「囲い込みしません」を信じられますか？｜囲い込みできないオープン売却プラン

不動産を売却するにあたって「囲い込みだけは絶対に避けたい」と考えていませんか？

あるいは、今まさに売却活動中で「3ヶ月経っても売れない…もしかして囲い込みされてる？」と不安を感じていませんか？

どちらの不安も、根っこは同じです。

不動産会社が「囲い込みしません」と言っても、本当に信じていいのかわからない——その不信感こそが、問題の本質です。

結論を先に言います。囲い込みを防ぐ唯一の方法は、「しません」という約束ではなく、「できない」構造を選ぶことです。両手仲介は片手の2倍の報酬——この誘惑がある限り、約束は機能しません。

実は、「囲い込みしません」と宣言している不動産会社でも、担当者の歩合給や上司の指示ひとつで簡単に覆ります。

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が業界の内側から正直にお伝えします。

なお本記事は、囲い込みされない売却を実現する「オープン売却プラン」のサービスページを、仕組み・成功事例・よくある質問の面から詳しく掘り下げた解説版です。料金や利用条件はサービスページで、囲い込みの考え方と実例はこの記事で確認してください。

「囲い込みしません！」を信じてはいけない理由

「当社は囲い込みなんてしません！」——不動産会社の営業トークでよく聞く言葉です。信じたい気持ち、よくわかります。でも、ゆめ部長はハッキリ言います。その言葉、信じてはいけません。

大手でも中小でも囲い込みは起きている

ゆめ部長は財閥系大手・中堅・地場すべての不動産会社を経験してきました。断言します。囲い込みは会社の規模に関係なく起きています。

大手は歩合給の廃止やノルマの撤廃が進み、個人レベルの囲い込みは減少傾向です。しかし、駅前一等地のオフィス・テレビCM・数千人の社員——莫大な経費を支えるには、会社として両手仲介で利益を確保する必要がある。担当者が善良でも、会社の仕組みとして囲い込みが行われることがあります。

中小はどうか？ 歩合給や個人ノルマが健在なところが多く、担当者にとって片手と両手では手取りが大きく変わる。自分の生活がかかっている以上、両手仲介を狙う動機は強烈です。

形は違えど、囲い込みの根っこは同じ。なぜこれほど両手仲介が狙われるのか、その構造を見ていきましょう。

「しません」が守られない3つの理由

「囲い込みしません」という約束は、なぜ守られないのか。理由は3つあります。

理由①：歩合給の魔力

不動産営業マンの多くは歩合給で生活しています。片手仲介と両手仲介では、1件あたりの報酬が2倍になる。生活がかかっている営業マンにとって、この誘惑に勝てる保証はありません。

理由②：上司の指示

たとえ担当者本人に良心があっても、上司から「両手で決めろ」と指示されれば逆らえません。会社の売上目標が優先される組織では、個人の良心は無力です。

理由③：会社の経費構造

大手不動産会社の経費構造そのものが、両手仲介を後押ししています（なぜそうなるかは後述します）。

つまり、「しません」は担当者の意志や会社の方針に依存しているだけ。意志は状況によって簡単に変わります。

この現実は、特別な会社の特別な話ではありません。では、囲い込みは「誰に」起きているのか。次の章で確認しましょう。

気づかないうちに囲い込まれているかもしれない

囲い込みの怖いところは、売主さまが気づかないうちに被害を受けている点です。「うちは大丈夫」と思っている方ほど、実は危険かもしれません。

囲い込みが狙われるのは「すぐ売れる人気物件」

囲い込みのターゲットにされやすいのは、営業マンが「これは、すぐ売れるでしょ！」と予測する人気物件です。

理由はシンプル。すぐ売れる人気物件は、囲い込みをしても問題なく成約するからです。売主さまは「普通に売れた」と思い、囲い込みされていたことに気づきません。本当はもっと高く、もっと良い条件で売れたかもしれないのに。

