「囲い込みしません」を信じられますか？｜囲い込みできないオープン売却プラン

不動産を売却するにあたって「囲い込みだけは絶対に避けたい」と考えていませんか？

あるいは、今まさに売却活動中で「3ヶ月経っても売れない…もしかして囲い込みされてる？」と不安を感じていませんか？

どちらの不安も、根っこは同じです。

不動産会社が「囲い込みしません」と言っても、本当に信じていいのかわからない——その不信感こそが、問題の本質です。

結論を先に言います。囲い込みを防ぐ唯一の方法は、「しません」という約束ではなく、「できない」構造を選ぶことです。

両手仲介で得られる報酬は、片手仲介の2倍です。この誘惑がある限り、約束は機能しません。

実は、不動産会社が「囲い込みしません」と宣言していても、担当者の歩合給や上司の指示ひとつで、その約束は簡単に覆ります。

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が業界の内側から正直にお伝えします。

なお本記事は、囲い込みされない売却を実現する「オープン売却プラン」について、仕組み・成功事例・よくある質問を詳しく掘り下げた解説版です。料金や利用条件はサービスページで、囲い込みの考え方と実例はこの記事で確認してください。

「囲い込みしません！」を信じてはいけない理由

「当社は囲い込みなんてしません！」——不動産会社の営業トークでよく聞く言葉です。信じたい気持ち、よくわかります。でも、ゆめ部長はハッキリ言います。その言葉、信じてはいけません。

大手でも中小でも囲い込みは起きている

ゆめ部長は財閥系大手・中堅・地場すべての不動産会社を経験してきました。断言します。囲い込みは会社の規模に関係なく起きています。

大手は歩合給の廃止やノルマの撤廃が進み、個人レベルの囲い込みは減少傾向です。しかし、駅前一等地のオフィス・テレビCM・数千人の社員——こうした莫大な経費を支えるには、会社として両手仲介で利益を確保する必要があります。担当者が善良でも、会社の仕組みとして囲い込みが行われることがあります。

では、中小はどうでしょうか？ 歩合給や個人ノルマが健在なところが多く、担当者にとって片手と両手では手取りが大きく変わります。自分の生活がかかっている以上、両手仲介を狙う動機は強烈です。

形は違っても、囲い込みの根っこは同じです。では、なぜこれほど両手仲介が狙われるのか。その構造を見ていきましょう。

「しません」が守られない3つの理由

「囲い込みしません」という約束は、なぜ守られないのか。理由は3つあります。

理由①：歩合給の魔力

不動産営業マンの多くは歩合給で生活しています。片手仲介と両手仲介では、1件あたりの報酬が2倍になります。生活がかかっている営業マンにとって、この誘惑に勝てる保証はありません。

理由②：上司の指示

たとえ担当者本人に良心があっても、上司から「両手で決めろ」と指示されれば逆らえません。会社の売上目標が優先される組織では、個人の良心は無力です。

理由③：会社の経費構造

大手不動産会社の経費構造そのものが、両手仲介を後押ししています（なぜそうなるかは後述します）。

つまり、「しません」は担当者の意志や会社の方針に依存しているだけです。意志は状況によって簡単に変わります。

この現実は、特別な会社の特別な話ではありません。さらに、両手仲介をしないと掲げる会社でも、看板だけで安心はできません。

ゆめ部長は、取引の透明性・公平性を謳い、片手仲介専門を掲げる会社の物件も調べました。Webサイトでは、広告に制限を設けないと説明していました。

ところが、確認した1物件は、業者向けのレインズ画面で広告転載区分が「不可」。販売図面にも「広告掲載：不可」と書かれていました。一方、同じ物件が、その会社のWebサイトには掲載されていたのです。

売主さまに向けたWebサイトの説明と、業者向けの表示が逆になっている。売主さまが見られないところなら、バレないと思っているのでしょうか。こういう会社を、ゆめ部長は許せません。

だからこそ、片手仲介専門という看板だけでなく、実際に他社の広告を受け入れているかまで見る必要があります。

では、どんな物件が囲い込みの対象になりやすいのか。次の章で確認しましょう。

気づかないうちに囲い込まれているかもしれない

囲い込みの怖いところは、売主さまが気づかないうちに被害を受けている点です。「うちは大丈夫」と思っている方ほど、実は危険かもしれません。

囲い込みが狙われるのは「すぐ売れる人気物件」

囲い込みのターゲットにされやすいのは、営業マンが「これは、すぐ売れるでしょ！」と予測する人気物件です。

理由はシンプルです。すぐ売れる人気物件は、囲い込みをしても成約できてしまうからです。売主さまは「普通に売れた」と思い、囲い込みされていたことに気づきません。しかし、本当はもっと高く、もっと良い条件で売れたかもしれません。

