不動産を売却中のあなた。「担当者の対応に不満がある」「3ヶ月経っても内覧が入らない」「もしかして囲い込みされてる？」そんな悩みを抱えていませんか？

結論から言います。媒介契約は途中で解除できる可能性があります。

「解除したい」と感じている時点で、不動産会社に落ち度がある可能性が高いです。レインズに登録されていない、媒介報告が来ない、囲い込みされている…。こうした宅建業法違反があれば、解除の正当性は高まります。

「担当者に悪いかな…」と感じる必要はありません。売主さまの大切な資産を預かっているのに、きちんと対応しない会社の方が問題です。

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。

→ 媒介契約の基礎知識は「媒介契約とは？仕組み・種類・締結方法を徹底解説」で詳しく解説しています。

媒介契約は解除できるのか？

媒介契約（不動産会社に売却を依頼する契約）を途中で解除できるのか、不安に感じている売主さまは多いです。まずは結論をお伝えします。

結論：解除できる可能性がある

媒介契約は途中で解除できる可能性があります。

媒介契約には期間が定められているため、「いつでも当然に解除できる」とは言い切れません。しかし、不動産会社に落ち度がある場合は、正当な理由で解除できます。

「解除したい」と感じている時点で、不動産会社側に問題がある可能性が高いです。レインズに登録していない、媒介報告がない、囲い込みをしている…。こうした宅建業法違反があれば、解除の正当性は高まります。

専任・専属専任媒介の場合

専任媒介契約（1社だけに売却を依頼する契約）と専属専任媒介契約（1社だけに依頼し、自分で買主を見つけることも禁止される契約）の場合、解除の条件は以下のとおりです。

解除できるケース：

• 不動産会社に落ち度がある場合（レインズ未登録、媒介報告なし、囲い込み等）
• 売主の都合で売却を中止・休止する場合
• 期間満了を待つ場合

費用請求される可能性があるケース：

• 期間内に他社で売買契約を成立させた場合
• 専属専任で自己発見取引（自分で買主を見つけて契約）をした場合

費用請求の詳細は次のセクションで解説します。

一般媒介の場合

一般媒介契約（複数の不動産会社に同時に依頼できる契約）の場合、解除のハードルはさらに低くなります。

一般媒介は複数社に依頼できる契約形態なので、特定の1社との契約を終了しても、他社との契約は継続できます。「もう御社には依頼しません」と伝えれば、それで終わりです。

ただし、以下の点には注意が必要です。

• 売買契約が成立したら、依頼していた全ての不動産会社に報告する義務がある
• 報告を怠ると、事務処理費用を請求される可能性がある

→ 一般媒介のメリット・デメリットについては「一般媒介のデメリット6つ｜それでも選ぶべきケースとは？」で解説しています。

解除した場合の費用請求【 3パターン 】

媒介契約を解除した場合、費用を請求されることがあります。ただし、請求されるケースは限定的です。3つのパターンを理解しておけば、不当な請求に惑わされずに済みます。

①約定報酬額の違約金を請求されるケース（最も重い）

最も重いペナルティは「約定報酬額に相当する違約金」です。これは、仲介手数料の上限額（成約価格×3%+6万円+消費税）を請求されることを意味します。

このケースに該当するのは、以下の2つだけです：

• 専任・専属専任媒介の期間内に、他社で売買契約を成立させた場合
• 専属専任媒介で、自分で買主を見つけて直接契約した場合（自己発見取引）

つまり、「契約違反」をした場合に限られます。単に「解除したい」と申し出ただけで、この違約金を請求されることはありません。

媒介契約書には次のように記載されています。

「専任媒介契約の有効期間内または有効期間の満了後2年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買契約を締結したときは、乙は甲に対して契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求できる」

この条項は「抜き行為」（他社の顧客を横取りする行為）を防ぐためのものです。正当な理由で解除する場合には適用されません。

②履行費用の請求止まりのケース

不動産会社に落ち度がないのに、売主さまの都合で媒介契約を途中解除した場合は、「履行費用」を請求される可能性があります。

請求できる費用：

• 交通費
• 謄本取得費（数百円〜数千円程度）
• マンションの場合、重要事項調査報告書の取得費（数千円程度）

請求できない費用：

• 人件費（清算が困難なため、請求しないのが望ましいとされている）

実際のところ、履行費用を請求してくる不動産会社はほとんどありません。金額が微々たるものだからです。

「違約金を請求する！」と言われたら：

「違約金を請求するなら、明細と領収証を提示してください」と伝えましょう。

実際に請求できるのは上記の費用だけです。明細も領収証も出てこないことがほとんどです。「違約金を請求する」と言う不動産会社の本音は、違約金がほしいのではなく、媒介契約を解約されたくないだけです。上司に「解約になりました…」と報告できないのかもしれません。