都心の人気マンション、駅近の好立地、築浅の一戸建て——こうした物件ほど囲い込みのリスクが高いのです。

都心の売主さまほど気づいていない

ゆめ部長の経験では、囲い込みクイック診断の依頼は都心部よりも郊外の方が多い傾向にあります。しかし、実際に囲い込まれているのは都心の人気物件の方。

なぜか？ 売れてしまうから不安にならないのです。「3ヶ月で売れたから問題なかった」と思っていても、本当は1ヶ月で、しかも200万〜300万円高く売れたかもしれません。知らないうちに損をしている——これが囲い込みの本当の恐ろしさです。

囲い込みセルフチェックリスト

以下の項目に1つでも当てはまったら、囲い込みの可能性を疑ってください。

【 販売前のチェック（予防） 】

【 販売中のチェック（診断） 】

1つでも当てはまったら、プロに確認することをおすすめします。「まさか自分が」と思う方ほど、一度チェックしてみてください。

→ 今すぐ確認したい方は囲い込みクイック診断（無料・翌日報告）へ
→ 売れない原因を総合的に調べたい方はセカンドオピニオンサービスへ

→ 売主さまが自分でできる対策を網羅的に知りたい方は不動産売却の囲い込み対策30選|6つの視点で売主が動く完全ガイドへ
→ 売れない原因を記事でじっくり調べたい方は不動産売却のセカンドオピニオンとは？売れない原因を6項目で診断へ

では、囲い込まれると実際に何が起きるのか。次の章で具体的に見ていきます。

囲い込みされるとどうなるか？｜味方が敵に変わる瞬間

囲い込みの被害がどれほど深刻か、具体的に見ていきましょう。売主さまが信頼していた担当者が、実は敵だった——そんなケースは珍しくありません。

他社の満額客を断り、自社の値引き客を優先する——その先

先ほどのエピソードが示す通り、囲い込みの典型パターンは他社の好条件の買主さまを断り、自社の買主さまを優先すること。問題はこの先——これが最終的にどこまで悪化するかです。

干す→値こなし→業者買取｜囲い込みの最終形態

囲い込みの被害が最も深刻になるのは、「干す→値こなし→業者買取」という流れに乗せられたときです。

他社からの問い合わせを断って物件を売れない状態に追い込み、「そろそろ値下げしましょう」と売主さまを追い詰め、最後は「買取業者さんなら買ってくれます」と誘導する。業者買取の価格は、市場価格の70〜90％（中央値80％）が目安です。

この流れは、高値査定から専任返しまで連鎖する業界構造そのものの問題です。搾取の全体像と抜け出し方は、こちらの記事で詳しく解説しています。

→ 不動産業界の闇｜高値査定→干す→値こなし→業者買取→専任返しで売主を搾取する仕組み

なぜ囲い込みはなくならないのか｜儲かるから、という残酷な真実

では、なぜこの利益相反の構造は放置されたままなのか。その根本原因を掘り下げます。

業界の悪口を言っているように聞こえたら申し訳ありません。でも、売主さまに損をしてほしくないから、正直にお伝えします。

まず、不動産売却の基本構造を理解する

買主さまを探すルートは大きく分けて2つあります。

①レインズ（Real Estate Information Network System／国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する、不動産会社間の情報共有システム）
全国の不動産会社が物件情報を検索できるシステムです。

②SUUMO等のポータルサイト（一般消費者向け）
買主さまが直接物件を検索するサイトです。

囲い込みとは、①レインズを潰して②SUUMOだけに絞る行為。他社の不動産会社がお客さまに物件を紹介できなくなるので、自社だけで買主さまを探すことになります。

レインズの制度や登録義務について詳しく知りたい方は、レインズとは？売主が知るべき登録義務・違反の罰則と囲い込みの関係で解説しています。

理由はシンプル：儲かるから

なぜ不動産会社は囲い込みをするのか？ 答えは残酷なほどシンプルです。

• 片手仲介の場合：仲介手数料は売主さまからの1回分
• 両手仲介の場合：仲介手数料は売主さま＋買主さまの2回分

5,000万円の物件で見てみましょう。仲介手数料（税抜3%＋6万円）は、片手で約156万円、両手なら約312万円。収入は2倍です。

さらに、広告費・人件費・オフィス維持費といった経費は、片手でも両手でも1件あたりほとんど変わりません。経費を差し引いた会社の利益で見ると、両手仲介は片手の約2.5〜3.5倍に膨らみます。この利益構造の詳細は、こちらの記事が本丸です。