都心の人気マンション、駅近の好立地、築浅の一戸建て——こうした物件ほど囲い込みのリスクが高いのです。

都心の売主さまほど気づいていない

ゆめ部長の経験では、囲い込みクイック診断の依頼は、都心部よりも郊外からの方が多い傾向があります。しかし、実際に囲い込まれているのは都心の人気物件の方です。

なぜでしょうか？ 売れてしまうから不安にならないのです。「3ヶ月で売れたから問題なかった」と思っていても、本当は1ヶ月で、しかも200万〜300万円高く売れたかもしれません。知らないうちに損をしている——これが囲い込みの本当の恐ろしさです。

囲い込みセルフチェックリスト

以下の項目に1つでも当てはまったら、囲い込みの可能性を疑ってください。

【 販売前のチェック（予防） 】

【 販売中のチェック（診断） 】

1つでも当てはまったら、プロに確認することをおすすめします。「まさか自分が」と思う方ほど、一度チェックしてみてください。

→ 今すぐ確認したい方は囲い込みクイック診断（無料・翌日報告）へ
→ 売れない原因を総合的に調べたい方はセカンドオピニオンサービスへ

→ 売主さまが自分でできる対策を網羅的に知りたい方は不動産売却の囲い込み対策30選｜やるべきこと・避けるべきことを完全網羅へ
→ 売れない原因を記事でじっくり調べたい方は不動産売却のセカンドオピニオンとは？売れない原因を6項目で診断へ

では、囲い込まれると実際に何が起きるのか。次の章で具体的に見ていきます。

囲い込みされるとどうなるか？｜味方が敵に変わる瞬間

囲い込みの被害は、「売れない」だけではありません。売主さまが信頼していた担当者が、実は敵だった——そんなケースは珍しくありません。

他社の満額客を断り、自社の値引き客を優先する——その先

先ほどのエピソードが示す通り、囲い込みの典型パターンは、他社の好条件の買主さまを断り、自社の買主さまを優先することです。問題はその先です。これが最終的にどこまで悪化するのか、見ていきましょう。

干す→値こなし→業者買取｜囲い込みの最終形態

囲い込みの被害が最も深刻になるのは、「干す→値こなし→業者買取」という流れに乗せられたときです。

他社からの問い合わせを断り、物件を売れない状態に追い込みます。そこで「そろそろ値下げしましょう」と売主さまを追い詰め、最後は「買取業者さんなら買ってくれます」と誘導します。業者買取の価格は、市場価格の70〜90％（中央値80％）が目安です。

この流れは、高値査定から専任返しまで連鎖する業界構造そのものの問題です。搾取の全体像と抜け出し方は、こちらの記事で詳しく解説しています。

→ 不動産業界の闇｜高値査定→干す→値こなし→業者買取→専任返しで売主を搾取する仕組み

なぜ囲い込みはなくならないのか｜儲かるから、という残酷な真実

ここからは、その根本原因を掘り下げます。

業界の悪口を言っているように聞こえたら申し訳ありません。でも、売主さまに損をしてほしくないから、正直にお伝えします。

まず、不動産売却の基本構造を理解する

買主さまを探すルートは大きく分けて2つあります。

①レインズ

レインズとは、Real Estate Information Network System／国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する、不動産会社間の情報共有システム。全国の不動産会社が物件情報を検索できます。

②SUUMO等のポータルサイト（一般消費者向け）

買主さまが直接物件を検索するサイトです。

囲い込みとは、①レインズを潰し、②SUUMOだけに絞る行為です。他社の不動産会社がお客さまに物件を紹介できなくなるため、自社だけで買主さまを探すことになります。

レインズの制度や登録義務について詳しく知りたい方は、レインズとは？売主が知るべき登録義務・違反の罰則と囲い込みの関係で解説しています。

理由はシンプル：儲かるから

答えは、残酷なほどシンプルです。片手仲介と両手仲介の報酬を比べてみましょう。

• 片手仲介の場合：仲介手数料は売主さまからの1回分
• 両手仲介の場合：仲介手数料は売主さま＋買主さまの2回分

5,000万円の物件で見てみましょう。仲介手数料（税抜3%＋6万円）は、片手で約156万円、両手なら約312万円。収入は2倍です。

さらに、広告費・人件費・オフィス維持費といった経費は、片手でも両手でも1件あたりほとんど変わりません。そのため、経費を差し引いた会社の利益で見ると、両手仲介は片手の約2.5〜3.5倍に膨らみます。この利益構造の詳細は、こちらの記事が本丸です。

