住宅ローンの残債がまだ残っているけれど、不動産を売却しなければいけない…。離婚・転勤・収入減少・介護など、さまざまな事情で売却を考え始めたとき、「残債があるのに売れるの？」と不安になっていませんか？

ただし、アンダーローンとオーバーローンでは対処法がまったく違います。判断を間違えると数百万円の差が出ることも。

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が、それぞれの対処法を具体例つきで解説します。

→ 売却の全体像は「マンション・家の売却の流れと手順」で詳しく解説しています。

住宅ローンの残債があっても不動産は売却できる

まず前提条件を押さえましょう。

売却の前提条件 ─ 抵当権の抹消とは

住宅ローンを借りて不動産を購入すると、金融機関がその不動産に「抵当権（ていとうけん）」を設定します。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を競売にかけて貸したお金を回収できる権利のことです。簡単に言えば「担保に取られている」状態です。

不動産を売却して買主に引き渡すとき、この抵当権が残ったままだと、買主にとって大きなリスクになります。もし前の所有者（売主）のローン返済が滞れば、買主が住んでいる家が競売にかけられてしまう可能性があるからです。

そのため、不動産を売却するには、引渡しまでに住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。

ここが最も大事なポイントです。「残債があるから売れない」のではなく、「引渡しまでに完済して抵当権を外せるなら売れる」ということです。

具体的には、残代金決済日（引渡しの日）に、買主からの売買代金で住宅ローンを一括返済し、抵当権抹消と所有権移転を同日に行います。この手続きの詳しい流れは「アンダーローンの売却方法」のセクションで解説します。

まず残債を確認する3つの方法

売却を考え始めたら、最初にやるべきことは住宅ローンの残債額を正確に把握することです。毎月の返済額は知っていても、「あとトータルでいくら残っているか」を正確に答えられる人は意外と少ないです。

残債を確認する方法は3つあります。

方法①：返済予定表を確認する

住宅ローンを借りたときに金融機関から発行される返済予定表（返済計画表）に、毎月の返済額と残高が記載されています。ただし、繰上返済をしている場合は金額がズレているので注意が必要です。

方法②：残高証明書を確認する

毎年10〜11月頃、金融機関から住宅ローンの残高証明書が郵送されます。住宅ローン控除の年末調整で使った方もいるはずです。直近の年末時点の残高になるため、売却時期によっては数ヶ月分の誤差があります。

方法③：ネットバンキングで確認する

インターネットバンキングに登録している場合、金融機関のサイトでリアルタイムの残高を確認できます。最も正確で手軽な方法です。ただし、全ての金融機関が対応しているわけではないので、自分の銀行のサービスを確認してみてください。

残債額がわかったら、次は不動産会社に査定を依頼して「いくらで売れそうか」を把握します。残債と売却見込み額を比較することで、次に説明する「アンダーローン」か「オーバーローン」かがわかります。

アンダーローンとオーバーローン ─ どちらかで対処法が変わる

住宅ローンの残債がある不動産の売却では、「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらに該当するかで対処法がまったく違います。

アンダーローンとは： 売却代金＋自己資金 ≧ 住宅ローン残債＋諸費用 の状態。つまり、売却したお金で住宅ローンを完済できる状態です。この場合は通常の売却手続きで進められます。

オーバーローン（残債割れ）とは： 売却代金＋自己資金 ＜ 住宅ローン残債＋諸費用 の状態。売却しても住宅ローンを完済できない状態です。この場合は追加の対策が必要になります。

ここで注意すべきは、売却価格がそのまま手元に残るわけではないということです。仲介手数料・登記費用・印紙税・一括返済手数料などの諸費用がかかるため、「売却代金 ー 諸費用」の金額で判断する必要があります。諸費用の具体的な金額は、この記事の後半「不動産売却の諸費用」セクションで解説しています。