→ 両手仲介とは?会社の利益が約2.5〜3.5倍に膨らむ仕組み|片手仲介との違い

大手不動産会社は駅前一等地のオフィス、大量のテレビCM、数千人の社員——莫大な経費がかかっています。この経費構造がある限り、両手仲介率を下げれば経営が成り立たなくなる。だから、囲い込みはなくならないのです。

囲い込み業者の言い訳を斬る

囲い込みをする不動産会社には、こんな言い訳があります。

「売却物件を苦労して獲得したんだから、多少は囲い込みするのは当然だ」
「仕事ができない客付業者を排除することで、売主さまの利益にもつながる」

正直に言えば、苦労して物件を獲得したという言い分に、気持ちは理解できます。営業マンの努力には敬意を払うべきです。

しかし、これは完全に自社目線の発想です。

法律の観点から言えば、不動産仲介は準委任契約（民法656条）であり、委託者である売主さまの利益を優先する善管注意義務があります。売主さまの物件を預かっておきながら、自社の利益のために買主さま候補を制限する行為は、この義務に反する可能性があります。

さらにゆめ部長は、もう一歩踏み込んで考えています。金融業界には「お客さまの財産を預かる者は、自己の利益よりも顧客の利益を優先しなければならない」というフィデューシャリーデューティー（受託者責任）のルールがあります。

不動産も、数千万円の財産を預かる仕事です。法律上の義務としてはまだ整備されていませんが、不動産仲介にも同等の責任意識が必要だとゆめ部長は考えています。

なお、「囲い込みそのものは違法ではないのか？」という疑問への答えと、行政処分の実態は、不動産売却の囲い込みは違法？｜都庁に通報してわかった”動かない現実”で詳しく検証しています。

構造は変わらない。行政も動かない。では、売主さまはどう身を守ればいいのでしょうか。

「対策する」「見破る」では不十分な理由

「じゃあ、囲い込みを見破ればいいのでは？」「対策すれば大丈夫でしょ？」

そう思った方もいるかもしれません。しかし、残念ながら「対策する」「見破る」だけでは、囲い込みを完全に防ぐことはできません。

囲い込みの手口はここまで多様化している

囲い込みの手口は、年々巧妙化しています。専任媒介なのにレインズへ登録しない。他社の広告掲載を「不可」に設定する。「申込が入っています」と嘘をついて、他社からの問い合わせを遮断する——現場で確認されている手口は、6パターン・30種類に整理できるほど多様です。

すべての手口と見抜き方は、こちらの記事にまとめてあります。

→ 不動産売却の囲い込み手口30選｜6パターン分類で売主が見抜く方法

ここでは、「見破る」の限界を象徴する手口をひとつだけ取り上げます。

突発的囲い込みは予測不可能

多くの手口は、注意していれば発見できる可能性があります。しかし、「突発的囲い込み」だけは別です。

普段は普通に対応しているので、売主さまも安心しています。しかし、売却活動の最後の最後——購入申込が入るタイミングで、突然囲い込みに切り替える。「1番手のお申込が入っています」と嘘をつき、他社の買主さまを排除する。

この手口は、どんなに注意していても見破れません。なぜなら、囲い込みが起きるのは「その瞬間だけ」だからです。

だからこそ「できないシステム」が必要

見破ろうとしても手口が多様で追いつかない。対策しても突発的に切り替えられる。結局、囲い込みを完全に防ぐ方法はひとつしかありません。

「囲い込みできない構造」を最初から選ぶこと。

見破るのではなく、そもそもできない仕組みを使う。これが、20年間この業界を見てきたゆめ部長の結論です。

解決策：「しません」ではなく「できない」構造を選ぶ

ここまで読んで「じゃあどうすればいいの？」と思った方へ。真っ直ぐ不動産の「オープン売却プラン」は、仕組みとして囲い込みが不可能な設計を採用しています。

オープン売却プランの仕組み

オープン売却プランでは、両手仲介を禁止しています。

つまり、真っ直ぐ不動産は売主さまの仲介だけを担当し、買主さまの仲介は一切行いません。買主さまには必ず別の不動産会社がつきます。

この仕組みだと、囲い込みをしても真っ直ぐ不動産には何のメリットもありません。他社の買主さまを排除しても、自社で買主を見つけられないからです。囲い込みをする「動機」自体が存在しない——これが「できない」という言葉の意味です。

