SUUMOで気になる物件を見つけたけど「専任媒介」と書いてある…。

「専任って書いてあるから、この不動産会社からしか買えないんだ」

「いつも使っている不動産会社を通したいけど、無理だよね…」

そう思っていませんか？

それ、完全に誤解です。

「専任媒介」「専属専任媒介」でも、どの不動産会社からでも購入できます。

実は、この誤解を利用して「囲い込み」という悪質な行為が横行しています。

不動産仲介歴20年超の宅建マイスター・ゆめ部長が、専任物件の正しい知識と囲い込みの見分け方を解説します。

→ 囲い込みの基礎知識は【 囲い込み対策完全ガイド 】売主・買主が知るべき全知識で詳しく解説しています。

レインズ掲載の物件は「専属」「専任」でも取扱できる！

「専任」「専属専任」は売主と不動産会社の契約形態です。買主がどの不動産会社を選ぶかとは無関係。レインズに掲載されていれば、好きな不動産会社から購入できます。

「専任」「専属専任」は売主の契約形態

よくある質問に「SUUMOに”専属”とか”専任”と書かれていたんだけど、その不動産会社しか取り扱えないということですよね？」というものがあります。

確かに「専属」「専任」という言葉だけを見ると、そう考えてしまうのは理解できます。

でも、安心してください。

「専属」「専任」というのは「売主さま」が1つの不動産会社にしか売却を依頼できないことを意味しているだけです。

買主さまには関係ありません。

→ 媒介契約の種類について詳しくは「一般」「専任」「専属専任」どの媒介契約がオススメ？で解説しています。

買主は好きな不動産会社を選べる

「専属」でも「専任」でも、レインズ（不動産会社専用の物件検索サイト）に掲載されていれば、どの不動産会社からでも購入申込ができます。

つまり、買主さまは自分が気に入った不動産会社を通して、現地を内覧し、購入申込をすることができるのです。

「専任だから、SUUMOに掲載している不動産会社に問い合わせるしかない」と思っている方が多いですが、それは誤解です。

いつも使っている仲介手数料が安い不動産会社、丁寧に対応してくれる担当者がいる不動産会社を通して購入できます。

→ レインズの仕組みについてはレインズ（REINS）とは？仕組み・登録義務をわかりやすく解説で解説しています。

「仲介」と記載して逃げる不動産会社

ここで1つ注意点があります。

「囲い込み」をされてしまうと、「専属」「専任」「一般」「仲介」などの表記に関係なく、他の不動産会社は紹介できません。

「専属」「専任」だとレインズに登録する義務が発生します。

登録義務があるのに紹介させてもらえないと宅建業法違反です。

これをバレたくない不動産会社は、ポータルサイトなどで「仲介」と記載して逃げているわけです。

取り扱いできない4つのパターン

ゆめ部長が購入をサポートする場合、残念ながら取り扱えない物件もあります。4つのパターンを紹介しますね。

【 1 】売主直売

仲介会社を通さずに自社で買主さまを探す分譲会社（＝売主）もいます。

「絶対に仲介会社は入れない！」という会社もあり、その場合は取扱不可になります。

【 2 】囲い込み物件

売主さまから売却を依頼された仲介会社が、販売情報を公開せずに囲い込み、他の不動産会社が買主さまを探すことを阻止しているのが「囲い込み物件」です。

専任だからレインズには登録するけど紹介はさせない。

これは、レインズの運用規定違反「物件の不紹介」ですけど、大手も当たり前のように行っている行為です（怒）

なぜ囲い込みをするのか？

売主・買主の両方から仲介手数料をもらう「両手仲介」を狙っているからです。

片手仲介なら手数料は1回分。両手仲介なら手数料は2倍。

この構造が、囲い込みという悪質な行為を生み出しています。

→ 囲い込みの手口について詳しくは囲い込みの手口30選｜不動産売却で知っておくべき全パターンで解説しています。

→ 囲い込みで買えなかった実話は「不動産の囲い込み」で買えない！体験談をご覧ください。

【 買主向け 】囲い込み物件に遭遇したときの対処法

「紹介できません」と言われたら、以下の順番で対処してください。

1. 別の不動産会社にも問い合わせる：1社だけの回答を鵜呑みにしない。複数社に問い合わせて「紹介できない」と言われたら囲い込みの可能性大
2. 売主側の不動産会社に直接連絡する：SUUMOに掲載している不動産会社に直接問い合わせれば内覧できる。ただし、その会社を通して購入することになる
3. 囲い込みが確定したら諦める覚悟も必要：残念ながら、囲い込み物件は「買えない」ケースが多い。無理に追いかけてもストレスが溜まるだけ

