不動産売却の囲い込み対策23選｜やるべきこと・避けるべきことを完全網羅【2026年最新版】

不動産を売却しようとしているあなた。「囲い込み」という言葉を知り、被害に遭わないか不安を感じていませんか？

ネットで対策を調べても「これをやれば大丈夫」というリストばかりで、本当に有効な対策がわからない。そんな状況ではないでしょうか。

▼この記事でわかること（結論）

結論1：囲い込みを防ぐ最強の対策は「セラーズエージェント（売主専門）」を選ぶこと
結論2：囲い込みの根本原因は「二重の利益相反」。この構造を理解すれば対策が見える
結論3：「複数査定」「一般媒介」「レインズ確認」だけでは囲い込みを防げない
結論4：無料サービス満載・手数料激安の会社は囲い込みを誘発する構造がある
結論5：最終的に売主を守るのは「しません」という約束ではなく「できない」という仕組み

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。

※本記事は2026年2月の最新情報に対応しています。

→ 囲い込みの全体像は囲い込みとは？｜対策完全ガイドで詳しく解説しています。

【注意事項】

この記事は不動産売買（売却）の囲い込みを専門に扱っています。「賃貸」のおとり広告や物件の紹介拒否とは問題点が異なりますのでご注意ください。

実は、ネット上の「囲い込み対策」には、やらなくていいこと、むしろ避けるべきことも混在しています。

この記事では、不動産仲介歴20年超の宅建マイスター・ゆめ部長が、6つの視点から本当に必要な対策を23項目に整理しました。

No	視点	内容	項目数
①	やるべきこと	正しい対策	1項目
②	やらなくていいこと	無駄を省く	3項目
③	避けるべきこと	カモにならない	5項目
④	心構え	過信を防ぐ	6項目
⑤	早期発見	気づく力	4項目
⑥	具体的行動	見破り・対処法	4項目

読み終える頃には、「何をすべきか」「何をしなくていいか」が明確になり、囲い込みを防ぐための正しい行動が取れるようになります。

→ 手口を知りたい方は囲い込み手口30選｜2パターン・4段階で完全網羅で解説しています。

①【やるべきこと】セラーズエージェント（売主専門）を選ぶ

囲い込みを防ぐ最も確実な方法は、「セラーズエージェント（売主専門の不動産会社）」を選ぶことです。

【このセクションのポイント】

囲い込みの根本原因は「二重の利益相反」。同じ会社が売主・買主の両方を担当すると、どちらかの利益を犠牲にせざるを得ない。セラーズエージェントは買主を担当しないため、この構造的な問題が発生しない。「囲い込みをしない」ではなく「囲い込みができない」仕組みです。

対策1：セラーズエージェント（売主専門）を選ぶ

セラーズエージェント（Seller’s Agent）とは、売主だけを専門に担当する不動産会社のことです。

一般的な不動産会社は、売主と買主の両方を担当することで「両手仲介（手数料の二重取り）」を狙います。しかしセラーズエージェントは、買主を一切担当しません。

たとえば、ゆめ部長が運営する真っ直ぐ不動産の「オープン売却プラン」では、自社で買主を見つけても買主からは手数料をもらわない契約になっています。囲い込みをするインセンティブ自体が存在しない設計です。

なぜこれが最強の対策なのか？──「二重の利益相反」を理解する

囲い込みの根本原因は、「二重の利益相反」という構造的な問題です。

一般的な不動産会社が両手仲介を狙うとき、次の2つの利益相反が同時に発生します：

利益相反	内容
①売主vs会社	売主は「高く売りたい」。会社は「早く成約させて手数料を得たい」
②売主vs買主	売主は「高く売りたい」。買主は「安く買いたい」

この2つの相反する利益を、同じ会社（同じ担当者）が調整することは不可能です。結果として、交渉力の弱い売主が犠牲になりやすい。

【ゆめ部長の考え】

「囲い込みをしません」は意志の表明。「囲い込みができない」は仕組みの設計。二重の利益相反が発生する構造では、どんなに誠実な担当者でも売主の味方になりきれない。だから、仕組みで解決するしかないのです。

この利益構造がある限り、「囲い込みをしません」という口約束は破られるリスクがあります。両手仲介と片手仲介では利益が約2.5倍〜約3.5倍も違うため、インセンティブは非常に強いのです。セラーズエージェントは、買主を担当しないことで「両手仲介を狙う動機」自体を構造的に排除しています。

→ 「しません」ではなく「できない」仕組みの詳細は『当社は囲い込みなんてしません！』えっ！？まさか信じるの？｜不動産売却で囲い込みされない唯一の方法で解説しています。