→ 両手仲介とは？会社の利益が約2.5〜3.5倍に膨らむ仕組み｜片手仲介との違い

大手不動産会社は、駅前一等地のオフィス、大量のテレビCM、数千人の社員など、莫大な経費を抱えています。この経費構造がある限り、両手仲介率を下げれば経営が成り立たなくなります。だから、囲い込みはなくならないのです。

囲い込み業者の言い訳を斬る

囲い込みをする不動産会社には、こんな言い訳があります。

「売却物件を苦労して獲得したんだから、多少は囲い込みするのは当然だ」
「仕事ができない客付業者を排除することで、売主さまの利益にもつながる」

正直に言えば、「苦労して物件を獲得したんだから」という気持ちは理解できます。営業マンの努力には敬意を払うべきです。

しかし、これは完全に自社目線の発想です。

法律の観点から言えば、不動産仲介は準委任契約（民法656条）であり、委託者である売主さまの利益を優先する善管注意義務があります。売主さまの物件を預かっておきながら、自社の利益のために買主さま候補を制限する行為は、この義務に反する可能性があります。

さらにゆめ部長は、もう一歩踏み込んで考えています。金融業界には「お客さまの財産を預かる者は、自己の利益よりも顧客の利益を優先しなければならない」というフィデューシャリーデューティー（受託者責任）のルールがあります。

不動産も、数千万円の財産を預かる仕事です。法律上の義務としてはまだ整備されていませんが、不動産仲介にも同等の責任意識が必要だとゆめ部長は考えています。

なお、「囲い込みそのものは違法ではないのか？」という疑問への答えと、行政処分の実態は、不動産売却の囲い込みは違法？｜都庁に通報してわかった”動かない現実”で詳しく検証しています。

構造は変わらない。行政も動かない。では、売主さまはどう身を守ればいいのでしょうか。

「対策する」「見抜く」では不十分な理由

そこで考えたくなるのが、「囲い込みを見抜けばいいのでは？」「対策すれば大丈夫でしょ？」という方法です。

しかし、残念ながら「対策する」「見抜く」だけでは、囲い込みを完全に防ぐことはできません。

囲い込みの手口はここまで多様化している

囲い込みの手口は、年々巧妙化しています。専任媒介なのにレインズへ登録しない。他社の広告掲載を「不可」に設定する。「申込が入っています」と嘘をついて、他社からの問い合わせを遮断する——現場で確認されている手口は、6パターン・30種類に整理できるほど多様です。

すべての手口と見抜き方は、こちらの記事にまとめてあります。

→ 不動産売却の囲い込みの見抜き方｜業者の手口30選を6パターンで分類

ここでは、「見抜く」の限界を象徴する手口をひとつだけ取り上げます。

突発的囲い込みは予測不可能

多くの手口は、注意していれば発見できる可能性があります。しかし、「突発的囲い込み」だけは別です。

普段は問題なく対応しているため、売主さまも安心しています。しかし、売却活動の最後の最後——購入申込が入るタイミングで、突然囲い込みに切り替えます。「1番手のお申込が入っています」と嘘をつき、他社の買主さまを排除するのです。

この手口は、どんなに注意していても見抜けません。なぜなら、囲い込みが起きるのは「その瞬間だけ」だからです。

だからこそ「できないシステム」が必要

見抜こうとしても、手口が多様で追いつきません。対策しても、突発的に切り替えられます。結局、囲い込みを完全に防ぐ方法はひとつしかありません。

「囲い込みできない構造」を最初から選ぶこと。

見抜くのではなく、そもそもできない仕組みを使う。これが、20年間この業界を見てきたゆめ部長の結論です。

解決策：「しません」ではなく「できない」構造を選ぶ

その解決策として作ったのが、真っ直ぐ不動産の「オープン売却プラン」です。仕組みとして囲い込みが不可能な設計を採用しています。

オープン売却プランの仕組み

オープン売却プランでは、両手仲介を禁止しています。

つまり、真っ直ぐ不動産は売主さまの仲介だけを担当し、買主さまの仲介は一切行いません。買主さまには必ず別の不動産会社がつきます。

この仕組みだと、囲い込みをしても真っ直ぐ不動産には何のメリットもありません。他社の買主さまを排除しても、自社で買主を見つけられないからです。囲い込みをする「動機」自体が存在しない——これが「できない」という言葉の意味です。

