不動産売却の囲い込み対策23選｜やるべきこと・避けるべきことを完全網羅【2026年最新版】

不動産を売却しようとしているあなた。「囲い込み」という言葉を知り、被害に遭わないか不安を感じていませんか？

ネットで対策を調べても「これをやれば大丈夫」というリストばかりで、本当に有効な対策がどれなのかわからない。そんな状況ではないでしょうか。

▼この記事でわかること（結論）

結論1：囲い込みを防ぐ最強の対策は「セラーズエージェント（売主専門）」を選ぶこと
結論2：囲い込みの根本原因は「二重の利益相反」。この構造を理解すれば対策が見える
結論3：「複数査定」「一般媒介」「レインズ確認」だけでは囲い込みを防げない
結論4：無料サービス満載・手数料激安の会社は囲い込みを誘発する構造がある
結論5：最終的に売主を守るのは「しません」という約束ではなく「できない」という仕組み

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。

※本記事は2026年2月の最新情報に対応しています。

→ 囲い込みの全体像は囲い込みとは？｜対策完全ガイドで詳しく解説しています。

【注意事項】

この記事は不動産売買（売却）の囲い込みを専門に扱っています。「賃貸」のおとり広告や物件の紹介拒否とは問題点が異なりますのでご注意ください。

実は、ネット上の「囲い込み対策」には、やらなくていいこと、むしろ避けるべきことも混在しています。

不動産仲介歴20年超の宅建マイスター・ゆめ部長が、6つの視点から本当に必要な対策を23項目に整理しました。

No	視点	内容	項目数
①	やるべきこと	正しい対策	1項目
②	やらなくていいこと	無駄を省く	3項目
③	避けるべきこと	カモにならない	5項目
④	心構え	過信を防ぐ	6項目
⑤	早期発見	気づく力	3項目
⑥	具体的行動	見破り・対処	5項目

読み終える頃には、「何をすべきか」「何をしなくていいか」がはっきりし、囲い込みを防ぐための正しい行動が取れるようになります。

→ 手口そのものを知りたい方は囲い込み手口30選｜2パターン・4段階で完全網羅で解説しています。

①【やるべきこと】セラーズエージェント（売主さま専門）を選ぶ

囲い込みを防ぐ最も確実な方法は、「セラーズエージェント（売主さま専門の不動産会社）」を選ぶことです。

【このセクションのポイント】

囲い込みの根本原因は「二重の利益相反」。同じ会社が売主さま・買主さまの両方を担当すると、どちらかの利益を犠牲にせざるを得ない。セラーズエージェントは買主さまを担当しないため、この構造的な問題が発生しない。「囲い込みをしない」ではなく「囲い込みができない」仕組みです。

対策1：セラーズエージェント（売主さま専門）を選ぶ

セラーズエージェント（Seller’s Agent）とは、売主さまだけを専門に担当する不動産会社のことです。

一般的な不動産会社は、売主さまと買主さまの両方を担当することで「両手仲介（手数料の二重取り）」を狙います。しかしセラーズエージェントは、買主さまを一切担当しません。

たとえば、ゆめ部長が運営する真っ直ぐ不動産のオープン売却プランでは、自社で買主さまを見つけても買主さまからは手数料をもらわない契約になっています。囲い込みをするインセンティブ自体が存在しない設計です。

なぜこれが最強の対策なのか？──「二重の利益相反」を理解する

囲い込みの根本原因は、「二重の利益相反」という構造的な問題です。一般的な不動産会社が両手仲介を狙うとき、次の2つの利益相反が同時に発生します。

利益相反	内容
①売主さまvs会社	売主さまは「高く売りたい」。会社は「早く成約させて手数料を得たい」
②売主さまvs買主さま	売主さまは「高く売りたい」。買主さまは「安く買いたい」

この2つの相反する利益を、同じ会社（同じ担当者）が公平に調整することは不可能です。結果として、交渉力の弱い売主さまが犠牲になりやすい。

【ゆめ部長の考え】

「囲い込みをしません」は意志の表明。「囲い込みができない」は仕組みの設計。二重の利益相反が発生する構造では、どんなに誠実な担当者でも売主さまの味方になりきれない。だから、仕組みで解決するしかないのです。