では、それぞれの場合の具体的な対処法を見ていきましょう。

アンダーローン（完済できる場合）の売却方法

売却代金で住宅ローンを完済できるアンダーローンの場合、手続きはシンプルです。ここでは、残代金決済日に行われる一括返済の仕組みを解説します。

残代金決済日の一括返済の仕組み

ほとんどの売却案件では、以下の流れで進みます。

ステップ1： 買主が、売主の住宅ローン返済口座へ売買代金（残代金）を振り込む

ステップ2： 入金を確認した銀行が、住宅ローンの残債と一括返済手数料を自動的に引き落とす

ステップ3： 住宅ローンが完済される

ステップ4： 銀行から抵当権抹消に必要な書類が司法書士に引き渡される

ステップ5： 司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日に申請する

【 実例 】

ゆめ部長が立ち会った決済の場面です。売主さまは「住宅ローンの返済がちゃんと終わるのか不安で…」と緊張した面持ちでした。しかし、買主さまの振込が確認され、銀行の担当者が「引き落とし完了しました」と一言。通帳を確認した売主さまは「え、もう終わったんですか？」と拍子抜けした表情を見せてくれました。残代金決済の手続き自体は1〜2時間程度で終わります。銀行・不動産会社・司法書士が連携して手際よく進めるので、売主さまがやることは書類に署名することくらいです。

ちなみに、一括返済の手続きには事前準備が必要です。銀行への連絡は売買契約を締結した直後がベストタイミングです。銀行によっては抹消書類の準備に数日〜10日程度かかることがあるため、決済日の少なくとも2週間前までには連絡を入れておきましょう。

フラット35など「振込先が異なる」場合の注意点

先ほど説明した「買主が売主の口座に振込→銀行が自動引落し」のパターンが大半ですが、例外があります。

フラット35を利用している場合などは、売主が「銀行が指定する別の口座」へ住宅ローンの残債と一括返済手数料を振り込む必要があります。しかも、住宅ローンを借り入れしている本人の名義で振り込まなければいけないため、手続きがちょっとメンドウになることがあります。

この場合、2つのパターンがあります。

パターンA：一度自分の口座に入金→銀行指定口座へ振込

買主が売主の口座へ残代金を振り込む → 売主が自分名義で銀行指定口座へ振り込む。確実だが、2段階の振込で時間がかかる。

パターンB：買主から受け取る分を売主名義で直接振込

買主の振込先を銀行指定口座にして、売主名義で直接振り込んでしまう方法。手続きが1回で済むが、取扱窓口がOKしてくれた場合に限る。

この手続きの違いを知らない不動産会社の担当者もいるので、フラット35を利用している売主さまは、事前に銀行と担当者に確認しておくことをお勧めします。

【 具体例 】売却残代金4,000万円・残債2,500万円のケース

具体的な数字で見てみましょう。

売却残代金：4,000万円

住宅ローン残債：2,500万円

一括返済手数料：55,000円（金融機関により異なる）

買主が売主の口座へ4,000万円を振り込みます。振り込まれた4,000万円から、住宅ローン残債2,500万円と一括返済手数料55,000円の合計が自動で引き落とされます。

住宅ローンの一括返済が終わった後、通帳には14,945,000円が残ります。

ここからさらに仲介手数料や登記費用などの諸費用を支払いますが、それでも手元にお金が残るケースです。アンダーローンなら、このようにシンプルに完了します。

オーバーローン（完済できない場合）の対処法

売却代金だけでは住宅ローンを完済できないオーバーローンでも、売却を諦める必要はありません。不足額と状況に応じて、複数の対処法があります。

対処法① 不足分を自己資金で補う

不足額が数十万〜数百万円程度であれば、貯蓄や親族からの援助で補えるケースがあります。売却代金に自己資金を足して住宅ローンを完済できれば、通常どおり抵当権を抹消して売却が可能です。

ただし、引越し費用や新居の初期費用なども必要になるため、売却代金で足りない金額だけでなく、売却後の生活に必要な資金も含めて計算することが大事です。

対処法② 住み替えローンを利用する

住み替え（買い替え）が前提の場合、「住み替えローン」を利用できる可能性があります。

住み替えローンとは、新しい住居の購入費用に、今の住宅ローンの残債を上乗せして借りられるローンのことです。旧居のローン残債を新居のローンに組み込むことで、抵当権を外して売却できるようになります。