「しません」と「できない」の決定的な違い

比較項目	「しません」	「できない」
根拠	担当者の意志・会社の方針	構造（両手仲介禁止）
歩合給の影響	受ける（誘惑に負ける可能性）	受けない（囲い込みしても無意味）
上司の指示	覆される可能性あり	構造上不可能
突発的囲い込み	起こりうる	起こりえない
売主さまの安心	信じるしかない	仕組みで保証される

「しません」は人間の意志に頼っています。意志は、プレッシャーや誘惑で簡単に変わります。

比較表の通り、仕組みが意志に勝る——これがオープン売却プランの設計思想です。

→ オープン売却プランの詳しい仕組み・利用条件はサービスページで確認してください

ここからは、この構造が売主さまに何をもたらすのかを掘り下げます。

100%売主さまの味方になれる理由

「100%売主さまの味方」と言われても、「それってあたり前じゃないの？」と思うかもしれません。しかし、不動産売却の世界では、これは全くあたり前ではありません。

二重の利益相反を解消する

不動産売却には、2つの利益相反が存在します。

利益相反①：売主さま VS 買主さま

売主さまは「高く売りたい」と考え、買主さまは「安く買いたい」と考えます。この対立は取引の本質であり、両手仲介禁止の仕組みで解消できることは先ほど説明した通りです。

利益相反②：売主さま VS 仲介会社

実は、もうひとつ見落とされがちな利益相反があります。売主さまは「時間をかけてでも高く売りたい」と考えます。しかし、仲介会社は「早く売って次の案件に取りかかりたい」と考えます。広告費がかかり続ける中、長期戦は仲介会社にとって負担です。

オープン売却プランでは、この②の利益相反も大幅に軽減しています。売却が長期化しても、真っ直ぐ不動産の経費負担が膨らまない仕組みです。そのため、「早く売りたい」という仲介会社側のプレッシャーが小さくなり、売主さまが納得するまでペースを優先できます。

なぜ、経費負担が膨らまないのでしょうか？ 他社が広告してくれる仕組みのため、真っ直ぐ不動産の広告費を抑えられるからです。

【 このセクションのポイント 】

不動産売却には「①売主さま VS 買主さま」「②売主さま VS 仲介会社」の二重の利益相反があります。オープン売却プランは①を仕組みで解消し、②も構造的に大幅に軽減します。100%売主さまの味方になれます。

「結婚の仲人」ではなく「離婚訴訟の弁護士」

不動産売買は結婚の仲人ではありません。高く売りたい売主さまと、安く買いたい買主さまの間には利害の対立があります。だからこそ、離婚訴訟の弁護士のように——自分の依頼者の利益を全力で守る姿勢が必要です。

オープン売却プランでは、売主さまを担当する真っ直ぐ不動産と、買主さまを担当する他社が、それぞれ別に付きます。「両者をまとめる」のではなく、「自分の依頼者のために戦う」——これがオープン売却プランの姿勢です。

売主さまが無料になるオプションを、あえて作らなかった理由

実は、ゆめ部長は一度、こんなオプションを本気で検討しました。

「真っ直ぐ不動産が自社でSUUMOに掲載する。そこで買主さまが見つかったら、売主さまの仲介手数料は無料」

売主さまにとって、魅力的に見えますよね。

きっかけは、他社の広告が雑すぎることでした。

真っ直ぐ不動産は、写真・間取図などの広告素材を全て提供しています。それでも、写真を請求してくれない会社があります。レインズの販売図面から間取図だけを抜き取って掲載する会社もあります。営業マンに広告掲載数のノルマを課している会社では、内容よりも「数」が優先されてしまいます。

修正を打診しても、直してもらえないことが多いのです。悪意ではなく、構造の問題です。

それなら、最重要のSUUMOくらいは、ゆめ部長が丁寧に掲載したい——そう考えました。

でも、やめました。

この仕組みなら、売主さまの仲介手数料は無料になります。仲介手数料は買主さまからだけ受け取るので、売主さま・買主さま双方から手数料をもらうために囲い込む動機もなくなります。