この利益構造がある限り、「囲い込みをしません」という口約束は破られるリスクがあります。両手仲介と片手仲介では会社の利益が約2.5倍〜約3.5倍も違うため、インセンティブは非常に強いのです。セラーズエージェントは、買主さまを担当しないことで「両手仲介を狙う動機」自体を構造的に排除しています。

「囲い込みされない仕組みで売りたい」と感じた方は、なぜ口約束ではなく仕組みで防ぐのかをご覧ください。両手仲介そのものの仕組みは手数料が2倍になる両手仲介の正体で解説しています。

②【やらなくていいこと】これだけでは囲い込みを防げない

「囲い込み対策」としてよく紹介される方法の中には、実は効果が限定的なものがあります。やってはいけないわけではありませんが、これだけで安心してはいけません。

対策2：複数に査定を依頼する → 査定と囲い込みは別問題

「複数の不動産会社に査定を依頼しましょう」というアドバイスをよく見かけます。確かに複数査定は「高すぎる査定」を見抜くために有効です。しかし、査定と囲い込みは別の問題です。

3社に査定を依頼して、その中から1社を選んで専任媒介契約を結んだとします。その1社が囲い込みをしないという保証は、どこにもありません。複数査定は「査定価格の比較」のためであり、囲い込み対策としては機能しません。

対策3：一般媒介にする → レインズ未掲載・中途半端になりやすい

「一般媒介（複数社に依頼できる契約）なら囲い込みされない」という説明も見かけます。しかし、一般媒介には大きな問題点があります。

一般媒介のデメリット	説明
レインズ登録義務なし	専任媒介と異なり、レインズ（不動産流通機構）への登録義務がない
広告に力が入らない	他社に決められるリスクがあり、各社が本気で販売活動しない
情報が分散する	複数社がバラバラに動き、売主さまへの報告もまちまちになる

【ゆめ部長の経験】

一般媒介の物件を担当したことがありますが、他社がレインズに載せていないケースは珍しくありません。「どうせ他社に取られるかも」という意識から、本気で販売活動しない会社が多いのが実情です。

一般媒介は囲い込みを防ぐどころか、販売活動の質を下げるリスクがあります。レインズの仕組みと登録義務はそもそもレインズって何をしてくれるの？で解説しています。

対策4：レインズ登録証明書を確認する → 広告転載区分までは見えない

「レインズ登録証明書をもらいましょう」というアドバイスも定番です。確かに、レインズに登録されているかどうかは確認できます。しかし、売主さまが証明書だけでは確認できない重要な項目があります。

「広告転載区分」：他社が広告できる設定になっているか
「取引状況」の実態：「公開中」でも、電話では断っている可能性

つまり、レインズに登録されていても、他社に情報が伝わらないよう設定されている可能性があるのです。登録証明書の確認は最低限必要ですが、これだけで囲い込みを防げるわけではありません。

→ 登録証明書をもらっていないとき、自分の物件をレインズでどう確認するかは自分の物件がちゃんと公開されているか確かめる手順で解説しています。

③【避けるべきこと】こんな会社は避けるべき

無料サービス満載、手数料激安……一見お得に見える会社には、囲い込みを誘発する構造が隠れていることがあります。

これらのサービスは「二重の利益相反」を加速させます。経費をかけすぎた会社、収入を減らしすぎた会社は、両手仲介で回収するしかなくなるのです。

対策5：無料サービス満載の会社は避ける

ハウスクリーニング無料、ホームステージング無料、インスペクション無料……一見お得ですが、その経費をどこで回収しているのでしょうか。経費をかけすぎた会社は、両手仲介で回収するしかなくなります。無料サービスの原資は、囲い込みによる両手仲介である可能性があるのです。