ただし、注意点があります。

① 借入額が大きくなる： 新居の購入費用＋旧居の残債なので、月々の返済額も高額になります。

② 審査が厳しい： 通常の住宅ローンより審査基準が厳しく、年収や返済比率のハードルが高いです。

③ スケジュールがシビア： 旧居の売却と新居の購入を同日に行う必要があるため、タイミング調整が難しくなります。

住み替えローンを検討する場合は、経験豊富な不動産会社に相談して、無理のない返済計画を立てることが鉄則です。

対処法③ 仲介手数料を節約して不足額を圧縮する

オーバーローンで不足額が発生しているとき、見直すべきポイントの1つが仲介手数料です。

不動産売却の仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。4,000万円の売却なら、仲介手数料は最大で約139万円（税込）になります。

この仲介手数料を節約できれば、不足額を圧縮できます。仲介手数料の割引サービスを提供している不動産会社もあるので、検討してみてください。

真っ直ぐ不動産では、仲介手数料が0円になる「0円売却プラン」を用意しています。4,000万円の売却なら約139万円の節約になるため、オーバーローンの不足額を大きく圧縮できます。

手数料の節約と高値成約を両立させたい方は、次の対処法④もあわせてご覧ください。

対処法④ 高値成約で残債割れを回避する

ゆめ部長の経験では、不動産の売却価格は不動産会社の売却方法と担当者の力量で簡単に数百万円の差が出ます。

大事なのは次の2つの掛け算です。

■ 高値売却を実現できる不動産会社の売却方法

■ 売主の味方になってくれる宅建士

会社のサービスが良くても、宅建士がやる気がなければダメ。宅建士が優秀でも、会社のサービスが悪ければやっぱりダメ。この掛け算が揃って初めて、高値成約が実現します。

見極めのコツは、査定額の根拠を具体的に説明できるか、販売戦略を自分の言葉で語れるかです。「相場がこうだからこの金額です」としか言えない担当者では、高値成約は難しいです。一方、「この物件はここが強みだから、こういう買主に刺さる。だからこの戦略で売り出す」と語れる担当者なら、結果は大きく変わります。

【 実例 】

以前、「売却してもローンが200万円ほど残りそうです…」と相談に来た売主さまがいました。都内の私鉄沿線、駅徒歩10分ほどのマンション、70㎡台・築約15年の物件です。他社の査定では3,800万円でしたが、このマンションは日当たりと眺望が突出していたので、それが最も映える時間帯に撮影し、販売図面のキャッチコピーもそこに絞った販売戦略を組みました。結果、4,150万円で成約。売主さまは自己資金を1円も持ち出すことなく、住宅ローンを完済できました。査定額と成約額で350万円の差が出たケースです。

オーバーローンだからといってすぐに諦めるのではなく、売却戦略次第で結果が変わることを知っておいてください。

真っ直ぐ不動産の「真っ直ぐ売却プラン」は、囲い込みをしないコミットと高値成約を両立する売却プランです。20年の現場経験から導き出した、売主さまの手残りを最大化するためのベストバランスを追求しています。残債割れで悩んでいる方は、ぜひ一度相談してみてください。

【 具体例 】売却価格4,000万円・残債5,000万円のケース

具体的な数字で不足額を計算してみましょう。

売却価格：4,000万円

自己資金：200万円

住宅ローン残債：5,000万円

売却諸費用：150万円

売却したお金＋自己資金 = 4,000万円＋200万円 = 4,200万円

住宅ローン残債＋諸費用 = 5,000万円＋150万円 = 5,150万円

不足額 = 5,150万円 − 4,200万円 = 950万円

不足額が950万円となると、自己資金だけで補うのはかなり厳しい金額です。この場合は以下の組み合わせで検討します。

ステップ1： 仲介手数料の節約でどこまで圧縮できるか確認する

ステップ2： 高値成約でさらに売却価格を伸ばせないか検討する

ステップ3： 住み替え予定があれば住み替えローンを検討する

ステップ4： 上記を組み合わせても完済の見込みが立たなければ、任意売却を検討する

それでも完済できない場合 ─ 任意売却と競売

自己資金・住み替えローン・仲介手数料の節約・高値成約のすべてを検討しても完済の見込みが立たない場合、「任意売却」と「競売」が残された選択肢になります。

任意売却とは？ ─ 競売を避けるための手続き

任意売却（にんいばいきゃく）とは、住宅ローンを貸している金融機関（債権者）と相談して、住宅ローンを完済できない状態でも抵当権を外してもらい、相場での売却を目指す手続きです。