→ 両手仲介の仕組みは両手仲介・片手仲介とは？二重の利益相反と本当のリスクで解説しています。

②【やらなくていいこと】これだけでは囲い込みを防げない

「囲い込み対策」としてよく紹介される方法の中には、実は効果が限定的なものがあります。やらなくていいわけではありませんが、これだけで安心してはいけません。

対策2：複数に査定を依頼する → 査定と囲い込みは関係ない

「複数の不動産会社に査定を依頼しましょう」というアドバイスをよく見かけます。

確かに複数査定は「高すぎる査定」を見抜くために有効です。しかし、査定と囲い込みは別の問題です。

3社に査定を依頼して、その中から1社を選んで専任媒介契約を結んだとします。その1社が囲い込みをしないという保証はどこにもありません。

複数査定は「査定価格の比較」のためであり、囲い込み対策としては機能しません。

対策3：一般媒介にする → レインズ未掲載・中途半端になりやすい

「一般媒介（複数社に依頼できる契約）なら囲い込みされない」という説明も見かけます。

しかし、一般媒介には大きな問題点があります。

一般媒介のデメリット	説明
レインズ登録義務なし	専任媒介と異なり、レインズ（不動産流通機構）への登録義務がない
広告に力が入らない	他社に決められるリスクがあり、各社が本気で販売活動しない
情報が分散する	複数社がバラバラに動き、売主への報告もまちまちになる

【ゆめ部長の経験】

一般媒介の物件を担当したことがありますが、他社がレインズに載せていないケースは珍しくありません。「どうせ他社に取られるかも」という意識から、本気で販売活動しない会社が多いのが実情です。

一般媒介は囲い込みを防ぐどころか、販売活動の質を下げるリスクがあります。

→ レインズの仕組みはレインズとは？仕組み・登録義務・囲い込みとの関係で解説しています。

対策4：レインズ登録証明書を確認する → 広告転載区分は見れない

「レインズ登録証明書をもらいましょう」というアドバイスも定番です。

確かに、レインズに登録されているかどうかは確認できます。しかし、売主が確認できない重要な項目があります。

売主が見れないレインズ情報：

「広告転載区分」：広告可/不可の設定
「取引状況」の実態：「公開中」になっていても電話で断っている可能性

つまり、レインズに登録されていても、他社に情報が伝わらないように設定されている可能性があるのです。

レインズ登録証明書の確認は最低限必要ですが、これだけで囲い込みを防げるわけではありません。

→ 「売れない原因は囲い込みだけじゃない」と感じたら囲い込み診断＋セカンドオピニオンで「見える化」するをご覧ください。

③【避けるべきこと】こんな会社は避けるべき

無料サービス満載、手数料激安…一見お得に見える会社には、囲い込みを誘発する構造が隠れていることがあります。

共通するポイント：

これらのサービスは「二重の利益相反」を加速させます。経費をかけすぎた会社、収入を減らしすぎた会社は、両手仲介で回収するしかなくなるのです。

対策5：無料サービスがたくさんついている会社は避ける

ハウスクリーニング無料、ホームステージング無料、インスペクション無料…

無料サービスが満載の会社は、その経費をどこで回収しているのでしょうか？

答えは「両手仲介」です。片手仲介では経費を回収できないため、両手仲介を狙うインセンティブが強くなります。結果として、囲い込みのリスクが高まります。

対策6：仲介手数料が安すぎる会社は避ける

「仲介手数料18万円定額」「手数料半額」…

魅力的に見えますが、調査費用・人件費を考えると確実に赤字です。では、どうやって利益を出すのでしょうか？

【ゆめ部長の体験】

昔、面接に行った会社が「すごく安い定額制」を売りにしていました。どうやって売上を上げているのか聞いたところ、「安めの査定で媒介をGETして、業者に入れている（業者買取に誘導している）」と言っていました。

答えは2つ：

囲い込みで両手仲介を狙う
安めの査定で業者買取に流す

どちらも売主の利益を損なう行為です。

→ 値引きサービスの落とし穴は仲介手数料を安くする3つの方法｜落とし穴と正しい選び方で解説しています。

対策7：「社内で担当者が分かれます！」という会社は避ける

「当社は売却担当と購入担当が分かれているので囲い込みしません」

一見もっともらしく聞こえますが、これは囲い込み対策にはなりません。なぜなら、社内の別担当者が買主を見つけても、会社としては両手仲介が成立するからです。

担当者が分かれていても、同じ会社である限り「両手仲介のインセンティブ」は消えません。むしろ「社内の担当者に優先的に情報を流す」という形の囲い込みが発生しやすくなります。