対策6：仲介手数料が安すぎる会社は避ける

「仲介手数料18万円定額」「手数料半額」。一見お得ですが、その赤字をどこで回収しているのでしょうか。

【ゆめ部長の体験】

昔、面接に行った会社が「すごく安い定額制」を売りにしていました。どうやって売上を上げているのか聞いたところ、「安めの査定で媒介をGETして、業者に入れている（業者買取に誘導している）」と言っていました。

回収ルートは主に2つです。

囲い込みで両手仲介を狙う
安めの査定で業者買取に流す

どちらも売主さまの利益を損なう行為です。手数料の「安さ」の正体は手数料を安くする方法の落とし穴と正しい選び方で解説しています。

対策7：「社内で担当者が分かれます！」という会社は避ける

「当社は売却担当と購入担当が分かれているので囲い込みしません」。一見もっともらしく聞こえますが、これは対策になりません。社内の別担当者が買主さまを見つけても、会社としては両手仲介が成立するからです。

担当者が分かれていても、同じ会社である限り「両手仲介のインセンティブ」は消えません。むしろ「社内の担当者に優先的に情報を流す」という形の囲い込みが起きやすくなります。

対策8：早く売れたら仲介手数料を値引きする会社は避ける

「1ヶ月以内に成約したら手数料10%OFF！」。一見、売主さまにとってお得に見えます。しかしこれは、「早く売りたい会社」と「高く売りたい売主さま」のズレを拡大させます。

早期成約のために値下げを誘導したり、自社の買主さま（両手仲介）で早く決めようとする動機が強まる。これは「二重の利益相反」の典型です。

対策9：不動産会社以外からの「紹介」に注意する（士業・リフォーム・遺品整理など）

弁護士・税理士などの士業だけでなく、リフォーム会社、遺品整理業者、不用品回収業者、引越し業者など、住宅に関わる会社が「いい不動産会社を紹介しますよ」と営業してくるケースがあります。

これらの会社は不動産取引の専門家ではありません。紹介先が囲い込みをしているかを判断する能力も、監視する仕組みもありません。紹介料（バックマージン）が発生しているケースもあり、「紹介料を払ってでも媒介を取りたい会社」＝「両手仲介で回収したい会社」である可能性が高いのです。

→ こうした業界全体の構造は売主が食い物にされる業界の仕組みで解説しています。

④【心構え】「大手だから」「実績があるから」は対策にならない

「大手なら安心」と思っていませんか？ゆめ部長は大手に勤務していた経験がありますが、両手仲介は「当たり前」の文化でした。朝礼で両手仲介の成約が称えられ、片手仲介は「もったいない」と言われる。会社全体が両手仲介を推奨する空気の中で、「囲い込みはしません」と言い切れる担当者がどれだけいるでしょうか。

両手仲介率が何%かは、実は問題の本質ではありません。たとえ20%でも、構造がある限り囲い込みは起きます。大切なのは数字ではなく、その会社に「両手仲介を狙う仕組み」があるかどうかです。

対策10：ウェイティングリスト・登録顧客リストを信用しない

「このエリアで探しているお客さまが○人います！」「登録顧客リストに○件のマッチングがあります！」。媒介契約を取るための常套句です。本当にそんなに都合よく、あなたの物件にマッチするお客さまが待っているのでしょうか。

仮にリストが本物だとしても、「自社の顧客を優先する」ということは「他社の顧客を後回しにする」ということ。これは囲い込みの入口です。

対策11：分譲・管理会社の系列仲介を過信しない

「このマンションを分譲した会社の系列だから、物件のことをよく知っている」。確かに建物の情報に詳しいのは強みです。しかし、それと囲い込みをしないかどうかは別の話です。

むしろ、系列仲介には「管理組合との関係」「修繕履歴の独占的な情報」など、他社に対する情報優位性があります。この優位性を「他社には情報を出さない」という形で使う会社もあります。

