一般媒介は超人気物件以外では選ぶべきではありません。6つのデメリットがあり、高値売却を遠ざけるリスクがあります。

「囲い込みを防ぐために一般媒介を選ぼう」と考えている方もいるでしょう。しかし、3社に依頼しても3社全部が囲い込むリスクがあります。一般媒介にはレインズ登録義務がないため、「全社がレインズに掲載しない」という事態が起こり得るのです。囲い込みを防ぎたいなら、囲い込みが「できない」仕組みを選ぶ必要があります。

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が業界の裏側を解説します。

媒介契約の仕組みや契約書のチェックポイントを確認しておきたいなら → 媒介契約とは？3種類の違いと締結の流れ｜売却のプロが解説

一般媒介の6つのデメリット

一般媒介契約（複数の不動産会社に売却を依頼できる契約形態）には、以下の6つのデメリットがあります。「囲い込みを防げる」というメリットばかりに目を向けると、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

①レインズに登録されないリスクがある

一般媒介にはレインズ登録義務がないため、複数社に依頼しても全社が未登録のまま放置されるリスクがある。

一般媒介契約には、レインズへの登録義務がありません。専任媒介や専属専任媒介には登録義務がありますが、一般媒介にはこの義務がないため、複数社に依頼しても全社がレインズに掲載しない可能性があるのです。

なぜ、不動産会社はレインズに掲載したがらないのでしょうか？

理由は「両手仲介（売主・買主の両方から手数料を受け取る取引形態）」を狙いたいからです。レインズに掲載すると、他の不動産会社が買主を連れてきてしまいます。そうなると、売主からしか手数料をもらえない「片手仲介」になってしまう。だから、レインズに掲載しないのです。

特に、A社・B社・C社の3社に一般媒介で依頼した場合、こんな心理が働きます。

「大手のA社がレインズに登録していたら、問い合わせはA社に行っちゃうよな…」

「だったら、ウチはレインズに登録しないで、自社で買主を見つけよう」

こうして、3社全部がレインズに掲載しないまま、物件情報が市場に出回らない事態が起こり得るのです。

「じゃあ、レインズに登録してくださいとお願いすればいい？」——そう思うかもしれません。しかし、登録されても、コッソリ囲い込まれる手口があります。

レインズに登録をお願いしても、登録されてからコッソリ囲い込まれる手口があります → 囲い込み手口30選｜見破り方と対策

②本気で売却活動してもらえないリスクがある

一般媒介は成功報酬制のため、タダ働きリスクを恐れて各社が消極的になりやすい。

不動産会社の報酬は「成功報酬」であり、契約が成立しなければ1円ももらえません。しかも、「All or Nothing」の構造です。一般媒介の場合、契約できる会社は1社だけ。他社で決まれば、今までの努力がすべてタダ働きになります。

タダ働きになるリスクを、不動産会社の立場で考えてみてください。

一般媒介で売り出したものの、どの会社も本気で動いてくれない——そう感じているなら → 専任媒介で売れない原因と対処法

③「心の専任」で悪用されるリスクがある

「心の専任」とは、一般媒介で1社だけに任せ、その会社が囲い込む手口のこと。レインズ登録義務がないため可能になる。

「心の専任」という手口をご存知でしょうか？

これは、2社以上に依頼できる一般媒介を使いながら、実際には1社だけに売却を任せ、その会社が物件を囲い込んで両手仲介を狙う手口です。

なぜ、このような手口が可能なのでしょうか？

答えは、一般媒介にはレインズへの登録義務がないからです。登録義務がないため、「一般媒介だからレインズに登録しなくても違反じゃない」という言い訳が成り立ってしまいます。

心の専任の本質は、こういうことです。

「私、お金を稼ぎたいです。高く売れないかもしれないけど、頑張って販売するので囲い込みすることを許してください」

売主さまの利益ではなく、不動産会社の利益を優先しているのです。

→ 囲い込み手口30選｜見破り方と対策

④値引き交渉のターゲットにされる

一般媒介の物件は、広告費を削られ、値引き交渉のターゲットにもされやすい。

スーモやホームズなどのポータルサイトに広告を出すには、1物件あたり数万円〜数十万円の費用がかかります。タダ働きになるリスクがある一般媒介で、この費用を積極的に投下する会社は少ないのです。

