マンションや家の売却を決意したあなた。「書類がたくさん必要らしいけど、何をいつ準備すればいいの？」と不安を感じていませんか？

実は、書類の準備は単なる事務作業ではありません。書類をどう揃えて、どう活かすかで、売却結果が大きく変わります。

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。

→ 売却の全体像は「マンション・家の売却の流れと手順」で詳しく解説しています。

売却に必要な書類一覧【 タイミング別チェックリスト 】

売却に必要な書類は全部で15〜20種類です。一度に全部揃える必要はなく、3つのタイミングに分ければスムーズに準備できます。

【 一覧表 】マンション・戸建て別の必要書類チェックリスト

書類名	マンション	戸建て
【 査定依頼まで（STEP1〜2）】
登記済証（権利証）または登記識別情報通知	◯	◯
固定資産税・都市計画税の納税通知書＋課税明細書	◯	◯
住宅ローン残高証明書（返済予定表でも可）	◯	◯
購入時の売買契約書・重要事項説明書	◯	◯
間取図（購入時のパンフレット等）	◯	◯
分譲時パンフレット	◯	—
管理規約・使用細則	◯	—
長期修繕計画	◯	—
直近3期分の総会議事録	◯	—
設計図書一式	◯	◯
設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書	△	△
修繕・リフォーム履歴（金額・内容・時期）	◯	◯
建築確認済証・検査済証	△	◯
確定測量図・境界確認書	—	◯
【 売買契約時（STEP7）】
印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）	◯	◯
住民票（登記住所と現住所が異なる場合）	△	△
実印	◯	◯
本人確認書類（運転免許証等）	◯	◯
付帯設備表	◯	◯
物件状況報告書（告知書）	◯	◯
【 決済・引渡時（STEP9）】
抵当権抹消書類（住宅ローン完済時に金融機関から受領）	◯	◯
鍵一式（スペアキー含む）	◯	◯
管理規約・使用細則（原本）	◯	—
設備の取扱説明書・保証書	◯	◯

※ ◯＝必要 / △＝該当する場合に必要 / —＝不要

※ 売却全体の流れを確認したい方は「マンション・家の売却の流れと手順｜全ステップを解説」を参照してください。

査定依頼まで（STEP1〜2）に準備する書類

売却活動のスタート段階で揃えておく書類が最も多く、ここが最大の山場です。ただし、すべてが「必須」ではありません。手元にあるものから集めていけばOKです。

登記済証（権利証）または登記識別情報通知

不動産の所有者であることを証明する最重要書類です。2005年の不動産登記法改正以降に取得した不動産は「登記識別情報通知」（12桁の英数字が記載された通知書）、それ以前は「登記済証」（いわゆる権利証）が発行されています。紛失した場合の対処法は後述します。

固定資産税・都市計画税の納税通知書＋課税明細書

毎年4〜6月に届く書類です。査定価格の算出や、売買契約時の固定資産税精算に使います。最新年度のものを用意してください。

住宅ローン残高証明書

売却代金でローンを完済できるかの確認に必要です。金融機関の返済予定表やネットバンキングの残高画面でも代用できます。

購入時の売買契約書・重要事項説明書

購入時にどんな説明を受けてどんな条件で買ったかがわかる重要書類です。覚書や確認書が付いている場合は、それらも一式で保管しておいてください。

間取図・分譲時パンフレット

販売図面の作成に使います。特に分譲時パンフレットはマンションの共用施設やグレード感を伝える貴重な資料です。購入時に受け取ったものがあれば、ぜひ預けてください。

管理規約・使用細則・長期修繕計画・総会議事録（マンション）

マンション売却では特に重要な書類です。詳しくは次のセクションで解説します。

設計図書一式・住宅性能評価書

建物の構造や性能を証明する書類です。設計住宅性能評価書（設計段階の評価）と建設住宅性能評価書（完成後の評価）は、取得している物件としていない物件があります。あれば大きなアピールポイントになります。

修繕・リフォーム履歴

いつ、どこを、いくらかけて修繕・リフォームしたかの記録です。「キッチンを200万円かけて交換した」「外壁塗装を実施済み」といった情報は、買主の購入判断に直結します。工事の見積書・請求書・写真があれば保管しておいてください。

