不動産の仲介手数料は高い？｜20年の経験から本音で答えます

「仲介手数料、こんなに高いの？」

不動産売却を検討中のあなた。仲介手数料額を提示された時、こう思いませんでしたか？

結論から言えば、都心の高額物件では仲介手数料が高すぎる可能性があるとゆめ部長は考えています。

▼この記事でわかること（結論）

仲介手数料が「高い」と感じる理由は3つある
お客さま・不動産会社、立場によって意見が分かれる
ゆめ部長の結論は「都心の高額物件では高すぎる可能性がある」
「安売り」ではなく「適正価格」という解決策がある
適正価格を実玾する具体的な仕組み（上限330万円・両手2.25%）

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。

※本記事は2026年2月の最新情報に対応しています。

→ 仲介手数料の基礎知識は「不動産売却の仲介手数料ガイド｜仕組み・相場・損しない選び方を徹底解説」で詳しく解説しています。

仲介手数料が「高い」と感じる3つの理由

多くの人が「高い」と感じるのは、①物件価格に関係なく同じ料率、②サービス内容が見えない、③後出しで金額を知らされる、という3点が原因です。

理由①｜物件価格に関係なく同じ料率

仲介手数料の上限は「成約価格×3%+6万円（税別）」。これは宅地建物取引業法で定められた「上限」であり、「相場」ではありません。しかし実際にはほとんどの不動産会社がこの上限をそのまま請求しており、事実上の相場になってしまいました。

→ 仲介手数料の全体像は不動産売却の仲介手数料ガイド｜相場・計算・新料金戦略を徹底解説をご覧ください。

3,000万円の物件と3億円の物件。担当者の仕事量は10倍違うでしょうか？

物件調査、販売図面作成、内覧対応、契約書作成…。作業量に大きな差はありません。むしろ、3,000万円の物件の方が手間がかかることすらあります。

それなのに、手数料は10倍。この仕組みに違和感を覚えるのは、自然な感覚です。

→ 計算方法は不動産売却の仲介手数料を自動計算｜早見表つきへ

理由②｜サービス内容が見えにくい

仲介手数料に含まれるサービスは何か。これを明確に説明できる不動産会社は、実は多くありません。

一般的に含まれるのは、物件調査（権利関係、法規制、近隣環境）、販売図面の作成、広告掲載（SUUMO、レインズなど）、内覧対応、購入希望者との交渉、契約書類の作成、決済・引渡しの手配といった業務です。