対策8：早く売れたら仲介手数料を値引きする会社は避ける

「1ヶ月以内に成約したら手数料10%OFF！」

一見、売主にとってお得に見えます。しかし、これは「早く売りたい会社のインセンティブ」と「高く売りたい売主のインセンティブ」のズレを拡大させます。

早期成約のために値下げを誘導したり、自社の買主（両手仲介）で早く決めようとする動機が強まります。これは「二重の利益相反」の典型です。

対策9：不動産会社以外からの「紹介」に注意する（士業・リフォーム・遺品整理など）

弁護士・税理士などの士業だけでなく、リフォーム会社、遺品整理業者、不用品回収業者、引越し業者など、住宅に関わるサービス会社が「いい不動産会社を紹介しますよ」と営業してくるケースがあります。

これらの会社は不動産取引の専門家ではありません。紹介先の不動産会社が囲い込みをしているかどうかを判断する能力も、監視する仕組みもありません。

紹介料（バックマージン）が発生しているケースもあり、「紹介料を払ってでも媒介を取りたい会社」＝「両手仲介で回収したい会社」である可能性が高いのです。

→ 業界全体の構造的な問題は不動産業界の6つの闇｜売主を食い物にする悪しき慣習で解説しています。

④【心構え】「大手だから」「実績があるから」は対策にならない

「大手なら安心」と思っていませんか？

ゆめ部長は大手に勤務していた経験がありますが、両手仲介は「当たり前」の文化でした。朝礼で両手仲介の成約が称えられ、片手仲介は「もったいない」と言われる。会社全体が両手仲介を推奨する空気の中で、「囲い込みはしません」と言える担当者がどれだけいるでしょうか。

両手仲介率が何%かは、実は問題の本質ではありません。たとえ20%でも、構造がある限り囲い込みは起きます。大切なのは数字ではなく、その会社に「両手仲介を狙う仕組み」があるかどうかです。

対策10：ウェイティングリスト・登録顧客リストを信用しない

「このエリアで探しているお客さまが○人います！」「登録顧客リストに○件のマッチングがあります！」

媒介契約を取るための常套句です。本当にそんなに都合よく、あなたの物件にマッチするお客さまが待っているのでしょうか？

仮にリストが本物だとしても、「自社の顧客を優先する」ということは「他社の顧客を後回しにする」ということ。これは囲い込みの入口です。

対策11：分譲・管理会社の系列仲介を過信しない

「このマンションを分譲した会社の系列だから、物件のことをよく知っている」

確かに建物の情報に詳しいのは強みです。しかし、それと囲い込みをしないかどうかは別の話です。

むしろ、系列仲介には「管理組合との関係」「修繕履歴の独占的な情報」など、他社に対する情報優位性があります。この優位性を「他社には情報を出さない」という形で使う会社もあります。

対策12：マンション専属担当者を過信しない

「このマンションは私が専属で担当しています」

マンションの専属担当者は、そのマンションで繰り返し取引をすることで実績を積んでいます。しかし、専属担当者＝囲い込みをしないではありません。

【ゆめ部長の体験談】

大手に勤務していた頃、あるマンションの専属担当者が「このマンションは俺の物件だ」と公言していました。他社からの問い合わせには冷たく対応し、自社で両手仲介を決めることに執着していました。専属担当者の「このマンションのことは何でも知っています」という安心感の裏で、囲い込みが行われているケースは珍しくありません。

対策13：地域ナンバーワン（囲い込み常習店舗）を過信しない

「地域で売上ナンバーワン！」「このエリアの取引実績No.1！」

地域ナンバーワンの実績は、両手仲介を多く取っている結果かもしれません。売上＝能力とは限らないのです。

地域密着で情報を囲い込み、他社に物件を出さないことで「地域ナンバーワン」を維持している店舗もあります。実績の裏にある両手仲介率を確認する術は売主にはありませんが、華々しい実績を鵜呑みにしないことが重要です。

対策14：「囲い込みしませんか？」「大手だからできません！」を信用しない

「御社は囲い込みしますか？」と聞いて、「はい、します」と答える会社はありません。

「大手ですから、そんなことはできません」「コンプライアンスがありますから」──これらは何の保証にもならない言葉です。

大手に勤務していた頃、「囲い込みしません」と言いながら、他社からの問い合わせを断っている先輩を何人も見ました。口約束を信じるか、仕組みで判断するか。答えは明白です。