売買契約時（STEP7）に必要な書類

契約時に必要な書類は、契約日が決まってから準備すれば間に合います。ただし、1つだけ注意点があります。

印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）

売買契約書への署名・押印に使う実印の証明書です。有効期限は発行から3ヶ月なので、取得のタイミングに注意が必要です（詳しくは「よくある失敗」セクションで解説します）。市区町村の窓口またはコンビニ（マイナンバーカード利用）で取得でき、発行手数料は1通300円程度です。

住民票

登記簿上の住所と現住所が異なる場合に必要です。引っ越し後に住所変更登記をしていない場合は、住民票を添付して所有権移転登記を行います。

本人確認書類

運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど、顔写真付きの公的身分証明書です。

付帯設備表・物件状況報告書（告知書）

売買契約時に買主へ交付する重要書類です。付帯設備表は「エアコン・給湯器・食洗機などの設備を引き渡すか撤去するか」を記載し、物件状況報告書は「雨漏り・シロアリ被害・近隣トラブルなどの告知事項」を記載します。契約直前に慌てて書くとトラブルの原因になるため、売却準備の段階から下書きを始めるのがおすすめです。

決済・引渡時（STEP9）に必要な書類

決済・引渡日に準備するものは比較的シンプルです。不動産会社と司法書士がリードしてくれるので、指示に従えば問題ありません。

抵当権抹消書類

住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な書類一式が届きます。決済日に売却代金でローンを一括返済する場合は、事前に金融機関へ連絡して抹消書類の準備を依頼しておきます。

鍵一式

玄関の鍵はスペアキーを含めてすべて引き渡します。オートロックのカードキーやリモコンキーも忘れずに。

管理規約原本・設備の取扱説明書・保証書

管理規約・使用細則の原本、室内設備の取扱説明書・保証書を買主へ引き渡します。引渡し前に整理しておくとスムーズです。

マンション売却で重要な書類と活用法

マンションには戸建てにはない特有の書類があり、これらを活用できるかどうかで売却結果が変わります。

管理規約・使用細則・長期修繕計画 ── 買主が最も気にする3点セット

マンション購入を検討する買主が最も気にするのが、この3つの書類です。

管理規約・使用細則は、ペット飼育の可否・リフォームの制限・駐車場の利用条件など、そのマンションでの暮らしのルールが書かれています。買主にとっては「このマンションで自分の理想の暮らしができるか」を判断する材料です。

長期修繕計画は、今後の大規模修繕の予定と、修繕積立金の値上げ計画が記載されています。「10年後に修繕積立金が月3万円になる」といった情報は、買主のランニングコスト計算に直結します。最新版が手元になければ、管理組合または管理会社に確認してみてください。

総会議事録 ── 管理組合の健全性を見せる

直近3期分の総会議事録は、管理組合がきちんと機能しているかを示す書類です。

議事録には、大規模修繕の実施状況・修繕積立金の運用方針・管理費の滞納状況・住民間トラブルの有無などが記録されています。「管理組合が健全に運営されている」と伝わるだけで、買主の安心感は大きく違います。

逆に、「大規模修繕の資金が不足している」「管理費滞納が多い」といったネガティブ情報が議事録に載っている場合もあります。しかし、隠しても重要事項説明で明らかになるため、最初から正直に開示したほうが信頼を得られます。

分譲時パンフレット・設計図書 ── 物件の資産価値を伝える武器

分譲時パンフレットには、マンションのグレード・構造・共用施設・立地のアピールポイントが詰まっています。「二重床・二重天井」「Low-Eガラス採用」「制震構造」といった情報は、中古市場では意外と埋もれがちです。

設計図書一式（構造図・設備図・仕上表など）は、建物の安全性やメンテナンス性を評価する際に必要です。特に耐震性を気にする買主にとって、設計図書は判断材料として非常に重要です。