金融機関としても、競売にかけるより任意売却の方が多くの金額を回収できるため、相談に応じてくれるケースがあります。

任意売却に慣れている不動産会社であれば、弁護士と協力して、個人再生手続きで残債を圧縮するように交渉してくれることもあります。

競売との違い

住宅ローンの返済を放置し続けると、金融機関が抵当権を実行して不動産を強制的に競売（けいばい）にかけます。

競売になると、以下のデメリットがあります。

■ 売却価格が安い： 室内を内覧できないなどのマイナス条件が付くため、相場より大幅に安い金額で落札されます

■ 残債が多く残る： 安い価格で売却されるため、支払い義務が残ったまま家を出ることになります

■ 個人情報の公開： 競売物件として裁判所のサイトに情報が掲載されます

任意売却なら、相場に近い価格で売却できる可能性があるため、残債を少しでも減らすことができます。

※豆知識：競売は一般的に「きょうばい」と読みますが、法律用語では「けいばい」と読みます。不動産業界では「けいばい」です。

ゆめ部長からのアドバイス ─ 支払いが厳しくなったら早めに相談を

正直に言うと、任意売却や競売はゆめ部長の専門分野ではありません。この分野には専門的なノウハウが必要で、中途半端な知識で対応するとかえってお客さまに迷惑をかけてしまいます。

【 実例 】

ゆめ部長が業界の知人から聞いた話ですが、任意売却を専門にしている不動産会社の中には、「この物件は安い金額でしか売れません」と売主さまを不安にさせて、実際の相場よりかなり安い金額で売却させてしまう会社もあるようです。安い金額で売却した物件を、関係者が安く買い取って転売するという手口も耳にしたことがあります。

だからこそ、住宅ローンの返済が厳しくなったら、早い段階で金融機関と不動産会社に相談することが大切です。返済期間の延長（リスケジュール）に応じてくれるかもしれませんし、高値売却でオーバーローンを回避できるかもしれません。

支払えない状況を放置するのが、一番やってはいけないことです。

難しい問題もあると思いますが、絡まった糸を解きほぐしながら、前を向いて一緒に頑張っていきましょう。

不動産売却の諸費用 ─ 手残りを正確に計算するために

アンダーローンかオーバーローンかを正確に判断するためには、売却にかかる諸費用を把握しておく必要があります。

売却時にかかる主な諸費用（一覧）

費用項目	概要
仲介手数料	売却価格×3%＋6万円＋消費税（上限）
印紙税	売買契約書に貼付。1万円〜6万円程度
登記費用（抵当権抹消）	司法書士報酬含めて約3〜5万円
住宅ローン一括返済手数料	金融機関により5,000円〜数万円
譲渡所得税・住民税	売却益が出た場合に課税（3,000万円の特別控除あり）
その他	測量費用・残置物撤去費用・税理士費用など（必要に応じて）

諸費用の合計は、一般的に売却価格の約4〜6%が目安です（譲渡所得税を除く）。真っ直ぐ不動産の場合、仲介手数料のプランや個別の条件によって大きく変わります。具体的な金額は、個別の条件によって大きく変わるため、不動産会社に確認することをお勧めします。

戻ってくる可能性のあるお金

売却時に戻ってくるお金もあります。

■ 銀行保証料： 住宅ローンの一括返済時に、保証料の未経過分が返金される場合があります。

■ 火災保険料： 残りの契約期間に応じて、保険料が返金されます。

金額は契約内容や残期間によって異なりますが、数万円〜数十万円になることもあります。忘れずに手続きしましょう。

住宅ローンの残債がある不動産の売却に関するよくある質問（FAQ）

まとめ

残債があるからといって売却を諦める必要はありません。まずは現状を正確に把握するところから始めてみてください。

次の3ステップ：

1. 住宅ローンの残債額を正確に確認する（返済予定表・残高証明書・ネットバンキング）
2. 不動産会社に査定を依頼して、アンダーローンかオーバーローンかを判断する
3. 状況に合った対処法を選び、信頼できる不動産会社に相談する

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