それでも、決定的な問題が残りました。

自社でSUUMOに掲載して買主さまを見つけた瞬間、買主さまも自社のお客さまになります。

値下げ交渉の相手が、自分のお客さまになる。

この時点で、売主さまだけの味方ではいられません。

囲い込みを防げても、「100%売主さまの味方」でいられなくなれば、オープン売却プランの価値は薄まってしまいます。

本気で売主さまのことを考え、似た仕組みを作る会社もあると思います。それでも、論理を詰めていくと、この構造では売主さまだけの味方であり続けることはできません。

では、逆に買主さまの仲介手数料を無料にして、売主さまからだけ受け取れば、売主さまだけの味方になれるのでしょうか？

そうではありません。誰から手数料を受け取るかと、誰の仲介を担当するかは別です。同じ会社が売主さま・買主さまの双方を仲介すれば、双方の価格や条件を調整する立場は変わりません。

また、「自社から買えば無料、他社から買えばその会社の手数料が必要」という条件では、他社が広告や紹介に参加しづらくなることもあります。結果として、買主さまが物件に出会い、相談できる入口を減らす可能性があるのです。

オープン売却プランでは、他社がそれぞれの広告・接客・料金で、買主さまに選んでもらえる環境を大切にします。真っ直ぐ不動産は、他社が動きやすいように資料や広告素材を用意し、売主さま側の仕事に徹します。

だから、オープン売却プランに自社掲載のオプションはありません。

丁寧なSUUMO掲載まで真っ直ぐ不動産に任せたい売主さまは、真っ直ぐ売却プランを選んでください。このプランでは両手仲介を許容しますが、真っ直ぐ不動産が囲い込みをしない運用方針で対応します。

▶︎ 売り方で、結果が変わる｜不動産売却のプロに全部任せる真っ直ぐ売却プラン

唯一の例外｜売主さまが自分で買主さまを見つけたとき

専任媒介でも、売主さまが自分で買主さまを見つけて取引する「自己発見取引」は認められています。

それでは、オープン売却プランで売却中に、自分で買主さまを見つけたらどうなるのでしょうか？

実は、オープン売却プランで、過去に一度だけ両手仲介になったことがあります。

その一度は、売主さまの友人が「買いたい」と手を挙げたケースでした。

売主さまから「双方のサポートをしてほしい」と申し出があり、売主さま・買主さま双方の仲介手数料を安くして、両手仲介でお手伝いしました。

ここでいう「100%片手仲介」は、真っ直ぐ不動産が提供する販売活動の仕組みを指します。レインズに登録し、販売は他社に開放する。真っ直ぐ不動産が買主さまを探し、両手仲介を狙うことはありません。

このときは、会社の都合で両手仲介を狙ったのではありません。売主さま自身が買主さまを見つけ、双方のサポートを希望したために生まれた例外です。真っ直ぐ不動産が自社の買主さまを優先するために囲い込む動機もありません。

もちろん、高く売りたい売主さまと、安く買いたい買主さまの利益相反まで消えるわけではありません。

それでも、このケースでは、売主さま自身が買主さまを見つけ、双方が仲介を希望し、双方の仲介手数料も安くなります。オープン売却プランが守りたいのは、「両手仲介ゼロ」という数字そのものではありません。売主さまの利益です。

だから、このケースは例外として対応しました。

普段のゆめ部長は「離婚訴訟の弁護士」として売主さまだけの味方に立ちます。

でも、このときは「結婚の仲人」として、二人の間に立ちました。どちらか一方の味方ではなく、双方に公平な立場で取引を支えたのです。

また、レインズを見た買取業者から問い合わせが入ることもあります。その業者が買主さまとなり、真っ直ぐ不動産が売主さまと買主業者の双方を仲介するケースです。この場合、仲介手数料は買主業者からのみ受け取るため、売主さまの仲介手数料は0円にできます。ただし、双方を仲介するため、売主さまだけの味方ではなくなります。

盾と剣で売主さまの利益を守る

オープン売却プランでは、売主さまの利益を守るために2つの武器を使います。

盾： 買主さま側からの値下げ交渉を防ぐ。根拠のない値引き要求に対しては、市場データを示して毅然と断る。

剣： 手付金の増額、引き渡し条件の有利な設定、不要な特約の排除など、攻めの交渉で売主さまの利益を最大化する。

両手仲介では、買主さまも大切なお客さまです。そのため、「値下げして早く決めた方がいい」という判断が生まれやすい仕組みです。しかし、片手仲介なら、売主さまだけがお客さまです。遠慮なく、売主さまの味方として戦えます。