③何も請求されないケース

以下の場合は、費用を一切請求されません。

1. 期間満了を待った場合 媒介契約の期間は最長3ヶ月です。更新しなければ、自動的に契約は終了します。費用請求の余地はありません。
2. 不動産会社に落ち度がある場合 レインズ（Real Estate Information Network System、不動産流通機構のネットワークシステム）に登録していない、媒介報告がない、囲い込みをしている…。こうした場合、不動産会社は契約上の義務を果たしていません。売主さまは正当な理由で解除できます。
3. 不当な勧誘で契約させられた場合 「DMで無料サービスに興味を持って売却を任せたら、実は対象外だった」といったケース。騙されて契約した場合は、解除しても費用を請求されません。

→ 契約解除時の仲介手数料について詳しくは「契約解除と手数料」で解説しています。

不動産会社に落ち度があれば解除理由になる

「解除したいけど、費用を請求されたら困る」と悩む売主さまは多いです。しかし、不動産会社に落ち度があれば、正当な解除理由になります。費用を請求されることもありません。

レインズ未登録

専任媒介契約では、媒介契約の翌日から7営業日以内にレインズへ登録する義務があります。専属専任媒介契約では5営業日以内です。

この義務を果たしていない場合、宅建業法違反です。売主さまは正当な理由で解除できます。

確認方法： 媒介契約を結ぶと「レインズ登録証明書」が交付されます。この書類に記載されたIDとパスワードで、登録状況を確認できます。

登録証明書をもらっていない場合は、「レインズ登録証明書をください」と依頼してください。交付を拒むようであれば、そもそも登録していない可能性が高いです。

媒介報告がない

専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、売却活動の状況を報告する義務があります。

報告がない、または報告内容が「反響ありません」の一言だけで具体性がない場合、義務を果たしているとは言えません。

ゆめ部長のもとには、「媒介報告ってなんですか？」と聞く売主さまが相談に来ることがあります。報告義務すら果たしていない会社が、いまだに存在するのです。

囲い込み

囲い込み（物件の隠蔽、両手仲介狙いの営業妨害）は、売主さまの利益を損なう行為です。囲い込みが疑われる場合、正当な解除理由になります。

囲い込みのセルフチェックリスト（販売中）：

チェック項目	該当
内覧が極端に少ない（月に1〜2件以下）	□
他社からの問い合わせがないと言われる	□
価格を下げても反響が増えない	□
媒介報告に具体的な数字がない	□
広告掲載を「自社サイトのみ」に制限されている	□
suumo等のポータルサイトに写真が少ない	□

1つでも該当する場合、囲い込みの可能性があります。

囲い込みを見抜く方法や対策について詳しくは、「囲い込み対策23選」の記事をご覧ください。

解除の伝え方【 実務手順 】

「解除できる」とわかっても、「で、どうやって伝えればいいの？」という疑問が残りますよね。実務的な手順を解説します。

メールかLINEで送るだけでOK

「まず電話して、それからメールで…」と書いてあるサイトが多いですが、ゆめ部長はメールかLINEだけで十分だと考えています。

理由はシンプルです。電話だと、途中で引き止められるからです。

「なぜですか？」「検討中のお客様がいるんですが…」と割り込まれて、断り切れなくなる売主さまを何人も見てきました。営業マンが黙って最後まで聞いてくれることは、まずありません。

