野村・三井の一般媒介で3ヶ月売れず→45日満額成約｜南千住マンション売却事例
「売却をお願いした仲介業者を信じることができなくなっていました」
野村の仲介+・三井のリハウスに一般媒介で3ヶ月間お願いしたものの、内覧はわずか2件。売れなければすぐ「値下げしましょう」と言われるだけで、具体的な改善提案は一切なし。そんな状況で途方に暮れていた売主さまが、YouTubeで真っ直ぐ不動産を見つけてくださいました。
結果、オープン売却プランに切り替えてから45日で満額成約。価格は一切下げていません。
この記事では、なぜ大手2社で売れなかったマンションが短期間で満額成約できたのか、その理由を詳しく解説します。
この事例のポイント
① 複数社に頼んでも誰も本気にならない。一般媒介にはそんな構造がある
② 値下げの前にエリア分析。南千住の東西価格差が満額成約の根拠になった
③ 囲い込み排除×専任媒介で情報を全公開すれば、内覧数は劇的に変わる
【 価格に関する注意 】
この記事の成約事例は2023年のものです。現在は不動産価格が上昇しており、同エリア・同条件の物件であれば、さらに高い価格での成約が期待できます。最新の市場価格については無料査定でご確認ください。
売却データサマリー
| 売却プラン | オープン売却プラン 囲い込みが「構造的にできない 」システムを採用 他社の紹介＝レインズだけで売却！ |
| エリア | 東京都荒川区 |
| 交通 | 「南千住」駅 徒歩 約10分 |
| 築年数 | 約25年 |
| 専有面積 | 約70㎡ |
| 間取り・特徴 | 3LDK・三方角部屋・眺望良好 |
| 当初販売価格 | 4,880万円（野村・三井） |
| プラン開始時 | 4,680万円 |
| 成約価格 | 4,680万円（満額成約） |
| 野村・三井（一般媒介） | 3ヶ月・内覧2件 |
| オープン売却プラン（専任） | 45日・毎週内覧あり→満額成約 |
売主さまの状況と不安
売却理由
売主さまご夫婦は、住み替えのために売却を決意されました。「楽しい老後を考えたい」というご希望があり、現在のマンションを売却して新しい生活を始めようとされていました。
野村・三井での経験
最初は、野村の仲介+と三井のリハウスの2社に一般媒介で依頼されました。「大手なら安心」という思いがあったそうです。
しかし3ヶ月経っても成果は出ず。売れない理由の分析も、改善提案もなく、「売れなければ値下げしましょう」と言われるだけ。売主さまは次第に不信感を抱くようになりました。
真っ直ぐ不動産を選んだ決め手
売主さまは、YouTubeで不動産関連の動画を見ているときに、真っ直ぐ不動産を見つけてくださいました。
「YouTubeのテンポがよく、わかりやすい説明に好感を持ちました。両手仲介をしない方針、仲介手数料の設定がほかの業者と違ったところに魅力を感じました」
媒介契約の更新タイミングで、一般媒介をやめて1社専任に切り替えることを決断。真っ直ぐ不動産のオープン売却プランを選んでいただきました。
野村・三井の対応で起きていたこと
売主さまから聞いた内容を整理すると、以下のような問題が起きていました。
ペット不可を「ペット可」で案内
このマンションはペット不可です。しかし、担当者はペット飼育希望の買主さまに「ペット可」として案内していました。当然、申込後にペット不可が判明してキャンセルに。管理規約を確認すればすぐわかる情報です。
200万円値下げ後もレインズ未更新
売主さまが200万円値下げしたにもかかわらず、レインズに掲載された販売図面は旧価格のまま放置されていました。修正依頼をしても迅速に対応されず、売主さまの不信感は増すばかりでした。
写真品質のバラつき
2社のうち、1社は比較的良い写真を提供していましたが、もう1社はプロカメラマンの撮影とは思えない品質でした。三方角部屋で眺望も良い物件なのに、その魅力が伝わらない写真では内覧希望者も増えません。
形式的な報告のみ
2週間に1度の媒介報告は、「問い合わせは〇件でした」という事実の羅列のみ。なぜ売れないのか、どうすれば状況を改善できるのかというアドバイスは一切ありませんでした。
なぜ大手でもこうなるのか？