囲い込みは売主側の不動産会社の問題であり、買主にできることは限られています。

「この物件じゃなきゃダメ」というこだわりが強すぎると、囲い込み業者の思うツボ。視野を広げて、他の物件も検討することをおすすめします。

【 3 】未公開物件

新築一戸建ては未公開物件が多いですね。

建売用地を紹介してもらったお礼として、販売を紹介してくれた仲介会社1社に限定していることがあります。

【 4 】取引NG会社・店舗

正直、2度と契約したくない！と思う会社や、宅建業法違反が常態化している店舗が存在しています。

トラブルを回避するために取扱不可にすることがあります。

さぁ、ここで1つ質問です。

上記4つのパターンの中で、どれが1番多いと思いますか？

答えは…

圧倒的に【 2 】囲い込み物件です。

本当に多すぎ（怒）

ゆめ部長がどんなに時間をかけて購入のサポートをしてきたとしても、お客さまが気に入った物件が「囲い込み物件」であれば、今までの仕事が全てタダ働きになってしまいます。

不動産会社にしかメリットがない「両手仲介を狙った囲い込み」は、とにかく大問題です。

→ なぜ「囲い込みしません」という約束ではなく「できない仕組み」が必要なのか？その構造的な理由は『当社は囲い込みなんてしません！』えっ！？まさか信じるの？で解説しています。

不動産会社を選ぶのはお客さまの権利！

不動産会社を選ぶのは買主さまの自由です。ただし、一所懸命対応してくれた担当者を裏切る行為はNG。また、切り替えにはリスクもあることを知っておいてください。

不動産会社はコンビニよりも多いと言われています。

これらの不動産会社が自社を選んでもらえるように、独自サービスを打ち出し、他社と差別化するために一所懸命がんばっています。

この中から気に入る不動産会社を探し、選ぶのはお客さまの自由です。

権利がなくなるケース（倫理的な線引き）

もし、選ぶ「権利」というか「自由」がなくなるとすれば、お客さまに落ち度がある場合でしょう。

例えば、次のようなケースです。

• 仲介手数料を含めた諸費用は説明を受けている
• 住宅ローンの返済についても説明してもらった
• 3ヶ月探して「建築中の未公開物件」を気に入った
• 建物のプレゼン・完成施工例を案内してもらった

ここまで対応してもらったのに…

「予算オーバーだから仲介手数料を削りたいなぁ…。そうだ！ネットで見つけた仲介手数料無料の会社で購入しよう。」

と考え、お世話になった担当者さんを裏切って売買契約を締結してしまいました。

法律的な違反はないかもしれませんけど、倫理的に許容はされないと思います。

（※都庁で質問した時は、媒介契約を締結していなければ請求権はない！との回答でした）

仲介手数料がかかることを知ったうえで一所懸命がんばってくれた担当者を裏切ることは絶対にやめてください。

ここまできたら「不動産会社を選ぶ権利がある！」と言うのは傲慢ですよね…？

切り替えにはリスクがあることも知っておく

ゆめ部長が正直にお伝えしたいことがあります。

専任の不動産会社を通して内覧した後に、他社に切り替えると妨害されて契約できないケースがあります。

具体的には、複数の購入申込が入った場合、売主側の不動産会社が「両手仲介できるお客さま」を優先的に選ぶことがあるのです。

本来、売主さまの利益を考えれば、条件の良い申込を選ぶべきです。

でも現実には、手数料が2倍になる両手仲介を優先する不動産会社が存在します。

これは「二重の利益相反」という構造的な問題です。

利益相反	内容
①売主 vs 会社	売主は高く売りたい。でも会社は早く成約させて手数料が欲しい
②売主 vs 買主	売主は高く売りたい。買主は安く買いたい

この2つの相反する利益を、同じ会社（同じ担当者）が調整しようとするのが両手仲介です。

→ 両手仲介の構造的な問題については両手仲介・片手仲介とは？図解でわかる仕組みと「本当のリスク」で詳しく解説しています。

両手仲介を狙う不動産会社は、自社で買主を見つけるために他社の買主を排除します。その結果、買主が不動産会社を切り替えると「両手仲介できない客」として後回しにされるリスクがあるのです。