メールやLINEなら、こちらのペースで伝えられます。

• 一方的に送れるので、引き止められない
• 記録が残るので、「言った・言わない」のトラブルにならない
• 感情的にならずに済む

書面（内容証明郵便など）は、通常の解除では不要です。トラブルになった場合の最終手段と考えてください。

伝えるべきこと・伝えなくていいこと

伝えるべきこと：

• 期間満了をもって媒介契約を更新しない旨
• レインズ・ポータルサイトからの削除依頼
• 鍵や資料の返却依頼（空室の場合）

伝えなくていいこと：

• 解除理由の詳細（「なぜですか？」と聞かれても、詳しく説明する義務はありません）
• 次にどこの会社に依頼するか
• 解除後の売却計画

「解除したい理由」を詳しく説明すると、その理由に対して反論されます。「更新しない方針です」の一言で十分です。

解除を伝えるときにそのまま使える例文（メール・LINE共通）

件名：媒介契約更新について

〇〇不動産 〇〇様

お世話になっております。〇〇です。

今回の媒介契約は期間満了（〇月〇日）をもって更新しない方針とさせていただきます。

つきましては、以下3点ご対応ください。

• レインズからの削除
• ポータルサイト（suumo等）やWebサイトからの削除
• お預けしている鍵や資料の返却（空室の場合）

これまでご対応いただきありがとうございました。
よろしくお願いいたします。

解除を申し出ると起きること【 実態 】

「解除したいと言ったら、何を言われるかわからない」と不安に感じる売主さまもいます。実際に何が起きるのか、現場の実態をお伝えします。

実はあっさり受け入れられることが多い

意外かもしれませんが、解除を申し出ると、あっさり受け入れられることが多いです。

不動産会社も、売れない物件を抱え続けるのは負担です。広告費も人件費もかかります。売主さまとの関係が悪化している状態で無理に続けても、いい結果にはなりません。

「解除したい」と伝えると、「わかりました。では、期間満了をもって終了としましょう」と言われることがほとんどです。

しかし抵抗されることもある【 引き止め策5選と断り方 】

一方で、引き止められることもあります。以下の5つの手口と、それぞれの断り方を知っておいてください。

①「検討中のお客様がいる！」

これは98%ウソです。 本当にいるなら、なぜ今まで報告しなかったのでしょうか。解除を申し出た途端に「検討中のお客様がいる」と言い出すのは、引き止めるための常套句です。

断り方：

「では、その方の購入申込書を見せていただけますか？ 申込書がないなら、予定どおり更新しない方針です。」

②架空の客を作り上げる

もう少し巧妙な手口もあります。

• 「住宅ローン審査中だけど、自営業だから時間がかかる」
• 「来月、旦那さんが海外出張から戻ってくる予定」
• 「まもなく販売開始の新築マンションと比較検討している」

なんとなく、本当にいそうな気がしてしまいますよね。でも、これも引き止めのための作り話である可能性が高いです。

断り方：

「そうでしたか。ただ、3ヶ月間お任せして結果が出なかったので、予定どおり更新しない方針です。そのお客様が本当にいらっしゃるなら、新しい仲介会社経由でご連絡いただければ対応します。」

③「購入したい！」というお客さまがいると言われる

「もうすぐ購入申込が入りそう」と言われることもあります。

しかし、媒介契約を切られて赤字になるのを防ぐため、いないお客さまを作り上げてウソをついている可能性があります。3ヶ月間ほとんど動きがなかったのに、更新直前になって急に「購入希望者がいる」と言い出したら、疑ってください。

断り方：

「ありがとうございます。ただ、申込書がない段階では判断できません。予定どおり更新しない方針です。」

④「大規模な広告を打つところだった」

「これから大規模な広告を打つ予定だった」「新しい販売戦略を考えていた」と言われることもあります。

3ヶ月間サボっていたのに、更新時期になると急にやる気があるフリを見せるのです。

こんな場面を何度も見てきました。3ヶ月間ほとんど努力しなかったから動きがなかった。それなのに、更新時期が近づくと急に「広告を強化します」「オープンハウスをやりましょう」と言い出す。

でも、魅力をアピールできない会社が大規模広告を打っても、大した効果はありません。本当にやる気があるなら、最初からやっているはずですよね。

断り方：

「ありがとうございます。ただ、最初の3ヶ月でそれをやっていただきたかったです。残念ですが、予定どおり更新しない方針です。」

⑤「仲介手数料を40%OFFにする」

最後の手段として、仲介手数料の値引きを提案されることもあります。

「仲介手数料を40%OFFにしますから、もう少し任せてください」と言われると、お得に感じるかもしれません。

でも、 そこじゃないんです 。

信頼関係が崩れて、もう信用できないから更新しないのです。仲介手数料が安くなっても、売れなければ意味がありません。むしろ、大手の場合は仲介手数料を値引きすると、経費を回収するために囲い込みリスクが高まる可能性すらあります。

断り方：

「ありがとうございます。ただ、仲介手数料の問題ではなく、信頼関係の問題なので、予定どおり更新しない方針です。」

断り切れない売主もいるが、結局売れないことが多い

ゆめ部長は、引き止めに負けてしまった売主さまを何人も見てきました。

「もうちょっとで決まる！」と言われて更新したものの、次の3ヶ月も売れない。結局、半年以上経ってから他社に変更し、そこでようやく売れた…というケースは珍しくありません。