これらのサービスに100万円以上の価値があるかどうか。判断材料がないまま契約を結ぶ売主さまがほとんどです。

「何にいくらかかっているのか」が見えないから、「高い」と感じる。これは不動産業界側の説明不足でもあります。

理由③｜後出しで金額を知らされる

「仲介手数料がいくらになるか」を、売却活動の最初に詳しく説明する不動産会社は少数派です。

多くの場合、査定書に小さく「仲介手数料：法定上限」と書かれているだけ。具体的な金額を意識するのは、買主さまが決まってからという売主さまも珍しくありません。

契約直前に「え、こんなに取られるの？」と気づいても、もう後戻りできない。この「後出し感」が、不信感につながっています。

「高い」「安い」「妥当」それぞれの意見を紹介

お客さまは「高い〜妥当」、不動産会社は「安い〜妥当」と感じる傾向があります。立場によって意見が分かれる理由を、現場の声から解説します。

「高い」と感じるお客さまの声

ゆめ部長が20年間で聞いてきた「高い」という声の多くは、以下のようなものでした。

「物件価格が高いだけで、なぜ手数料まで高くなるの？」

「担当者の仕事量は同じなのに、物件が高いだけで手数料が倍になるのは納得できない」

「1億円の物件を売って300万円以上。これって妥当なの？」

「SUUMOに載せて、内覧案内して、契約書作るだけでこの金額？」

「成果が出ていないのに、手数料は満額？」

「半年間売れなくて、最後は値下げして成約。それで手数料満額は高すぎる」

「他社の紹介で決まったのに、なぜ満額？」

これらの声に共通するのは、「仕事の内容・成果と報酬が見合っていない」という不満です。

「妥当」「仕方ない」という声

一方で、「仲介手数料は妥当」「仕方ない」という意見もあります。

「プロに任せる安心料」

「法律や手続きがわからないから、専門家に任せる費用として妥当」

「トラブルになったときの保険と考えれば、高くない」

「自分で売買契約を結ぶリスクを考えれば、払う価値はある」

「相場だから仕方ない」

「どこの会社も同じ料率だから、比較しようがない」

「法律で決まっているものだと思っていた」

「妥当」と感じる方の多くは、「比較対象がない」か「リスク回避の費用」と捉えています。

ただ、「法律で決まっている」は誤解です。3%+6万円はあくまで上限であり、理由①で述たとおり交渉の余地はあります。

「安い」と感じる不動産会社の声

不動産会社側、特に営業担当者からは「安い」という声も聞かれます。

「成功報酬だから安い」

「売れなければ1円ももらえない。半年間タダ働きのリスクを負っている」

「案内を10回しても決まらなければ収入ゼロ。時給換算したら最低賃金以下」

「契約が流れたら、それまでの仕事は全て無駄になる」

「経費がかかる」

「広告費、交通費、人件費…。手数料がそのまま利益になるわけではない」

「会社の固定費を考えると、むしろ安いくらい」

不動産会社の言い分にも一理あります。成功報酬というリスクを負っているのは事実です。

ただ、ゆめ部長はこう思います。

成功報酬のリスクを売主さまに転嫁する形で「だから高くても仕方ない」というのは、業界の都合です。売主さまからすれば、「売れない間は無料なんだから、売れたら満額」という理屈は納得しづらい。

立場によって見え方が違う。だからこそ、「適正価格とは何か」を真剣に考える必要があるとゆめ部長は考えています。

結局、仲介手数料は高いのか？｜ゆめ部長の結論

ゆめ部長の結論は「都心の高額物件では高すぎる可能性がある」。ただし「安売り」を推奨するのではなく、「適正価格」を提示する会社を選ぶべきだと考えています。

1億円の物件を売却すると、仲介手数料は336万円。この金額を貯めるのに、月5万円の貯金で5年以上かかります。

物件価格が高いだけで、仕事の中身はほとんど変わらないのに、です。販売図面を作る手間も、内覧に立ち会う時間も、契約書を作成する労力も、3,000万円の物件と大きな差はありません。

20年この仕事を続けてきて、ゆめ部長はずっとこの報酬体系に疑問を持ってきました。「物件価格×定率」で自動的に決まる手数料は、本当に仕事の価値に見合っているのか。この疑問が、適正価格という考え方の原点です。

都心の高額物件では「高い」

ゆめ部長の結論は明確です。

都心の高額物件（5,000万円以上）の仲介手数料は、高いと感じています。

理由は3つあります。

①物件価格と仕事量が比例しない

理由①で述べたとおり、物件価格と仕事量は比例しません。にもかかわらず上限額をそのまま請求し続ける構造そのものが問題です。

②「上限＝相場」が20年間変わらなかった理由

なぜこの慣習は変わらないのか。答えはシンプルです。両手仲介で売主・買主の双方から手数料を取れる以上、不動産会社には料金を下げる動機がありません。上限を請求しても、両手で2倍になれば十分すぎる利益が出る。この「儲かりすぎる構造」が、料金体系を見直す圧力を潰してきたのです。

③両手仲介で「2倍取れる」構造が放置されている

ここが最も重要なポイントです。

両手仲介（売主さまと買主さまの両方を1社が担当する取引形態）の場合、不動産会社は双方から手数料を受け取れます。1億円の物件なら、売主さまから336万円、買主さまから336万円、合計672万円です。

問題は、売主さまと買主さまの利益は相反するということ。売主さまは「1円でも高く売りたい」、買主さまは「1円でも安く買いたい」。この正反対の利益を、1社が同時に代理するのが両手仲介です。

両手仲介を狙う会社は、他社からの問い合わせを断る「囲い込み」をすることがあります。売主さまの物件を市場から隠し、自社で買主さまを見つけるまで待つ。結果として、売主さまは本来売れたはずの価格・タイミングを逃すことになります。