つまり、絶対に買いたい物件であれば、不動産会社を選ばない方が良いケースもあるということ。

日本の不動産仲介現場では、どうしようもない現実だと思います。

ほんと、良くない。

切り替えるかどうかの判断基準

「切り替えたいけど、リスクが怖い…」という方のために、判断基準を整理しました。

判断フロー：

1. その物件への執着度は？ → 「絶対にこの物件」なら切り替えない方が無難
2. 担当者への不満は？ → 不満が大きいなら切り替えを検討
3. 他の物件も検討できる？ → できるなら切り替えてOK、他にないなら慎重に

不動産会社の変更も積極的に検討しましょう

担当者の対応に問題があるなら、不動産会社を変更してOKです。「最初に案内した会社から買わなきゃダメ」はウソ。ただし、前述のリスクは理解した上で判断してください。

変更してOKなケース

購入に関する相談で、次のようなメールをもらうことがあります。

「他社の不動産会社で紹介してもらい、現地内覧もしたことがある物件なんですけど、いろいろと回った結果、そこが1番いいと思ってます。でも、紹介してもらった不動産会社は何も説明してくれないし、すぐ買うように迫ってくるから怖くて…。ゆめ部長にサポートをお願いできませんか？」

こんな場合なら、不動産会社は変更してOKだと思います。

物件を紹介して現地案内をした不動産会社からしたら「客を奪ってんじゃねーよ（怒）」と思うでしょうけど、嫌われた担当者が1番悪いですし、どこの不動産会社から購入するかは、お客さまが自由に選べるわけですからね。

「最初に案内した会社から買え」はウソ

お客さまは現地内覧をしながら「物件」と「担当者・不動産会社」を同時に比較して検討しているのです。

最初に接した会社を選ばなければいけない理由がどこにあるのでしょうか…？

「現地案内してあげたんだから、俺から買わなきゃダメっすよ。」

こんなこと言われてもムシでOKです。

ただし、前のセクションで説明した「切り替えのリスク」は理解した上で判断してくださいね。

まとめ

■ 次の3ステップ：

1. ステップ1：気になる物件が「囲い込み」されていないか確認する
2. ステップ2：信頼できる不動産会社に相談する
3. ステップ3：切り替えのリスクを理解した上で判断する

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【 買主さまへのメッセージ 】

専任・専属専任でも、好きな不動産会社から買えます。

ただし、囲い込みされていると買えません。

囲い込みの仕組みを理解して、賢く不動産を購入しましょう。

→ 【 囲い込み対策完全ガイド 】売主・買主が知るべき全知識

• 「不動産の囲い込み」で買えない！体験談

【 売主さまへのメッセージ 】

あなたの物件、囲い込みされていませんか？

この記事で解説した通り、買主は本来、自由に不動産会社を選べます。

もし買主が自由に不動産会社を選べる状態なら、あなたの物件は囲い込みされていない証拠です。

逆に、他社からの問い合わせがない、内覧が全然入らない…という状況なら、囲い込みを疑ってください。

→ まずは現状を診断：【 無料 】囲い込みクイック診断

→ 「売れない原因」を囲い込みだけでなく総合的に知りたい方は囲い込み診断＋セカンドオピニオンで「見える化」するをご覧ください。

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• 不動産売却の「媒介契約（一般・専任・専属専任）」を徹底解説！
• 「一般」「専任」「専属専任」どの媒介契約がオススメ？

最後に

不動産取引の仕組みはわかりづらいものだと思います。

皆さまがわかりづらいということは…

「不動産会社が騙しやすい環境になっている」ということです。

自己防衛のために、この記事で解説した知識はぜひ身につけておいてください。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。