「しません」と「できない」の決定的な違い

比較項目	「しません」	「できない」
根拠	担当者の意志・会社の方針	構造（両手仲介禁止）
歩合給の影響	受ける（誘惑に負ける可能性）	受けない（囲い込みしても無意味）
上司の指示	覆される可能性あり	構造上不可能
突発的囲い込み	起こりうる	起こりえない
売主さまの安心	信じるしかない	仕組みで保証される

「しません」は人間の意志に頼っています。意志は、プレッシャーや誘惑で簡単に変わります。

比較表の通り、仕組みが意志に勝る——これがオープン売却プランの設計思想です。

→ オープン売却プランの詳しい仕組み・利用条件はサービスページで確認してください

ここからは、この構造が売主さまに何をもたらすのかを掘り下げます。

100%売主さまの味方になれる理由

「100%売主さまの味方」と言われても、「それって当たり前じゃないの？」と思うかもしれません。しかし、不動産売却の世界では、これは全く当たり前ではありません。

二重の利益相反を解消する

不動産売却には、2つの利益相反が存在します。

利益相反①：売主さま VS 買主さま
売主さまは「高く売りたい」。買主さまは「安く買いたい」。この対立は取引の本質であり、両手仲介禁止の仕組みで解消できることは先ほど説明した通りです。

利益相反②：売主さま VS 仲介会社
実は、もうひとつ見落とされがちな利益相反があります。売主さまは「時間をかけてでも高く売りたい」。しかし仲介会社は「早く売って次の案件に取りかかりたい」。広告費がかかり続ける中、長期戦は仲介会社にとって負担です。

オープン売却プランでは、この②の利益相反も大幅に軽減しています。長期化しても当社の経費負担が膨らまない仕組みだからこそ、「早く売りたい」という仲介会社側のプレッシャーが小さくなり、売主さまが納得するまでペースを優先できます。

なぜ経費負担が膨らまないか？ 他社が広告してくれる仕組みのため、真っ直ぐ不動産の広告費が抑えられるからです。

【 このセクションのポイント 】

不動産売却には「①売主さまvs買主さま」「②売主さまvs仲介会社」の二重の利益相反があります。オープン売却プランは①を仕組みで解消し、②も構造的に大幅軽減。100%売主さまの味方になれます。

「結婚の仲人」ではなく「離婚訴訟の弁護士」

不動産売買は結婚の仲人ではありません。高く売りたい売主さまと、安く買いたい買主さまの利害対立がある。だからこそ、離婚訴訟の弁護士のように——自分の依頼者の利益を全力で守る姿勢が必要です。

オープン売却プランでは、売主さまを担当する真っ直ぐ不動産と、買主さまを担当する他社が、それぞれ別に付きます。「両者をまとめる」のではなく、「自分の依頼者のために戦う」——これがオープン売却プランの姿勢です。

盾と剣で売主さまの利益を守る

オープン売却プランでは、売主さまの利益を守るために2つの武器を使います。

盾： 買主さま側からの値下げ交渉を防ぐ。根拠のない値引き要求に対しては、市場データを示して毅然と断る。

剣： 手付金の増額、引き渡し条件の有利な設定、不要な特約の排除など、攻めの交渉で売主さまの利益を最大化する。

両手仲介では、買主さまも大切なお客さま。「値下げして早く決めた方がいい」という判断が生まれやすい仕組みです。しかし片手仲介なら、売主さまだけがお客さま。遠慮なく、売主さまの味方として戦えます。