対策15：自称・ナンバーワン営業マンに注意する

「年間成約件数ナンバーワン」「表彰されました」

実績アピールが強い営業マンほど、囲い込みに手を染めている可能性があります。

高い成約件数を達成するには、両手仲介を多く取る必要があります。実績＝能力とは限りません。

華々しい実績より、「売主のために何をしてくれるか」を見てください。

⑤【早期発見】囲い込みを疑うサイン

販売活動中に以下のサインが出たら、囲い込みされている可能性があります。早く気づけば、早く対処できます。

対策16：SUUMO掲載後すぐにレインズへ登録してくれない → 赤信号

SUUMOやHOME’Sには掲載されているのに、レインズへの登録が遅い。これは囲い込みの典型的なサインです。

なぜかというと、ポータルサイトに掲載すれば自社に直接問い合わせが来ます。しかしレインズに登録すると、他社の不動産会社にも情報が共有されます。「まず自社で買主を見つけたい」という思惑があると、レインズ登録を意図的に遅らせるのです。

専任媒介契約の場合、レインズへの登録は契約日から7営業日以内（専属専任は5営業日以内）と宅建業法第34条の2第5項で義務づけられています。この期限を超えている場合は明らかな違反です。期限内であっても、SUUMOより後にレインズに登録する合理的な理由はありません。

対策17：お客さまを連れてくるのが担当者または同じ会社だけ

内覧に来るお客さまが、毎回担当者（または同じ会社の別の営業マン）が連れてくる人だけ。他社からの内覧希望がゼロ。これは囲い込みのサインです。

レインズに登録して、ポータルサイトにも掲載している物件であれば、他社からの問い合わせが1件もないのは不自然です。

【ゆめ部長の体験談】

大手に勤務していた頃、こんなパターンを何度も見ました。最初の1〜2週間は他社にも物件を紹介する。その間に自社の顧客にも紹介し、感触の良い顧客が見つかったら、そこから他社の問い合わせを「売主の都合が悪い」と断り始める。段階的に囲い込みに移行するので、売主は気づきにくいのです。

対策18：検討中の客がいる！結論を1ヶ月以上待たせる → 異常

「検討中のお客さまがいます。もう少しお待ちください」

この言葉が1ヶ月以上続いたら、赤信号です。

通常、購入検討者が結論を出すまでの期間は1〜2週間です。住宅ローンの事前審査も1〜2週間で結果が出ます。1ヶ月以上「検討中」が続くのは、そのお客さまが存在しないか、他社からの問い合わせを断るための口実である可能性があります。

対策19：住み替えで「業者買取しか選択肢がない」と説明される → 危険

住み替えを検討中で、「スケジュール的に一般のお客さまに売る時間がありません。業者買取しか選択肢がありません」と説明された場合、注意が必要です。

業者買取は市場価格の60〜70%程度になることが一般的です。売主にとっては大きな損失です。

しかし、不動産会社にとっては業者買取のメリットがあります。買取業者は「お得意さま」であり、繰り返し取引できる関係です。業者買取の紹介手数料（リピーターとしての見返り）を期待して、一般市場での販売をせずに業者買取に誘導するケースがあるのです。

住み替えでも、スケジュール次第では一般市場での販売は十分可能です。「業者買取しかない」と最初から決めつけられたら、セカンドオピニオンを取りましょう。

⑥【具体的行動】囲い込みを見破る・対処する

囲い込みは見破れます。自分でできる方法と、プロに依頼する方法があります。見破ったら即解約し、信頼できる会社に変更しましょう。

対策20：不動産会社の知り合いがいれば囲い込み診断をしてもらう

知り合いに不動産会社の人がいれば、囲い込みされているか調べてもらえます。

賃貸専門の会社でも、レインズを見ることはできます。「この物件、レインズに載ってる？取引状況は？広告転載区分は？」と聞いてもらうだけでOKです。

ただし、電話での確認までお願いする場合は、相手の立場も考えましょう。業界内での人間関係もあります。

対策21：囲い込みを自分で見破る方法を知っておく

知り合いがいなくても、自分で確認できるポイントがあります。

確認方法	見るポイント
SUUMOで検索	自分の物件が掲載されているか。他社の広告も出ているか
他社に問い合わせ	買主のふりをして「この物件、内覧できますか？」と電話
媒介報告書	他社からの問い合わせ件数。「0件」が続いていないか

他社に電話するのは気が引けるかもしれませんが、数百万円の損失を防ぐための自衛手段です。

対策22：難しい客になる（レインズ確認・囲い込み禁止特約・値下げNG・更新NG）

囲い込みを防ぐには、「この売主は面倒だ」と思わせることも有効です。

具体的には：

「レインズの画面を見せてください」と定期的に要求する
媒介契約に「囲い込み禁止特約」を入れるよう求める
「値下げはしません」と最初から宣言する
「3ヶ月で売れなければ他社に変えます」と伝える