→ 両手仲介・片手仲介それぞれのメリット・デメリットは、両手仲介とは？会社の利益が約2.5〜3.5倍に膨らむ仕組み｜片手仲介との違いで整理しています。

では、構造が整っていても「1社だけ」で十分な集客ができるのか。次の章で答えます。

「1社だけで大丈夫？」という疑問への回答

答えは、真っ直ぐ不動産1社だけで買主さまを探すわけではありません。ポイントは、物件情報を全社に開放することです。

そのため、1社に依頼していても、囲い込みをする会社より、はるかに多くの買主さまに情報が届きます。

先ほど説明した通り、オープン売却プランでは他社の広告掲載もすべて歓迎しています。ただし、「掲載してもいいですよ」と承諾するだけでは終わりません。

写真・間取図・動画など、広告に使える素材はすべて提供します。他社が素材集めから始めなくても、すぐに広告を作れるようにするためです。

さらに、分譲時のパンフレットなどを丁寧に読み込み、広告に使えるキャッチーな言葉やアピールポイントまで、販売図面に盛り込みます。他社が一から物件を調べ直し、紹介文を組み立て直す手間を減らし、ネットへ掲載しやすい状態を用意しています。

資料請求にもすぐ対応できるよう、販売開始前に資料をすべてPDFにしておきます。掲載を待つだけでなく、こちらから素材を送り、広告掲載を働きかけます。

オープン売却プランの元を作った先輩は、ゆめ部長に「とにかく、自社が余計なことをするべきじゃない」と話しました。

ゆめ部長は、この言葉を「何もしなくていい」という意味には受け取っていません。買主さま探しに自社が割り込むのではなく、他社が自由に広告・紹介できる環境を整えることだと理解しています。

広告を他社へ任せるからこそ、その準備には手をかけます。こうして、全国の不動産会社の営業マンが、売主さまの物件を自分のお客さまに紹介してくれる状態を作っています。

しかも、他社の営業マンが連れてくるのは、その営業マンが長い時間をかけて信頼関係を築いてきた「優良顧客」です。SUUMOを眺めているだけの層ではなく、「いい物件が出たら教えてほしい」とプロに依頼している——購入意欲が高く、住宅ローンの事前審査も済んでいる「濃い顧客」です。

単に「見る人が増える」のではありません。質の高い買主さまとの出会いが増えます。過去にはSUUMOで30社以上が掲載してくれた実績もあります。これがオープン売却プランの攻めの力です。

さらに、SUUMOなどへの広告掲載を他社に任せることには、もうひとつ大きな価値があります。それは、2つの指標で物件の人気度を測れることです。

指標①：不動産会社が広告掲載してくれるか？——プロの評価

不動産会社は「これは売れる！」と判断した物件に、広告費や広告枠を使います。掲載する会社が多ければ、プロに「売れる物件」と評価された証拠になります。一方、売るのが厳しい物件では、掲載が0件になることもあります。

依頼した1社が口頭で「売れそうですね」と言うだけではありません。他社が自分の費用や広告枠を使ってまで掲載するかどうか。その行動に、プロの評価が表れるのです。

指標②：多方面から内覧予約が入るか？——買主さまの評価

広告への問い合わせは、掲載した各社へ入ります。しかし、内覧予約は、売主さま側の窓口である真っ直ぐ不動産へ集まります。各社への問い合わせを直接確認できなくても、どれだけの買主さまが内覧を希望したのかは把握できます。

掲載は多いのに内覧が入らないなら、買主さまが「見に行きたい」「買いたい！」と思わなかったということです。つまり、市場からは「魅力がない」「高い」と判断された証拠になります。

他社の掲載が集まらないのか、掲載は多いのに内覧へ進まないのか。「不動産会社」と「市場」——この2つの視点で人気度を測ることで、売れない原因を切り分け、価格や次の売却戦略を考えられます。