では、構造が整っていても「1社だけ」で十分な集客ができるのか。次の章で答えます。

「1社だけで大丈夫？」という疑問への回答

「囲い込みが防げるのはわかった。でも、真っ直ぐ不動産1社だけで買主さまは見つかるの？」——この疑問にお答えします。

結論から言えば、1社で「囲い込み」をしている会社より、1社で「全社に開放」している方が、はるかに多くの買主さまに届きます。

先ほど説明した通り、オープン売却プランでは他社の広告掲載もすべて歓迎しています。全国の不動産会社の営業マンが、売主さまの物件を自分のお客さまに紹介してくれる状態になります。

しかも、他社の営業マンが連れてくるのは「その営業マンが長い時間をかけて信頼関係を築いてきた優良顧客」。SUUMOを眺めているだけの層ではなく、「いい物件が出たら教えてほしい」とプロに依頼している——購入意欲が高く、住宅ローンの事前審査も済んでいる「濃い顧客」です。

単に「見る人が増える」のではありません。質の高い買主さまとの出会いが増える。過去にはSUUMOで30社以上が掲載してくれた実績もあります。これがオープン売却プランの攻めの力です。

囲い込みを構造的に排除しながら、売却活動の質も妥協しません。真っ直ぐ不動産では、全プランに10個の標準サポートが含まれています。

#	標準サポート	概要
1	写真撮影	10万枚以上の撮影経験。1物件200〜300枚を撮影
2	動画（YouTube）	写真では伝わらない空間の広がりを動画で表現
3	360°VR内覧	スマホ・PCで室内を360°自由に確認できる
4	販売図面＋フォトギャラリー	他社営業マンが「紹介したくなる」図面を制作
5	室内装飾	空室物件を無料で飾り付け。物件力をアップ
6	リフォーム・リペア提案	バックマージンなし。費用対効果を見極めた提案
7	現地販売会	人気物件限定で開催。競争を生み出し高値成約を狙う
8	現場管理	空室物件を毎月1回チェック。写真付きで報告
9	売却活動報告＋専用マイページ	内覧結果は当日〜3営業日以内に報告
10	戦略的作戦会議	売れない時はデータに基づき次の一手を検討

これらは追加費用なしで全プランに標準装備されています。各サポートの詳細は10個の標準サポート解説ページで確認してください。

→ 写真・動画・VR・販売図面が実際の物件でどう作られているかは、売却物件一覧で確認できます。口約束ではなく、実物で品質を判断してください。

成功事例｜オープン売却プランで実現した売却

「理屈はわかった。でも本当にうまくいくの？」——その疑問にお答えするために、実際の成功事例を3つ紹介します。

事例①：大手で1年売れなかった一戸建て→200万円「値上げ」×囲い込み排除で3週間成約

売主さまの声：

「ちゃんとやれば、こういう金額で売れるはずだと思っていました」

→ この事例の詳細：板橋区戸建ての成約事例（オープン売却プラン）

事例②：囲い込みを見破って業者買取を拒否→売主さまの努力で780万円高く成約

780万円——新車のミニバンが1台買える金額です。「囲い込みを見破る」という売主さまの一歩が、これだけの差を生みました。

売主さまの声：

「楽しく家を売ることができて良かったです。明るくて、悩んだ時は励ましてもらい心強かったです！」

→ この事例の詳細：江東区マンションの成約事例（オープン売却プラン）

事例③：他社5社が「解体」提案の築40年戸建て→建物を残して他社査定+500万円で成約

売主さまの声：

「どこの会社にも『壊して売りましょう』と言われて諦めかけていました。建物を活かして売れるなんて思ってもみなかった」

→ この事例の詳細：杉並区戸建ての成約事例（オープン売却プラン）

3つの事例に共通するのは「囲い込みを排除して情報を開放した」こと。他社で売れなかった物件でも、正しい売却活動を行えば結果は変わります。オープン売却プランは、再チャレンジの売却に強いのが特徴です。

「自分の物件もオープン売却プランに合うかも」と思った方へ

まずはオープン売却プランの詳しい仕組み・利用条件・仲介手数料を確認してください。

→ オープン売却プラン｜サービスページへ

「囲い込みされているかも？」と不安な方は、無料診断もあります。

→ 囲い込みクイック診断（無料・翌日報告）

オープン売却プランのデメリット（正直にお伝えします）

ここまでオープン売却プランのメリットを説明してきましたが、デメリットがないわけではありません。オープン売却プランは両手仲介を禁止している分、買主さま側を他社に委ねる構造です。そこで生まれる運用面の3つのデメリットを、隠さず正直にお伝えします。