さらに怖いのは、値引き交渉のターゲットにされるということです。

ゆめ部長が買主さまの担当としてレインズを見ると、同じ物件がA社・B社・C社から登録されて並んでいることがあります。このとき、ゆめ部長が考えるのは「価格交渉に応じてくれる会社はどこかな…？」です。

一般媒介の物件は、各社がタダ働きを避けたいと必死です。A社・B社・C社に一般媒介で依頼しているとします。ゆめ部長が買主さまを担当して、B社に購入申込を入れたとします。

B社では購入検討者が1組もいない状況でした。このままだとタダ働きだ…と焦っていたところへの申込です。B社の担当者は、タダ働きになることだけは避けたい。売主さまからの仲介手数料だけでも確保したいと考え、強引に売主さまを説得にかかってくるのです。

各社が両手仲介のために必死にやっている——その必死さは売主さまの高値成約のためではなく、自社で成約させるための必死です。買主が値引きを要求すれば、不動産会社は両手仲介の報酬がかかっているから、普段より必死に売主さまを説得してきます。

一般媒介だと言われがちなセリフを紹介します。

「業者に買い取ってもらった方がいいんじゃないですか？」

「値下げしないと売れ残り感が出て売れなくなりますよー」

すべて、不動産会社が自分の利益を優先した発言です。

営業トークに負けない自信はあるでしょうか。交渉が得意な方ならいいかもしれません。しかし、気弱な方や流されやすい方は、間違いなく値引き交渉の説得に負けてしまいます。

⑤不動産会社に嫌われる

5〜10社に依頼すると、各社のモチベーションが激減し、全社から塩対応される可能性が高い。

「不動産会社に競争させて高値成約を狙う」

一見、賢い戦略に思えます。しかし、5〜10社に声をかけられた会社は、競い合う気など毛頭ありません。

なぜでしょうか？

10社に依頼されたら、契約できる確率は単純計算で10%です。90%の確率でタダ働きになる仕事に、全力を注ぐ会社がどれだけあるでしょうか。

売主が期待するほど不動産会社は燃えません。専任なら「自分だけが任されている」という責任感があります。一般媒介は浮気されているのと同じです。

以前、勤務していた不動産会社の事務所で、こんな会話が交わされていました。

「あの物件、結局、8社の一般になったらしいよ。」

「大手にいた時は媒介契約数とか媒介契約取得率も評価対象だったけど、こんなのやりたくないよなぁ～」

「だよね。大事なお客さまに時間使えなくなっちゃう。」

「俺なら3社超えたらやらないもん。浮気されてる気分になるし。」

厳しい言葉ですが、これが現場の本音です。

⑥成約したら他社への報告が必要

一般媒介で複数社に依頼した場合、成約・価格変更・販売中止のたびに全社へ連絡する義務がある。怠ると費用請求される可能性も。

一般媒介で複数社に依頼した場合、成約したら他の会社すべてに報告する義務があります。

10社に依頼したら、価格変更・成約・販売中止の連絡だけでも大変だと思いませんか？

しかも、報告を怠ると費用請求されることもあります。媒介契約書には、明示型の一般媒介で他社への報告義務を怠った場合、履行費用を請求できると記載されています。

「一般媒介なら自由に動ける」というイメージがあるかもしれませんが、実際には管理の手間がかかるのです。

「囲い込みを防げる」は本当か？

「一般媒介なら囲い込みを防げる」——そう考えている方も多いでしょう。

結論から言うと、囲い込み対策としては不十分です。

理論上は、複数社に依頼すれば情報を完全に隠せません。しかし、3社に依頼しても3社全部が囲い込むリスクがあります。一般媒介にはレインズ登録義務がないため、「全社がレインズに掲載しない」という事態が起こり得るのです。

一般媒介を選ぶだけでは、囲い込みを防ぐことはできません。本当に囲い込みを防ぎたいなら、「囲い込みをしません」という約束ではなく、「囲い込みができない仕組み」を選ぶ必要があります。

→ 囲い込み対策完全ガイド

報告がない・レインズに登録されていない・購入申込を隠されている——こうした状況で不安を感じているなら → セカンドオピニオンで相談する

一般媒介推しの主張、プロの視点で検証する

ネットで「一般媒介 おすすめ」と検索すると、一般媒介を推す記事がたくさん出てきます。しかし、そうした主張の多くは実務の現実と乖離しています。よくある3つの主張を、仲介歴20年超のプロの視点で検証します。