1社が広告を抱え込む売却では、他社が広告費や広告枠を使ってまで掲載するかという判断材料は手に入りません。

囲い込みを構造的に排除しながら、売却活動そのものの質も妥協しません。真っ直ぐ不動産では、全プランに10個の標準サポートが含まれています。

#	標準サポート	概要
1	写真撮影	10万枚以上の撮影経験。1物件200〜300枚を撮影
2	動画（YouTube）	写真では伝わらない空間の広がりを動画で表現
3	360°VR内覧	スマホ・PCで室内を360°自由に確認できる
4	販売図面＋フォトギャラリー	他社営業マンが「紹介したくなる」図面を制作
5	室内装飾	空室物件を無料で飾り付け。物件力をアップ
6	リフォーム・リペア提案	バックマージンなし。費用対効果を見極めた提案
7	現地販売会	人気物件限定で開催。競争を生み出し高値成約を狙う
8	現場管理	空室物件を毎月1回チェック。写真付きで報告
9	売却活動報告	内覧結果は当日〜3営業日以内に報告
10	戦略的作戦会議	売れない時はデータに基づき次の一手を検討

これらは追加費用なしで全プランに標準装備されています。各サポートの詳細は10個の標準サポート解説ページで確認してください。

→ 写真・動画・VR・販売図面が実際の物件でどう作られているかは、売却物件一覧で確認できます。口約束ではなく、実物で品質を判断してください。

成功事例｜オープン売却プランで実現した売却

「理屈はわかった。でも、本当にうまくいくの？」——その疑問にお答えするために、実際の成功事例を3つ紹介します。

事例①：大手で1年売れなかった一戸建て→200万円「値上げ」×囲い込み排除で3週間成約

売主さまの声：

「ちゃんとやれば、こういう金額で売れるはずだと思っていました」

→ この事例の詳細：板橋区戸建ての成約事例（オープン売却プラン）

事例②：囲い込みを見抜いて業者買取を拒否→売主さまの努力で780万円高く成約

780万円——新車のミニバンが1台買える金額です。「囲い込みを見抜く」という売主さまの一歩が、これだけの差を生みました。

売主さまの声：

「楽しく家を売ることができて良かったです。明るくて、悩んだ時は励ましてもらい心強かったです！」

→ この事例の詳細：江東区マンションの成約事例（オープン売却プラン）

事例③：他社5社が「解体」提案の築40年戸建て→建物を残して他社査定+500万円で成約

売主さまの声：

「どこの会社にも『壊して売りましょう』と言われて諦めかけていました。建物を活かして売れるなんて思ってもみなかった」

→ この事例の詳細：杉並区戸建ての成約事例（オープン売却プラン）

3つの事例に共通するのは、「囲い込みを排除して情報を開放した」ことです。他社で売れなかった物件でも、正しい売却活動を行えば結果は変わります。オープン売却プランは、再チャレンジの売却に強いのが特徴です。

「自分の物件もオープン売却プランに合うかも」と思った方へ

まずは、詳しい仕組み・利用条件・仲介手数料を確認してください。

→ オープン売却プラン｜サービスページへ

一方、「囲い込みされているかも？」と不安な方には、無料診断もあります。

→ 囲い込みクイック診断（無料・翌日報告）

オープン売却プランのデメリット（正直にお伝えします）

ここまでオープン売却プランのメリットを説明してきましたが、デメリットがないわけではありません。オープン売却プランは両手仲介を禁止しているため、買主さまへの対応は他社に委ねる構造です。ここからは、その構造から生まれるデメリットを、隠さず正直にお伝えします。

3つのデメリットがあります

①買主さまに物件の魅力を直接伝えられない

買主さまを接客するのは、他社の営業マンです。どんなに物件が良くても、その良さを説明するのは真っ直ぐ不動産ではありません。魅力が十分に伝わるかどうかは、相手側の営業マンの力量に左右されます。

②広告の質を担保できない

SUUMOやat homeへの広告掲載は、真っ直ぐ不動産ではなく他社が行います。掲載する写真の枚数も、コメントの内容も、最終的な判断は各社次第です。写真の差し替えやコメントの改善といった要望が、こちらの思い通りに通るとは限りません。

また、閲覧数・お気に入り登録数・問い合わせ数は、各社の管理画面に分かれて記録されます。売主さまも真っ直ぐ不動産も、これらをまとめて確認することはできません。どの広告から、どんな問い合わせが入ったのかも、直接把握しづらくなります。

そのため、広告ごとの細かな反応を分析し、写真やコメントを直接調整する売り方には制約があります。

一方、他社の広告掲載状況と、真っ直ぐ不動産へ集まる内覧予約は把握できます。先ほど説明した2つの指標をもとに、市場の評価を読み取り、価格や売却戦略を考えることはできます。

