「レインズに登録しました」

不動産会社の担当者からこう言われたものの、レインズが何なのかよくわからない…という方は多いのではないでしょうか。

不動産を売却中のあなた。レインズの仕組みを正しく理解していますか？

実は、レインズは売主さまにとって非常に重要なシステムです。正しく登録されていれば、高値・早期成約の可能性が高まります。

しかし、正しく登録されていなければ…売却機会を大きく損失します。

本記事では、不動産仲介歴20年超・宅建マイスターのゆめ部長が、レインズの基礎知識から囲い込みとの関係まで、売主さまが知っておくべきポイントをわかりやすく解説します。

→ 囲い込みの全体像・基礎知識は不動産売却の囲い込みとは？手口・見破り方・対策を業界20年のプロが完全解説で詳しく解説しています。

レインズ（REINS）とは？

レインズは不動産会社専用の物件検索システムです。売主さまにとっては「情報拡散のスタート地点」であり、高値・早期成約の可能性を高める重要なインフラになります。

不動産会社専用の物件検索システム

レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣が指定した「指定流通機構」が運営する不動産情報ネットワークです。

全国に4つの機構（東日本・中部・近畿・西日本）があり、不動産会社だけがアクセスできます。一般の方はSUUMOやアットホームで物件を探しますが、不動産会社はレインズで物件を探します。

売主にとってのレインズの意味（情報拡散＝買主候補が増える）

売主さまにとって、レインズ登録の意味は「情報拡散」です。

レインズに物件が登録されると、全国の不動産会社がその情報を見られるようになります。各社は自社の顧客に物件を紹介し、SUUMOなどのポータルサイトへの広告掲載も進みます。

情報が拡散されれば、検討する買主さまの数が増えます。複数の買主さまが競い合えば、価格交渉で有利になる可能性も高まります。

レインズ登録＝情報拡散のスタート地点。これが売主さまにとってのレインズの本質的な意味です。

だからこそ、レインズに「正しく」登録されているかが重要になります。

レインズの仕組み【 図解 】

レインズがどのように機能するか、売却と購入それぞれの流れで説明します。

売却の場合：情報拡散の流れ（STEP1〜4）

STEP.1　媒介契約を締結

売主さまが不動産会社に売却を依頼し、媒介契約（不動産会社に売却を依頼する契約）を結びます。

STEP.2　販売図面を作成・レインズに登録

物件の写真撮影、販売図面の作成を行い、レインズに情報を登録します。販売図面はPDF形式で登録されます。

STEP.3　全国の不動産会社が情報をキャッチ

レインズに登録された情報は、全国の不動産会社がリアルタイムで確認できます。各社は毎日レインズで新着物件をチェックしています。

STEP.4　各社が買主さまを探す

情報を見た不動産会社は、自社の登録顧客に物件を紹介したり、SUUMOなどに広告を掲載したりして、買主さまを探します。

この流れが正常に機能していれば、売主さまの物件は多くの買主さまの目に触れることになります。

購入の場合：物件検索の流れ（簡潔に）

買主さまをサポートする不動産会社は、レインズで希望条件に合う物件を検索します。条件に合いそうな物件をまとめて買主さまに提案できるので、効率的に物件探しが進みます。

最近はSUUMOなどのポータルサイトで買主さま自身が物件を探すケースも増えていますが、レインズには「不動産会社同士の情報共有」という重要な役割があります。

レインズへの登録義務と期限

レインズへの登録義務は、媒介契約の種類によって異なります。

媒介契約の種類別：登録義務と期限（表）

媒介契約の種類	登録義務	期限
専属専任媒介契約	あり	媒介契約締結日の翌日から5営業日以内
専任媒介契約	あり	媒介契約締結日の翌日から7営業日以内
一般媒介契約	なし	–

営業日のカウント方法

登録期限を計算する際、不動産会社の定休日は日数に含みません。また、媒介契約を締結した当日も含みません。

たとえば、火曜・水曜が定休日の不動産会社と日曜日に専属専任媒介契約を結んだ場合：

1日目：月曜日 → 2日目：木曜日 → 3日目：金曜日 → 4日目：土曜日 → 5日目：日曜日

この場合、翌週の日曜日までに登録する必要があります。

なお、「媒介契約締結日」とは、媒介契約書を交付した日ではなく、媒介契約締結の意思の合致があった日です。書類の交付を遅らせてレインズ登録を先延ばしにする手口を防ぐためのルールです。

一般媒介契約の注意点（登録義務なし→囲い込みの温床になりうる）

一般媒介契約はレインズへの登録義務がありません。

レインズの運用規定では「積極的に登録するように」と要請されていますが、実際には登録しない不動産会社も多いです。「一般媒介だからレインズに登録されない」ということは、情報拡散の機会を失っている可能性があります。