対策12：マンション専属担当者を過信しない

「私がこのマンションを専属で担当しています」。建物情報に詳しいのは強みですが、それと囲い込みをしないかどうかは別の話です。

【ゆめ部長の体験談】

大手に勤務していた頃、あるマンションの専属担当者が「このマンションは俺の物件だ」と公言していました。他社からの問い合わせには冷たく対応し、自社で両手仲介を決めることに執着していました。専属担当者の「このマンションのことは何でも知っています」という安心感の裏で、囲い込みが行われているケースは珍しくありません。

対策13：地域ナンバーワン（囲い込み常習店舗）を過信しない

「地域で売上ナンバーワン！」「このエリアの取引実績No.1！」。地域ナンバーワンの実績は、両手仲介を多く取っている結果かもしれません。売上＝能力とは限らないのです。

地域密着で情報を囲い込み、他社に物件を出さないことで「地域ナンバーワン」を維持している店舗もあります。実績の裏にある両手仲介率を売主さまが確認する術はありませんが、華々しい実績を鵜呑みにしないことが重要です。

対策14：「囲い込みしません」「お客さまが待っています」を信用しない

「御社は囲い込みしますか？」と聞いて「はい、します」と答える会社はありません。「大手ですから」「コンプライアンスがありますから」も、何の保証にもならない言葉です。

大手に勤務していた頃、「囲い込みしません」と言いながら他社からの問い合わせを断っている先輩を何人も見ました。口約束を信じるか、仕組みで判断するか。答えは明白です。

対策15：自称・ナンバーワン営業マンに注意する

「年間成約件数ナンバーワン」「表彰されました」。実績アピールが強い営業マンほど、両手仲介を多く取った結果かもしれません。高い成約件数を達成するには両手仲介を多く取る必要があり、実績＝売主さまの味方とは限らないのです。

華々しい実績より、「売主さまのために何をしてくれるか」を見てください。

⑤【早期発見】囲い込みを疑うサイン

まずは、販売活動中に出るサインから。以下に当てはまったら、囲い込みされている可能性があります。早く気づけば、早く対処できます。それぞれの手口が「なぜ起きるのか」というメカニズムはうちの物件も干されてる？手口を全部知って見抜くで解説しています。

対策16：SUUMO掲載後すぐにレインズへ登録してくれない → 赤信号

SUUMOやHOME’Sには掲載されているのに、レインズへの登録が遅い。ポータルサイトに載せれば自社に直接問い合わせが来ますが、レインズに登録すると他社にも情報が共有されます。「まず自社で買主さまを見つけたい」という思惑があると、レインズ登録を意図的に遅らせるのです。

専任媒介契約の場合、レインズへの登録は契約日から7営業日以内（専属専任は5営業日以内）と宅建業法第34条の2第5項で義務づけられています。期限を超えていれば明らかな違反です。期限内であっても、SUUMOより後にレインズへ登録する合理的な理由はありません。

対策17：内覧に来るのが自社の客ばかり・他社からの問い合わせがゼロ

内覧に来るのが、毎回担当者（または同じ会社の別の営業マン）が連れてくる人だけ。他社からの内覧希望がゼロ。これも囲い込みのサインです。レインズに登録してポータルサイトにも掲載している物件なら、他社からの問い合わせが1件もないのは不自然です。

【ゆめ部長の体験談】

大手に勤務していた頃、こんなパターンを何度も見ました。最初の1〜2週間は他社にも物件を紹介する。その間に自社の顧客にも紹介し、感触の良い顧客が見つかったら、そこから他社の問い合わせを「売主さまの都合が悪い」と断り始める。段階的に囲い込みに移行するので、売主さまは気づきにくいのです。

対策18：「検討中の客がいる」が1ヶ月以上／「業者買取しかない」と言われる

「検討中のお客さまがいます。もう少しお待ちください」。この言葉が1ヶ月以上続いたら赤信号です。通常、購入検討者が結論を出すまでは1〜2週間、住宅ローンの事前審査も1〜2週間で結果が出ます。1ヶ月以上「検討中」が続くのは、そのお客さまが存在しないか、他社からの問い合わせを断るための口実である可能性があります。