仲介手数料が高止まりしている背景にあるのは、この両手仲介で儲けすぎる構造です。

→ 囲い込みの手口は囲い込み手口30選｜2パターン・4段階で完全網羅で詳しく解説

「安売り」ではなく「適正価格」という考え方

ただし、ゆめ部長は「安ければいい」とは考えていません。

ゆめ部長が目指すのは「適正価格」です。

20年の経験を凝縮したプレミアムなサービス。手を抜かない丁寧な対応。でも、高額物件の売主さまから過剰な報酬はいただかない。両手仲介になったら、その分はきちんと還元する。

「良いものを、適正な価格で」。これがゆめ部長の哲学です。

→ 仲介手数料の全体像は不動産売却の仲介手数料ガイド｜相場・計算・新料金戦略を徹底解説をご覧ください。

適正価格を実現する具体的な仕組み

哲学だけでは意味がありません。具体的な仕組みで実現する必要があります。

真っ直ぐ不動産では、「上限330万円（税込）」と「両手割引2.25%」という料金体系を採用しています。

上限330万円の意味：

1億円の物件でも、2億円の物件でも、仲介手数料は330万円（税込）が上限です。高額物件の売主さまほど、メリットが大きくなる仕組みです。

両手割引2.25%の意味：

両手仲介になった場合、売主・買主それぞれの手数料を25%OFF（3%→2.25%）にしています。「囲い込みをしてでも両手を狙う」動機を弱める仕組みです。

→ 料金戦略の詳細は不動産売却の仲介手数料ガイド｜相場・計算・新料金戦略を徹底解説をご覧ください。

仲介手数料が高いと感じたときの解決策

「高い」と感じたら、①交渉する、②適正価格の会社を選ぶ、③無料の仕組みを使う、という3つの選択肢があります。

選択肢①｜値引き交渉をする（注意点あり）

仲介手数料は交渉可能です。理由①で述べたとおり「3%+6万円」は上限にすぎません。

交渉が成功しやすいケース：

物件の人気が高い（すぐ売れる見込み）、他社と比較検討していることを伝える、専任媒介で依頼する、といった場合は応じてもらえることがあります。

ただし、注意点があります。

値引きに応じる会社の中には、値引き分を両手仲介で回収しようとするところがあります。両手仲介を狙う過程で囲い込みが行われるリスクがある、ということです。

もちろん、値引きしてもしなくても囲い込みをする会社は存在します。問題の本質は「値引きの有無」ではなく「囲い込みの有無」です。ただ、値引きが囲い込みのインセンティブを強める場合がある点は知っておいてください。

また、値引きの代わりに広告費を削られるケースも。結果として売却価格が下がり、「値引きしてもらった手数料＜下がった売却価格」となることもあります。

値引き交渉をする場合は、「なぜ値引きできるのか」の理由を確認してください。

→ 値引き交渉のタイミングは不動産仲介手数料の値引き交渉はNG？｜値切るべきケースと最適なタイミングで解説

選択肢②｜適正価格を提示する会社を選ぶ

値引き交渉ではなく、最初から「適正価格」を提示している会社を選ぶ方法です。

ただし、「安い」だけで選ぶと失敗します。安売りを謳う会社の中には、件数をこなすために1件あたりの対応を薄くしているところがあります。担当者の質が下がる、広告費を削られる、対応が雑になる。安さの代償として売却価格が下がってしまっては本末転倒です。

「適正価格」の会社を見分けるチェックポイント：

料金体系が明確か（ホームページに具体的な金額が記載されているか）
上限設定があるか（高額物件でも手数料が青天井にならないか）
両手仲介の扱い（両手になった場合の料金はどうなるか）
囲い込みへの姿勢（「囲い込みをしない」と明言しているか）

料金の安さだけでなく、「なぜその価格なのか」という哲学がある会社を選んでください。

選択肢③｜仲介手数料無料の仕組みを使う

「手数料を1円も払いたくない」という方には、仲介手数料無料の仕組みがあります。

無料にできる理由：

売主さまからは手数料をいただかず、買主側からのみ手数料を受け取る仕組みです。これを実現するには、自社で買主さまを見つける必要があります。

真っ直ぐ不動産の「0円売却プラン」では、レインズ非掲載でSUUMOとYouTubeに特化した販売戦略をとります。

「他社経由の買主さまが対象外」というトレードオフがありますが、流通性の高い物件であれば、SUUMOとYouTubeだけでも成約に至った実績があります。条件が合えば積極的に検討する価値があります。