3つのデメリットがあります

①買主さまに物件の魅力を直接伝えられない
買主さまを接客するのは、他社の営業マンです。どんなに物件が良くても、その良さを説明するのは真っ直ぐ不動産ではありません。魅力が十分に伝わるかどうかは、相手側の営業マンの力量に左右されます。

②広告の質を担保できない
SUUMOなどへの広告掲載は、他社が行います。掲載する写真の枚数も、コメントの内容も、最終的な判断は各社次第。写真の差し替えやコメントの改善といった要望が、こちらの思い通りに通るとは限りません。

③内覧結果の報告が雑になりがち
内覧時のヒアリングは、他社経由になります。買主さまの生の声が間に1社挟まって届くため、詳細なフィードバックが得られず、売れない原因を把握しづらいことがあります。

でも、真っ直ぐ不動産は補います

①について：他社の営業マンが説明しなくても魅力が伝わるように、アピールポイントを販売図面に盛り込みます。たくさんの写真に加えて、動画とVRのQRコードまで付けるのが特徴です。買主さまが自分の目で確かめられる材料を、先回りして用意しておく発想です。

②について：写真を1枚も載せない会社、文字情報だけで終わらせる会社は必ず出てきます。だからこそ、こちらから写真や間取図のデータを送り、「掲載してください」と能動的に働きかけます。受け身では広告の質は担保できません。過去にはSUUMOで30社以上が掲載してくれた実績もあります。

③について：内覧結果は、他社の営業マンに全件ヒアリングします。報告がなければ、こちらから電話で確認します。100%の情報を把握することはできませんが、できる限り充実した報告を届けます。

ただし、これらは構造的なデメリットを最大限カバーする工夫であって、ゼロにはできません。

「広告の質も内覧結果も、できる限り1社で管理してほしい」という売主さまや、法的な問題を抱えた物件・極端に市場が限られる特殊な物件・売却に高度な交渉力が必要なケースには、真っ直ぐ売却プランの方が適しています。SUUMO・at homeを真っ直ぐ不動産が自社掲載して広告の質を担保し、自社で内覧案内した場合は丁寧にヒアリングして詳しく報告できるプランです。

→ 難しい物件をお持ちの方・フルサポートを希望する方は「真っ直ぐ売却プラン」の詳細を確認してください

それでもオープン売却プランを選ぶ理由

確かにデメリットはあります。しかし、これらのデメリットを凌駕するメリットがあります。

真っ直ぐ不動産は、買主さまの仲介手数料を捨ててでも、売主さまの利益を追求します。普通に考えれば、両手仲介で手数料を2回もらった方が儲かるのに、あえてそれを放棄する。

なぜそこまでするのか？ それが売主さまにとって最善の選択だと確信しているからです。そして、経費を抑えた経営体制だからこそ、片手仲介でもビジネスとして成り立ちます。結果を出せば紹介が増え、広告費をかけずに依頼が集まる好循環が生まれる——これがオープン売却プランの経営的な裏付けです。

なお、先ほど紹介した真っ直ぐ売却プランは、両手仲介を許容する設計です。囲い込み排除は当社の運用方針（両手25%OFF・片手50%/両手50%の実績公開）に依存しており、オープン売却プランのような構造的保証ではありません。「しません」ではなく「できない」仕組みが必要な方は、やはりオープン売却プランが最適です。

最後に、売主さまからよく受ける質問にまとめて答えます。

よくある質問

まとめ

冒頭で、「囲い込みしません」と言われても本当に信じていいのかわからない——その不信感こそが問題の本質だ、とお伝えしました。

その不信感は、売主さまが疑り深いから生まれるのではありません。「しません」という約束が、構造的に信用に値しないから生まれるのです。だからこそ、約束ではなく仕組みを選ぶ。仕組みが意志に勝る——これがゆめ部長の20年の結論です。

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