【 現場の実感 】書類をPDF化して販売力を上げる方法

真っ直ぐ不動産では、売主さまからお預かりした書類をすべてPDF化して活用しています。

【 実例 】

管理規約・長期修繕計画・分譲時パンフレット・設計図書……分厚い書類が山のように届くマンションでは、PDF化だけで3時間かかることもあります。正直、大変な作業です。しかし、この手間が売却結果を大きく左右します。

お客さまが内覧する際には、アピールポイントになる部分を抜粋してカラーコピーを準備。他社の営業マンがお客さまを案内してくれるときも、事前にメールで資料を送っています。

内覧後、お客さまが「購入を本気で検討したい」と言ってくれたら、PDFデータをすぐにメールで送信。「鉄は熱いうちに打て！」── 興味を持っているのに「資料は明日郵送します」なんて対応をしたら、せっかくの購入意欲が冷めてしまいます。

買主さまが気にしそうな箇所を事前に調査し、質問に備えつつ、見つけたアピールポイントを販売図面やWebページに反映させる。ここまでやるから閲覧数・内覧数が増え、好条件の成約につながるのです。

※ お預かりした資料は第1回目の内覧時に返却しています。早めの返却を希望される場合は、手渡し・ヤマト便・ゆうパックにて返送可能です。（登記済権利証などの重要書類はお預かりできません。コピーまたは写真を撮らせてください。）

戸建て・土地の売却で追加で必要な書類

戸建て・土地にはマンションにない特有の書類があります。特に境界確認は売却の成否を左右する重要な問題です。

建築確認済証・検査済証 ── 建築基準法適合の証明

建築確認済証は、建築計画が建築基準法に適合していることの証明書です。検査済証は、完成後の建物が計画通りに建てられたことの証明書です。

この2つは、買主が住宅ローンを組む際に金融機関から求められることがあります。特に検査済証がない物件は、融資が受けられない金融機関もあるため、売却活動に影響します。

再発行はできません。紛失した場合の代替手段は「書類を紛失した場合の対処法」で解説します。

確定測量図・境界確認書 ── 境界トラブルを未然に防ぐ

確定測量図は、隣地所有者全員の立会いのもとで境界を確定させた測量図です。境界確認書（筆界確認書）は、隣地所有者との間で境界の位置について合意したことを証明する書類です。

戸建て・土地の売却では、確定測量が完了していることが売買の条件になるケースがほとんどです。確定測量の費用は50万〜100万円程度（土地の形状・隣地の数・官民境界の有無により変動）、期間は2〜4ヶ月かかるのが一般的です。

売却を決めたら、早い段階で確定測量の手配を進めることをおすすめします。

建築設計図書・工事記録 ── リフォーム情報の引き継ぎ

建築設計図書（配置図・平面図・立面図・構造図など）は、建物の全体像を把握するための書類です。戸建ての場合、マンションと違って「管理組合が保管している」ということがないため、売主自身が保管している必要があります。

また、リフォームや増改築を行った場合は、その工事記録（図面・見積書・請求書・ビフォーアフター写真など）も重要です。「いつ・どこを・いくらで・どの業者が施工したか」がわかると、買主の安心感が格段に違います。

書類を紛失した場合の対処法

「権利証が見つからない！」は珍しくありません。ゆめ部長の経験上、売主さまの10人に1〜2人は何らかの書類を紛失しています。ほとんどの書類には再取得の手段があるので、慌てる必要はありません。

登記済証（権利証）を紛失した場合

登記済証（権利証）・登記識別情報通知は再発行できません。ただし、紛失しても売却は可能です。以下の代替手段があります。

① 事前通知制度

法務局が売主（所有者）に対して本人確認の通知を郵送し、期限内に返送することで本人確認とする制度です。費用は無料ですが、通知の返送期限が2週間以内と短く、期限を過ぎると登記ができません。決済日が確定している売買では、スケジュールがタイトになるリスクがあります。

② 司法書士による本人確認情報の作成

司法書士が売主と面談し、本人であることを確認した上で「本人確認情報」という書類を作成する方法です。費用は5万〜10万円程度です。確実性が高いため、実務上はこちらが主流です。