「複数社に競わせれば高値で売れる」

売主が期待するほど不動産会社は燃えません。専任なら「自分だけが任されている」という責任感がありますが、一般媒介は浮気されているのと同じです。

仮に必死にやったとしても、その必死さは「売主の物件を高く売る」ための必死ではありません。「自社で成約させて両手仲介を取る」ための必死です。

頑張った結果、買主が値引きを要求すれば、不動産会社は売主を説得する側に回ります。両手仲介の報酬がかかっているからです。競争の結果が売主の高値成約に向かうとは限らないのです。

「一般媒介でも各社が頑張ってくれる」

大手も中小も関係ありません。不動産会社には常に複数の案件があります。

今すぐ買いたい客がいる案件、専任で任されている案件が最優先です。一般媒介の販売図面を丁寧に作っている暇があったら、確実に成約できる案件に時間を使う。現場はそういうものです。

「両手で稼ぎたいなら頑張れ」と思うかもしれません。確かに頑張るかもしれません。でも、頑張った結果がどこに向かうかが問題です。両手仲介を取るために頑張るのと、売主のために頑張るのは、まったく別の話です。

「最初は一般で様子見→あとから専任に切り替え」

売却の初動は最も注目度が高く、最も高値で売れるチャンスがある期間です。ここを「様子見」で潰すのは、売主自身が最大のチャンスを捨てていることになります。

実態は、一括査定で複数社に依頼して断れないから全社と契約してしまうケースが多いのです。不動産会社を選ぶ判断を放棄しているのと同じです。一括査定を使うこと自体は悪くありません。問題は、査定を依頼した3社全部と契約してしまうことです。

3ヶ月後に1社に絞っても、その会社からすれば「3ヶ月間タダ働きさせられた会社の1つ」です。信頼関係はゼロからではなくマイナスからのスタートになります。

専任媒介で3ヶ月以上売れないから一般媒介に切り替えようとしていませんか？ 売れない原因は媒介契約の種類ではなく、不動産会社の販売活動の質にあります → 専任媒介で売れない原因と対処法

一般媒介のトラブル事例と回避方法

それでも一般媒介を選ぶ場合、どのような点に注意すべきでしょうか？ 複数社への依頼で陥りやすいトラブル事例と、回避方法を解説します。

何社まで？（3社が限界）

一般媒介で依頼する場合、3社が限界。5社以上はモチベーション低下と管理負担で逆効果になる。

一般媒介で依頼する場合、何社までが適切でしょうか？

結論は、3社が限界です。

5社、10社と増やしても、各社のモチベーションが下がるだけです。前述の通り、10社に依頼されたら契約できる確率は10%。90%の確率でタダ働きになる仕事に、本気で取り組む会社は少ないのです。

また、10社に依頼すると管理が大変です。価格変更の連絡、内覧の調整、成約時の報告…。売却活動に集中するどころか、連絡業務に追われることになります。

【 トラブル事例 】5社に依頼して全社塩対応になった売主

「1ヶ月で絞る予定だった」が裏目に。5社全社が塩対応になり、大事な初動を無駄にした事例。

ゆめ部長のもとに、こんな相談がありました。

「5社に一般媒介で依頼しているんですけど、内覧が全然ないんです。どの会社もやる気が感じられなくて…」

詳しく聞くと、最初は「1ヶ月で様子を見て、1社に絞る予定だった」とのこと。

ゆめ部長はこう伝えました。

「1か月で5社から1社に絞るつもりなら、最初から1社に絞った方がいいです。大事な初動の売却活動が中途半端になってしまいますし、1か月後に断られた4社は費用も時間も全部赤字になります。お互いにとって良いことがないんです。」

5社一般にした途端、5社とも手のひら返したように塩対応になる可能性があります。

また、2社一般で売却スタートすると、2社ともサポート力を測りかねることになります。どちらが本当に実力のある会社なのか、判断できないまま時間だけが過ぎていくのです。

トラブル回避の方法

明示型で契約し、成約時の報告を怠らず、最初から3社以内に絞ることでトラブルを回避できる。

一般媒介を選ぶ場合、以下の点に注意してください。

1. 明示型で契約する 一般媒介には「明示型」と「非明示型」があります。明示型は、どの会社に依頼しているかを各社に報告する義務があるものです。通常は明示型で契約します。
2. 成約時の報告を怠らない 成約したら、他のすべての会社に報告してください。報告を怠ると、費用請求される可能性があります。
3. 最初から3社以内に絞る 「様子を見て絞る」ではなく、最初から3社以内に絞りましょう。各社のモチベーションを維持するためです。

