に「粘り強く交渉してくれるか」を確認する
ステップ2： 申込を出すなら → 不動産購入申込の「1番手」になるには？｜2番手でも買える可能性と逆転の方法で1番手の取り方を確認する
ステップ3： 担当者に不安があれば → 内覧後・申込後・契約直前でも不動産会社は変更できる？｜仲介手数料を請求される境界線で変更の方法を確認する