【ゆめ部長の本音】

正直に言うと、「難しい客」は担当者にとって面倒です。でも、だからこそ囲い込みをしようとしなくなります。売主が本気で監視していると分かれば、リスクを冒す気にならないのです。

ただし、これは「信頼関係ゼロ」での売却になります。本来は、信頼できる会社を選ぶ方が建設的です。

対策23：不動産会社の店舗へ突撃してレインズ画面を確認する

思い切って担当の不動産会社に行き、「レインズの画面を見せてください」と要求する方法もあります。

【お客さまの体験談】

八王子市でマンションを売却していたお客さまの話です。

販売開始から内覧希望がまったく入らず、不審に思ってネットで調べたところ「囲い込み」の存在を知りました。ただ、レインズ登録証明書をもらっていなかったため自分では確認できない…。

そこで、このお客さまがとった行動が「店舗への突撃訪問」でした。事前連絡なしで直接店舗に乗り込み、「レインズの画面を見せてくれ！」と迫ったのです。担当者がしぶしぶ見せた画面には「売主都合で一時紹介停止中」の文字。即座に媒介契約を解除し、別の会社に変更して無事に売却できました。

不動産会社にとって、この突撃訪問はかなりの恐怖だと思います。事前に「行きます」と連絡があれば画面を修正する時間がある。でも突撃で「見せろ」と言われたら逃げようがないですからね。

レインズ登録証明書をしっかり受け取っていれば、突撃しなくてもスマホで確認できることです。必ず、レインズ登録の連絡を受けたら、登録証明書をもらって保存しておきましょう。

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不動産売却の囲い込み対策に関するよくある質問（FAQ）

一般媒介と専任媒介、どちらが囲い込みされにくい？

どちらを選んでも囲い込みリスクは変わりません。

一般媒介はレインズ登録義務がなく、各社が本気で販売しないデメリットがあります。専任媒介はレインズ登録義務がありますが、担当会社が囲い込みをする可能性があります。契約形態より「どの会社に依頼するか」の方が重要です。

大手と中小、どちらを選ぶべき？

会社の規模より、囲い込みをしない仕組みがあるかどうかで選ぶべきです。

大手は知名度がある分、売主も買主も集まりやすく、両手仲介を狙いやすい構造があります。規模が大きいほど囲い込みリスクが低いとは言えません。中小でもセラーズエージェント（売主専門）なら構造的に囲い込みができません。

囲い込みされていると確信したらどうすればいい？

媒介契約を解除し、別の不動産会社に変更してください。

専任媒介契約は3ヶ月で満了しますが、不動産会社に非がある場合は途中解除も可能です。契約書を確認し、解除の意思を書面で伝えましょう。

→ 媒介契約の解除方法の詳細は媒介契約を解除する方法｜費用請求される3つのケースと回避策を解説で解説しています。

セラーズエージェントは本当に囲い込みしない？

「囲い込みしない」ではなく「囲い込みできない」のが正確です。

セラーズエージェントは買主を担当しないため、両手仲介を狙う動機がありません。「二重の利益相反」が発生しない構造だから、口約束ではなく仕組みで囲い込みを排除しています。

囲い込みで損害を受けた場合、損害賠償請求できる？

囲い込みによる損害の因果関係を立証することは非常に難しく、弁護士に相談しても「勝訴は難しい」と言われるケースがほとんどです。「囲い込みがなければいくらで・いつ売れたか」という仮定の立証が求められますが、不動産取引に「もしも」の正解はなく、これが事実上不可能なのです。都道府県庁に通報しても、行政処分が下されることは稀です。事後の救済より、事前の予防（会社選び）が重要です。

→ 法規制の詳細は囲い込みは違法？｜都庁への通報体験と法規制の実態で解説しています。

▼この記事のポイント

囲い込みの根本原因は「二重の利益相反」。この構造を理解することが対策の第一歩
最強の対策は「セラーズエージェント（売主専門）」を選ぶこと。口約束ではなく仕組みで囲い込みを排除
「複数査定」「一般媒介」「レインズ確認」だけでは囲い込みは防げない
無料サービス満載・手数料激安の会社には囲い込みを誘発する構造がある
大手でも両手仲介を推奨する文化がある。「大手だから安心」は危険な思い込み

まとめ｜次の3ステップ

ステップ1：現在販売中なら囲い込みクイック診断で現状を確認する
ステップ2：囲い込みリスクがあれば媒介契約の解除を検討する
ステップ3：囲い込みが絶対に嫌ならオープン売却プラン、信頼できる人に任せたいなら真っ直ぐ売却プランに相談する

不動産売却コラム