広告の詳しい反応データの確認や、写真・コメントの調整まで真っ直ぐ不動産に任せたい方は、真っ直ぐ売却プランを検討してみてください。

→ 売り方で、結果が変わる｜不動産売却のプロに全部任せる真っ直ぐ売却プラン

③内覧結果の報告が雑になりがち

内覧時のヒアリングは、他社経由になります。買主さまの生の声は、他社を1社挟んで届くため、詳細なフィードバックが得られず、売れない原因を把握しづらいことがあります。

①〜③のデメリットは、できる限り補います

①について：他社の営業マンが説明しなくても魅力が伝わるように、アピールポイントを販売図面に盛り込みます。たくさんの写真に加えて、動画とVRのQRコードまで付けるのが特徴です。買主さまが自分の目で確かめられる材料を、先回りして用意しておく発想です。

必要な資料もすぐに提供し、他社の営業マンが物件を説明しやすい状態を整えます。買主さまへ直接伝えられない分、資料と対応で説明を支えます。

②について：写真を1枚も載せない会社、文字情報だけで終わらせる会社は必ず出てきます。だからこそ、こちらから写真や間取図のデータを送り、「掲載してください」と能動的に働きかけます。

販売図面には、広告に使える言葉も用意しています。他社が紹介文を一から考える手間を減らし、写真だけでなく、文章でも物件の魅力を伝えやすくするためです。受け身では広告の質は担保できません。過去にはSUUMOで30社以上が掲載してくれた実績もあります。

③について：内覧結果は、他社の営業マンに全件ヒアリングします。報告がなければ、こちらから電話で確認します。100%の情報を把握することはできませんが、できる限り充実した報告を届けます。

ただし、これらは構造的なデメリットを最大限カバーするための工夫であって、デメリット自体をゼロにはできません。

「広告の質も内覧結果も、できる限り1社で管理してほしい」という売主さまには、真っ直ぐ売却プランの方が適しています。法的な問題を抱えた物件、極端に市場が限られる特殊な物件、売却に高度な交渉力が必要なケースも同様です。SUUMO・at homeを真っ直ぐ不動産が自社掲載して広告の質を担保し、自社で内覧案内した場合は丁寧にヒアリングして詳しく報告できるプランです。

→ 難しい物件をお持ちの方・フルサポートを希望する方は「真っ直ぐ売却プラン」の詳細を確認してください

それでもオープン売却プランを選ぶ理由

確かにデメリットはあります。しかし、それを上回るメリットもあります。

写真や資料をそろえ、広告に使える言葉まで考える。正直、ここまで準備すると、ゆめ部長も両手仲介をしたくなります。手数料を2回もらった方が儲かるのですから。

それでも、オープン売却プランでは自社で買主さまを探しません。用意した素材をすべて他社へ開放し、売主さま側の仕事に徹します。

買主さまの仲介手数料を捨ててでも、売主さまの利益を追求する。ここまで準備しても、あえて両手仲介を狙わない。それが、このプランを支える真っ直ぐ不動産の文化・理念です。

なぜ、そこまでするのでしょうか？ 売主さまにとって、それが最善の選択だと確信しているからです。さらに、経費を抑えた経営体制だからこそ、片手仲介でもビジネスとして成り立ちます。結果を出せば紹介が増え、広告費をかけずに依頼が集まる好循環が生まれる——これがオープン売却プランの経営的な裏付けです。

なお、先ほど紹介した真っ直ぐ売却プランは、両手仲介を許容する設計です。囲い込み排除は、真っ直ぐ不動産の運用方針（両手25%OFF・片手50%/両手50%の実績公開）に依存しています。オープン売却プランのような構造的保証ではありません。「しません」ではなく「できない」仕組みが必要な方は、やはりオープン売却プランが最適です。

最後に、売主さまからよく受ける質問にまとめてお答えします。

よくある質問

まとめ

冒頭で、「囲い込みしません」と言われても本当に信じていいのかわからない——その不信感こそが問題の本質だとお伝えしました。

その不信感は、売主さまが疑り深いから生まれるのではありません。「しません」という約束そのものが、構造的に信用に値しないためです。だからこそ、約束ではなく仕組みを選ぶ。仕組みが意志に勝る——これがゆめ部長の20年の結論です。

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