いつも思うのですが、「責任とってよ！」と言いたくなりませんか？？

引き止めを断るのは心苦しいかもしれません。でも、3ヶ月間きちんと動いてくれなかった会社に、さらに3ヶ月任せる義理はありません。売却期間が長引けば、住み替え・資金計画・気持ちの負担、すべてがずれていきます。

期間満了を待つのも手

「途中解除は気が引ける」「トラブルになりたくない」という方には、期間満了を待つという選択肢もあります。

粘られても期限は3ヶ月

どれだけ引き止められても、媒介契約の期間は最長3ヶ月です。

専任・専属専任媒介契約は、宅建業法で3ヶ月以内と定められています。3ヶ月を超える期間を設定しても、自動的に3ヶ月に短縮されます。

更新は売主さまの同意が必要です。「自動更新」は認められていません。更新書類を返送しなければ、媒介契約は期間満了で終了します。

→ 次の会社と結ぶ契約形態の検討には「専属専任・専任・一般媒介の違い｜どれを選ぶべき？プロが結論を出す」をご覧ください。

期限到来に備えて事前準備ができる

期間満了を待つ間に、次の会社を探しておくことができます。

事前準備でやっておくこと：

• 次の依頼先を探す：複数の会社に相談し、信頼できる担当者を見つけておく
• 売れない原因を分析する：価格が高いのか、販売方法に問題があるのか、見極めておく
• 必要書類を確認する：権利証、固定資産税納税通知書などを準備しておく

期間満了と同時に新しい会社でスタートできれば、空白期間なく売却活動を再開できます。

→ 変更すべきタイミングの判断には「専任媒介契約で売れない原因と対処法｜他の不動産会社への変更・契約解除の判断基準」をご覧ください。

期間満了後にやるべきこと

媒介契約が期間満了で終了したら、以下の3点を必ず確認してください。

1. レインズから削除されたか確認する 更新しなかったのにレインズに掲載されたままだと、他社が「この物件は別の会社が担当している」と勘違いしてしまいます。レインズから削除してもらった後、削除を証明する書類をもらってください。
2. suumo等のポータルサイトから削除されたか確認する ポータルサイトに掲載されたままだと、集客用に便利に使われてしまうことがあります。Googleで物件名や住所を検索して、広告が残っていないかチェックしましょう。
3. 空室の場合は鍵の返却と同時に室内を確認する 鍵を返却してもらうとき、室内の状態もチェックしておきましょう。大きなキズ、気になる汚れ（内覧時についたもの）、設備の故障がないか確認してください。

仮に汚れていても、請求するのは難しいかもしれません。でも、汚れていたということは、その程度のサポートしかしていなかったということ。「解除して正解だった」と納得できるはずです。

解約後のトラブル対応

媒介契約を終了した後に、トラブルが発生することがあります。事前に知っておけば、慌てずに対処できます。

以前内覧したお客さまから購入申込が入った場合

媒介契約を終了した後、以前内覧に来たお客さまから購入申込が入ることがあります。この場合、元の不動産会社から報酬を請求される可能性があります。

媒介契約書には、次のような条項が記載されています。

「媒介契約期間内または有効期間の満了後2年以内に、甲が乙の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買契約を締結したときは、乙は甲に対して契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求できる」

つまり、有効期間満了後2年以内は、元の会社が紹介したお客さまと直接契約すると、報酬を請求される可能性があるということです。

対処法： 新しい仲介会社を通じて購入申込を受け付ければ、「元の会社の紹介ではない」と主張できます。

以前内覧に来たお客さまが、新しい会社経由で再度問い合わせてきた場合、新しい会社が仲介することになります。この場合、元の会社の「紹介」とは言えません。

次の会社選びで失敗しないために

会社選びのポイント・囲い込み対策については、別記事で詳しく解説しています。

→ 専任媒介契約で売れない原因と対処法｜他の不動産会社への変更・契約解除の判断基準

→ 囲い込みとは？完全解説

→ 不動産会社の選び方5つの基準

まとめ

「担当者に悪いかな…」と感じる必要はありません。売主さまの大切な資産を預かっているのに、きちんと対応しない会社の方が問題です。解除していいんです。

次の3ステップ：

• ステップ1：売れない原因を特定する ー 価格の問題か、販売方法の問題か
• ステップ2：セカンドオピニオンで相談する ー プロの視点で現状を分析
• ステップ3：信頼できる会社に依頼する ー 次の会社選びで同じ失敗を繰り返さない

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