住み替えで「スケジュール的に業者買取しか選択肢がありません」と説明されたときも注意が必要です。業者買取は市場価格の60〜70%程度になるのが一般的で、売主さまには大きな損失です。それでも会社にとって買取業者は繰り返し取引できる「お得意さま」であり、紹介の見返りを期待して一般市場での販売をせず買取に誘導するケースがあります。スケジュール次第では一般市場での販売は十分可能です。最初から「買取しかない」と決めつけられたら、セカンドオピニオンを取りましょう。

⑥【具体的行動】囲い込みを見抜いたら、こう動く

ここからは、サインに気づいた後の行動です。囲い込みは見破れます。そして見破ったら、ためらわず解約し、信頼できる会社に変えるのが正解です。順番に見ていきましょう。

対策19：自分で、または知り合いに、レインズを確認してもらう

まず事実を押さえます。知り合いに不動産会社の人がいれば、「この物件、レインズに載ってる？取引状況は？広告転載区分は？」と聞いてもらうだけで、囲い込みの有無はかなり分かります（賃貸専門の会社でもレインズは見られます）。電話確認まで頼む場合は、相手の業界内の立場も考えましょう。

知り合いがいなくても、売主さま自身でレインズの登録状況を確認する方法があります。手順は自分の物件がちゃんと公開されているか確かめる手順で詳しく解説しています。「自分で調べるのは不安」という方は、真っ直ぐ不動産の囲い込みクイック診断で、プロがレインズの取引状況・広告転載区分まで確認します。

対策20：囲い込みを自分で見破る方法を知っておく

知り合いがいなくても、売主さま自身で確認できるポイントがあります。

確認方法	見るポイント
SUUMOで検索	自分の物件が掲載されているか。他社の広告も出ているか
他社に問い合わせ	買主さまのふりをして「この物件、内覧できますか？」と電話
媒介報告書	他社からの問い合わせ件数。「0件」が続いていないか

他社に電話するのは気が引けるかもしれませんが、数百万円の損失を防ぐための自衛手段です。

対策21：それでも不安なら「難しい客」になる

囲い込みを未然に防ぐには、「この売主さまは面倒だ」と思わせるのも有効です。「レインズの画面を定期的に見せてください」と要求する、媒介契約に「囲い込み禁止特約」を入れるよう求める、「3ヶ月で売れなければ他社に変えます」と最初に伝える。担当者が「本気で監視されている」と分かれば、リスクを冒す気にならなくなります。

【ゆめ部長の本音】

正直に言うと、「難しい客」は担当者にとって面倒です。でも、だからこそ囲い込みをしようとしなくなります。売主さまが本気で監視しているとわかれば、リスクを冒す気にならないのです。

実際に、思い切って店舗へ「突撃」した売主さまもいます。

対策22：不動産会社の店舗へ突撃してレインズ画面を確認する

【お客さまの体験談】

八王子市でマンションを売却していたお客さまの話です。

販売開始から内覧希望がまったく入らず、不審に思ってネットで調べたところ「囲い込み」の存在を知りました。ただ、レインズ登録証明書をもらっていなかったため自分では確認できない…。

そこで、このお客さまがとった行動が「店舗への突撃訪問」でした。事前連絡なしで直接店舗に乗り込み、「レインズの画面を見せてくれ！」と迫ったのです。担当者がしぶしぶ見せた画面には「売主都合で一時紹介停止中」の文字。即座に媒介契約を解除し、別の会社に変更して無事に売却できました。

とはいえ、これは「信頼関係ゼロ」での売却です。レインズ登録証明書を受け取っていればスマホで確認できることでもあります。突撃する前に、まず登録証明書をもらって保存しておきましょう。

対策23：囲い込みを見抜いたら、解約して会社を変える

ここがこの記事でいちばん伝えたい行動です。囲い込みを確信したら、媒介契約を解除し、別の不動産会社に変更してください。専任媒介契約は3ヶ月で満了しますが、不動産会社に落ち度がある場合は途中解除も可能です。「検討中の客がいる」と引き止められても、その多くは引き止めの口実です。