「やる気が出ないなら断ればいいのでは？」と思われるかもしれません。しかし大手は、一般媒介でも自社サイトに物件を掲載できるメリットがあります。また、営業マンは媒介契約の数も評価対象になるため、専任が取れなくても一般で受けておきたいという事情があるのです。
現地を見た印象と価格判断
南千住駅周辺には、ある特徴があります。駅の東側は再開発が進み、タワーマンションが立ち並ぶ高額エリア。一方、西側は開発が進んでおらず、同等のマンションでも価格差があります。
私は「東側のタワマンエリアでは予算オーバーの買主さまが、西側なら検討してくれるのではないか」と考えました。この分析に基づき、4,680万円のまま販売を開始することを提案しました。
売却準備
写真撮影へのこだわり
私が撮影を担当しました。撮影機材はiPhone Pro Max。売主さまと一緒に家具を移動しながら、最適なアングルを追求。三方角部屋の開放感と眺望の魅力を表現できるよう、丁寧に撮影しました。
売主さまのご希望で、玄関・トイレ・洗面所は別日に再撮影。納得いくまで品質にこだわりました。
※2026年現在は、撮影した写真をプロカメラマンに編集してもらう体制に進化しています。
360°VR・動画による販売力強化
写真に加えて、360°VR内覧と1分でわかるショート動画も制作。買主さまが事前に詳細な内覧ができる環境を整えました。
また、販売図面も売主さまと協力して作成。住んでいるからこそわかる魅力を織り込みました。
売却活動の経緯
販売開始後の変化
オープン売却プランでは、両手仲介を完全に禁止しています。これにより、他社仲介会社からの問い合わせも積極的に歓迎し、すべての情報をオープンにしました。
一般媒介では「複数社に依頼しているからオープン」と思われがちですが、各社が自社の買主を優先する傾向があります。一方、専任＋囲い込み排除なら、1社が責任を持ちつつ情報は全公開。この組み合わせが反響の違いを生みました。
結果、売主さまも驚くほど状況が変わりました。内覧希望が絶えない状態になったのです。
45日で満額成約
エリアと価格を重視した買主さまが現れ、満額での購入申込をいただきました。私が想定していた層に近い買主さまだったと考えています。
販売開始から45日、価格交渉なしの満額成約となりました。
反省・改善点
この事例では、成約データの記録が不十分でした。内覧数や問い合わせ数の正確な数字が残っておらず、「毎週内覧があった」という売主さまの実感ベースでしかお伝えできません。現在は正確に記録する体制を整備しています。
売主さまの声
売主さまからいただいたアンケートの一部をご紹介します。
「大手仲介業者は、マニュアル通りの内容で、売れなければ値引きしましょうとすぐに言ってきました。毎週内覧がありましておかげさまでスピード売却ができました」
「誠実とパワフルな対応がとても好感を持っています。不安もありましたが売却をお願いして大変満足をしています」
「必ずお願いします、不動産業者を探している知人がいましたら、ご紹介をしたいと思います」
実際、この売主さまには翌年、親戚の方のマンション売却もお任せいただきました。
よくある質問（この事例について）
一般媒介では「他社で決まったら自分の成績にならない」という構造があり、担当者のモチベーションが上がりにくいのが最大の原因です。
また、会社としては経費もかけづらく、積極的な広告と充実したサポートを受けずらくなりやすいと言えます。結果、形式的な報告だけで具体的な改善提案がされないケースが散見されます。
宅建業法違反、囲い込みなどがあれば即解約の申し出をするべきです。売れない状況が続いているだけなら媒介契約期間満了時が良いでしょう。
専任媒介・専属専任媒介の契約期間は最長3ヶ月です。更新のタイミングで他社に切り替えれば、違約金などの問題は発生せずスムーズに仲介会社を変更できます。
まとめ
野村・三井の一般媒介で売れなかったマンションが、オープン売却プランで45日満額成約。囲い込み排除、エリア分析、丁寧な販売準備が、この結果を生み出しました。
「大手に任せておけば安心」という思い込みが、売却の妨げになることもあります。
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