→ 0円売却プランの仕組みと成功事例は仲介手数料0円で不動産売却する方法｜0円売却プランの全貌で詳しく解説

→ 仲介手数料無料のメリット・デメリットは仲介手数料無料で不動産売却｜5つのデメリットと解決策へ

仲介手数料に関するよくある質問（FAQ）

仲介手数料3%は法律で決まっているのですか？

いいえ、3%+6万円は「上限」であり、法律で固定されているわけではありません。宅地建物取引業法（宅建業法）で定められているのは「これ以上請求してはいけない」という上限額です。実際には交渉の余地があります。

仲介手数料を安くすると、サービスの質が下がりませんか？

「安売り」と「適正価格」は違います。件数をこなすために対応を薄くする「安売り」会社と、哲学に基づいて適正価格を設定している会社は、根本的に異なります。「なぜその価格なのか」の理由を確認してください。

仲介手数料無料の会社はなぜ無料にできるのですか？

買主側からのみ手数料を受け取る仕組みです。売主からは0円、買主からは通常の手数料（3%+6万円）を受け取ります。ただし、自社で買主さまを見つける必要があるため、レインズに掲載しないなどの条件がある場合もあります。詳細を確認してください。

両手仲介は違法ではないのですか？

違法ではありません。ただし、構造的な問題があります。

問題の本質は両手仲介そのものではなく、それを狙った「囲い込み」という不正行為です。売主さまは「高く売りたい」、買主さまは「安く買いたい」。この正反対の利益を1社が同時に代理するため、両手仲介を狙うほど囲い込みのインセンティブが強まります。

ちなみに、弁護士の世界では利益相反する双方の代理は禁止されています。不動産業界では認められていますが、この構造上の矛盾が囲い込みの温床になっています。

囲い込みをされているかどうか、どうやって確認できますか？

レインズ（Real Estate Information Network System、国土交通大臣指定の不動産流通機構）の登録内容を確認してください。専任媒介・専属専任媒介で依頼した場合、不動産会社はレインズへの登録が義務付けられています。売主さまはレインズの登録内容を確認する権利があります。また、レインズ上で「公開中」になっているのに、他社から「紹介できないと言われた」という話を聞いたら、囲い込みの可能性があります。

他社で専任契約中ですが、真っ直ぐ不動産に変えたい場合はどうすればいいですか？

専任媒介契約の期間は最長3ヶ月です。契約期間が終われば、他社への切り替えは自由です。また、契約期間中でも、不動産会社に落ち度がある場合（囲い込み、報告義務違反など）は解除できる可能性があります。まずは現在の契約内容と契約期間を確認してください。

→ 契約解除と仲介手数料の関係は不動産売却の契約解除｜仲介手数料は全額払う？半額？払わなくていいケースを解説で詳しく解説

仲介手数料はいつ支払うのですか？

売買契約時に50%、決済・引渡し時に50%が一般的です。ただし、会社によっては決済時に全額という場合もあります。支払いタイミングは契約前に必ず確認してください。

→ 仲介手数料以外に請求される費用については不動産売却で仲介手数料以外の費用を請求されたら？宅建業法の根拠と例外を解説へ

まとめ

この記事のポイント：

仲介手数料が「高い」と感じる理由は、「同じ料率」「サービスが見えない」「後出し」の3つ
お客さまは「高い〜妥当」、不動産会社は「安い〜妥当」と、立場で意見が分かれる
ゆめ部長の結論は「都心の高額物件では高すぎる可能性がある」
両手仲介で「2倍取れる」構造が、高い手数料を支える背景になっている
「安売り」ではなく「適正価格」を提示する会社を選ぶべき
真っ直ぐ不動産は「上限330万円」「両手割25%OFF」で適正価格を実現

次の3ステップ：

現状確認：今の査定額で仲介手数料がいくらになるか計算する
比較検討：複数の会社の料金体系と「なぜその価格か」を確認する
相談：適正価格を提示する会社に話を聞いてみる

不動産売却コラム