解除の進め方や、費用を請求されるケース・されないケースは引き止められても費用なしで契約を解除する方法で解説しています。書面で解除の意思を伝えるのが基本です。

そして次の会社を選ぶとき。もう一度「両手仲介を狙う会社」を選べば、同じことが繰り返されます。囲い込みが絶対に嫌なら、口約束ではなく、構造的に囲い込めない会社を最初から選ぶのが確実です。真っ直ぐ不動産のオープン売却プランは、買主さまから手数料をもらわない契約で、囲い込むインセンティブ自体が存在しません。「なぜ仕組みで防げるのか」は「しません」ではなく「できない」を選ぶ理由で解説しています。

📌 売れない原因を総合的に診断してほしい方へ

「囲い込みが原因なのか、それとも別の理由なのか分からない」という方は、真っ直ぐ不動産の囲い込みクイック診断＋セカンドオピニオンへ。囲い込みリスクだけでなく、広告・販売力・価格の妥当性まで6項目を診断し、売れない原因を「見える化」します。

不動産売却の囲い込み対策に関するよくある質問（FAQ）

一般媒介と専任媒介、どちらが囲い込みされにくい？

どちらを選んでも囲い込みリスクは変わりません。

一般媒介はレインズ登録義務がなく、各社が本気で販売しないデメリットがあります。専任媒介はレインズ登録義務がありますが、担当会社が囲い込みをする可能性があります。契約形態より「どの会社に依頼するか」の方が重要です。

大手と中小、どちらを選ぶべき？

会社の規模より、囲い込みをしない仕組みがあるかどうかで選ぶべきです。

大手は知名度がある分、売主さまも買主さまも集まりやすく、両手仲介を狙いやすい構造があります。規模が大きいほど囲い込みリスクが低いとは言えません。中小でもセラーズエージェント（売主さま専門）なら構造的に囲い込みができません。

囲い込みされていると確信したらどうすればいい？

媒介契約を解除し、別の不動産会社に変更してください。

専任媒介契約は3ヶ月で満了しますが、不動産会社に非がある場合は途中解除も可能です。契約書を確認し、解除の意思を書面で伝えましょう。

→ 媒介契約の解除方法の詳細は媒介契約を解除する方法｜費用請求される3つのケースと回避策を解説で解説しています。

セラーズエージェントは本当に囲い込みしない？

「囲い込みしない」ではなく「囲い込みできない」のが正確です。

セラーズエージェントは買主さまを担当しないため、両手仲介を狙う動機がありません。「二重の利益相反」が発生しない構造だから、口約束ではなく仕組みで囲い込みを排除しています。

囲い込みで損害を受けた場合、損害賠償請求できる？

囲い込みによる損害の因果関係を立証することは非常に難しく、弁護士に相談しても「勝訴は難しい」と言われるケースがほとんどです。「囲い込みがなければいくらで・いつ売れたか」という仮定の立証が求められますが、不動産取引に「もしも」の正解はなく、これが事実上不可能なのです。都道府県庁に通報しても、行政処分が下されることは稀です。事後の救済より、事前の予防（会社選び）が重要です。

→ 法規制の詳細は囲い込みは違法？｜都庁への通報体験と法規制の実態で解説しています。

▼この記事のポイント

囲い込みの根本原因は「二重の利益相反」。この構造を理解することが対策の第一歩
最強の対策は「セラーズエージェント（売主専門）」を選ぶこと。口約束ではなく仕組みで囲い込みを排除
「複数査定」「一般媒介」「レインズ確認」だけでは囲い込みは防げない
無料サービス満載・手数料激安の会社には囲い込みを誘発する構造がある
大手でも両手仲介を推奨する文化がある。「大手だから安心」は危険な思い込み

まとめ｜次の3ステップ

ステップ1：現在販売中なら囲い込みクイック診断で現状を確認する
ステップ2：囲い込みリスクがあれば媒介契約の解除を検討する
ステップ3：囲い込みが絶対に嫌ならオープン売却プラン、信頼できる人に任せたいなら真っ直ぐ売却プランに相談する

不動産売却コラム