③ 公証人による本人確認

公証役場で公証人に本人確認をしてもらう方法です。費用は数千円〜1万円程度です。ただし、公証役場への訪問が必要です。

管理規約・長期修繕計画を紛失した場合

管理規約・長期修繕計画を紛失した場合、管理組合または管理会社に連絡すれば再発行（コピーの提供）を受けられることがあります。マンションによっては発行手数料がかかる場合があります。最新版が発行されている場合は、最新版を取得してください。

なお、管理規約は仲介会社が直接取得できるのが一般的です。一方、長期修繕計画は仲介会社では取得できないケースが多く、売主さまご自身で管理組合・管理会社に問い合わせていただく必要があります。

建築確認済証・検査済証を紛失した場合

建築確認済証・検査済証を紛失した場合、再発行はできません。ただし、建築確認が下りた記録は役所に残っているため、代替手段として「台帳記載事項証明書」を取得できます。台帳記載事項証明書は、建物の建築確認番号・確認年月日・検査済証の交付年月日などが記載された証明書で、建物を管轄する特定行政庁（市区町村の建築指導課等）の窓口で取得でき、発行手数料は数百円程度です。

この書類は仲介会社が取得しますので、売主さまが直接手続きする必要はありません。紛失に気づいた場合は、担当の仲介会社にその旨を伝えていただければ大丈夫です。

【 まとめ表 】紛失時の対処法一覧

紛失した書類	再発行	代替手段・入手先
登記済証（権利証）	不可	司法書士の本人確認情報（5万〜10万円）/ 事前通知制度（無料）/ 公証人（数千円〜1万円）
管理規約・長期修繕計画	可	管理規約は仲介会社が取得可。長期修繕計画は売主さまから管理組合・管理会社に依頼（無料〜数千円）
建築確認済証・検査済証	不可	台帳記載事項証明書（特定行政庁で数百円）※仲介会社が取得
分譲時パンフレット	不可	分譲会社・管理会社に在庫確認。ネットオークションに出品されていることも
設計図書一式	不可	マンション：管理組合が原本を保管している場合あり。戸建て：設計事務所・ハウスメーカーに確認
購入時の売買契約書	不可	購入時の仲介会社に写しの保管がないか確認（保管義務は5年だが、それ以上保管している場合も）

書類準備でよくある失敗と注意点

20年の現場経験から、書類準備で売主さまが陥りがちな失敗パターンをまとめました。

印鑑証明書の有効期限切れ

印鑑証明書の有効期限は発行から3ヶ月です。売却活動が長引くと、契約時に期限が切れているケースがあります。

「早めに準備しておこう」と査定の段階で取得してしまうと、3ヶ月で期限が切れます。印鑑証明書は売買契約日が決まってから取得するのがベストです。発行手数料は1通300円程度なので、取り直しの金銭的な負担は小さいですが、「期限が切れていて契約日を延期」となると、買主に不安を与えてしまいます。

共有名義で全員の書類が揃わない

夫婦共有名義、相続で兄弟共有名義になっている場合、共有者全員の印鑑証明書・実印・本人確認書類が必要です。

1人でも書類が揃わないと売買契約を締結できません。特に相続で共有者が遠方に住んでいる場合や、共有者間の連絡が取りにくい場合は、早い段階で全員に声をかけておくことが重要です。委任状による対応も可能ですが、その場合は委任者の印鑑証明書が必要になります。

付帯設備表・物件状況報告書を契約直前に慌てて書く

付帯設備表と物件状況報告書は、売却活動の準備段階で下書きを始めるのがプロの進め方です。設備を1つずつ動作確認しながら記入すれば、記載漏れや認識違いを防げます。

付帯設備表・物件状況報告書の詳しい書き方は「付帯設備表の記事」「物件状況報告書の記事」で解説しています。

売却に必要な書類に関するよくある質問（FAQ）

まとめ

次の3ステップ：

1. ステップ1：手元の書類を確認する ── 上記のチェックリストで、今ある書類にチェックを入れてみてください
2. ステップ2：不足分をリストアップする ── 紛失したもの・手元にないものを書き出してください
3. ステップ3：信頼できる不動産会社に相談する ── 書類の入手方法から活用方法まで、プロと一緒に進めれば安心です

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