今の不動産会社の対応に不満があり、媒介契約を解除したいと考えているなら → 媒介契約の解除方法

一般媒介を選んでいいケース【 例外 】

ここまで一般媒介のデメリットを解説してきましたが、一般媒介を選んでいい場合もあります。あくまで例外ですが、該当する方は参考にしてください。

囲い込みされやすい「良い物件」だけ

物件力が高い不動産なら、一般媒介でも競争が起こりやすい。ただし、高値を狙うなら専任の方が有利。

一般媒介を選んでいいのは、「物件力」が高い不動産を売却する場合です。

物件力が高いとは、希少性が高い（滅多に出ないマンションなど）、条件が良い（駅から徒歩5分以内、ブランドマンション、陽当り良好など）といった物件です。

こうした物件は、磨かなくても勝手に競争が起こります。相場で売却するなら、特別な努力は必要ありません。

逆に言えば、こうした「良い物件」こそ囲い込みの標的になりやすいのです。だからこそ、一般媒介で複数社に依頼する意味があります。

東日本レインズの2025年度データによると、一般媒介の構成比は約29%にとどまります。約57%が専任媒介を選んでおり、多くの売主が1社に任せる方法を選択しているのが現実です。

信頼できる不動産会社が見つからない場合

信頼できる会社がどうしても見つからないなら、妥協として一般媒介（3社）を選ぶのも仕方ない。

信頼できる不動産会社がどうしても見つからない場合、妥協として一般媒介を選ぶのは仕方ありません。

囲い込みをするかどうかわからない会社に専任で任せるよりは、3社に一般媒介で依頼した方がリスク分散になります。

ただし、これはあくまで「妥協」です。本来は、信頼できる不動産会社を見つけることが最優先です。

ゆめ部長が一般媒介を結ぶなら

高値成約を目指すなら、レベルの高い不動産会社1社に専任で任せる方が良い。

もしゆめ部長が売主の立場で一般媒介を結ぶなら、3社を選びます。1社は大手、2社目は地元でよく聞く会社、3社目はネットに強い会社。このバランスがオススメです。

ただし、ゆめ部長の本音はこうです。

高値成約を目指すなら、レベルが高い不動産会社1社に専任で任せる方が良い。

なぜなら、レベルの高い不動産会社は、物件の魅力を最大化し、適切な価格戦略を立て、買主との交渉も上手く進めてくれるからです。一般媒介で複数社に依頼しても、この質のサポートは期待できません。

囲い込みが「できない」仕組みなら、一般媒介を選ぶ理由がない

囲い込みが構造的にできない売却方法を選べば、一般媒介のメリットは完全に消える。

そもそも、一般媒介を選ぶ最大の理由は「囲い込みを防ぎたい」です。

しかし、囲い込みが構造的にできない売却方法を選べば、この理由自体がなくなります。「囲い込みをしません」という約束ではなく、「囲い込みができない仕組み」を持つ会社に専任で任せる。これが一般媒介の上位互換です。

人気物件でも、信頼できない会社しか見つからない場合でも、「できない仕組み」を選ぶ方が一般媒介より上位の選択肢になります。一般媒介は「できない仕組みを持つ会社が見つからない場合の妥協」でしかないのです。

→ 囲い込みされない方法

「レベルの高い不動産会社を見つけるのが大変」——これは一般媒介を選ぶ理由としてよく聞く言葉です。

確かに、何も基準がない状態で不動産会社を比較するのは難しい。だからこそ、まず真っ直ぐ不動産の売却プランを見てください。

売主さまの利益を最優先にしたプラン・サービスとはどういうものか。囲い込みが「できない」仕組みとは何か。仲介手数料の上限設定とは何か。これを知ることで、「売主さまに寄り添った不動産会社」の基準ができます。

その基準を持ったうえで、他の会社のプランやサービスを比較してみてください。何が良くて何が足りないのか、驚くほどわかりやすくなります。

一般媒介のデメリットに関するよくある質問（FAQ）

まとめ

次の3ステップ：

• ステップ1： 囲い込みが「できない」仕組みを持つ不動産会社を探す
• ステップ2： 見つからない場合は妥協で一般媒介（3社以内）
• ステップ3： 売れない・囲い込みが心配ならセカンドオピニオンで相談

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