さらに問題なのは、一般媒介を悪用した囲い込みです。

レインズへの登録義務がないことを利用して、売主さまにレインズの存在すら説明せず、情報を独占しようとする手口があります。「1社にしか依頼しないのに一般媒介を勧められた」という場合は、要注意です。

一般媒介を選ぶ場合でも、「レインズに登録してください」と依頼することをおすすめします。

レインズ登録証明書とは？

登録証明書は、売主さまがレインズの登録状況を確認するための唯一の手段です。

登録証明書の交付義務

レインズに物件を登録すると、「登録証明書」が発行されます。不動産会社は、この登録証明書を売主さまに交付する義務があります。

登録証明書には、売主さま専用のログイン情報（URL・ID・パスワード）が記載されています。このログイン情報を使えば、売主さま自身がレインズにアクセスし、自分の物件情報を確認できます。

登録証明書を受け取っていない場合は、必ず請求してください。

交付を拒否する、あるいは「後で送ります」と言って送ってこない場合、その不動産会社は信頼できません。

売主が確認できること・できないこと（概要）

登録証明書でログインすれば、物件の登録状況や取引状況を確認できます。

ただし注意点があります。売主さまが見られる画面は、不動産会社が見られる画面より情報が少ないのです。

たとえば「広告転載区分」（他社が広告を出せるかどうかの設定）は、売主さまの画面からは確認できません。これは囲い込みの手口に悪用されることがあります。

→ 登録証明書の具体的な使い方、確認すべきポイント、囲い込みを見抜く方法はレインズを見る方法は？売主が『登録証明書』で囲い込みを見抜く完全ガイドで詳しく解説しています。

レインズと囲い込みの関係

レインズは売主さまの味方になるシステムです。しかし、悪用されると「囲い込み」の道具になります。

囲い込みとは？

囲い込み（物件の囲い込み、両手仲介狙いの営業妨害）とは、不動産会社が両手仲介（売主・買主両方から手数料をもらう取引形態）を狙い、他社による販売活動を妨害する行為です。

「自分の会社で買主も見つけたい」という動機から、他社を排除しようとするのです。

なぜ囲い込みが起きるのか？【 核心ポイント 】

囲い込みが起きる根本原因は「二重の利益相反」にあります。売主さまと買主さまの利益対立、そして売主さまと仲介会社の利益対立。この構造が囲い込みを生んでいます。

→ 囲い込みの全体像、二重の利益相反の詳しい解説は囲い込みとは？不動産売却で損しないための完全ガイドで解説しています。

レインズを悪用した囲い込み手口（概要）

囲い込みの手口は主に4つのパターンに分類できます。

パターン	手口の例
① レインズ非掲載	そもそも登録しない／登録しても販売図面を載せない
② ステータス虚偽	取引状況を「公開中」以外（申込あり・紹介停止）にする
③ 問い合わせ拒否	「商談中です」「売主さまの都合で…」と嘘をつく
④ 広告拒否	広告転載区分を「不可」にする

→ 囲い込みの詳細な手口と対策は囲い込み手口30選｜2パターン・4段階で完全網羅で解説しています。

今すぐ確認したい方は囲い込みクイック診断をご利用ください。物件URLを送るだけで、翌営業日に診断結果をお伝えします。

→ 「売れない原因は囲い込みだけじゃないかも」と感じたら囲い込み診断＋セカンドオピニオンで「見える化」するをご覧ください。

成約登録と成約事例（補足）

レインズには、販売中の物件情報だけでなく、成約した物件の情報も登録されています。囲い込みとは直接関係しませんが、査定の基礎データになる重要な情報です。

成約登録の義務

物件が成約したら、不動産会社は成約年月日・成約価格をレインズに登録する義務があります。専任媒介・専属専任媒介の場合は義務、一般媒介の場合も「登録に努めること」とされています。

成約事例は査定の根拠になる

成約事例のデータは、不動産会社が査定を行う際の重要な根拠になります。「このマンションの同じ階で、3ヶ月前に〇〇万円で成約している」というデータがあれば、査定の精度が上がります。

成約事例が多ければ多いほど相場を掴みやすく、売主さま・買主さまのどちらも納得のいく取引を実現しやすくなります。

レインズに関するよくある質問（FAQ）

まとめ

次の3ステップ

1. 登録証明書を受け取る ― 専任・専属専任の場合、交付は不動産会社の義務。受け取っていなければ今すぐ請求する
2. レインズで自分の物件を確認する ― 登録証明書のログイン情報でアクセスし、取引状況が「公開中」になっているか確認する
3. 問い合わせがない・売れない場合は囲い込み診断を利用する ― 囲い込みクイック診断で物件URLを送るだけ。翌営業日に結果をお伝えする

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