不動産売却で仲介手数料以外の費用請求は原則「宅建業法違反」｜都庁見解と対処法

不動産売却で「事務手数料」「広告費用」「調査費用」などを仲介手数料とは別に請求された場合、その多くは宅建業法違反です。不動産会社が受け取れる報酬は、宅建業法第46条と報酬告示によって、原則「仲介手数料」のみと定められているからです。ただし、売主さまが依頼した広告費用、遠隔地への出張旅費、媒介業務とは別のコンサル契約に基づくコンサルフィーなど、一定の条件を満たせば請求が認められる例外もあります。

実際、こんな請求事例があります。ある売主さまは、媒介契約を結んだ後に「事務手数料として15万円」「物件調査費用として10万円」を請求され、合計25万円を仲介手数料とは別に払うよう言われていました。物件価格は4,000万円。仲介手数料だけでも138万円以上かかるのに、さらに25万円…。「これって普通なんですか？」——この請求、払わなくていいかもしれません。

▼この記事でわかること（結論）

仲介手数料以外の費用請求は原則「宅建業法違反」である
例外的に請求できるのは「依頼した広告費用」「遠隔地出張費用」「コンサル契約」の3パターンのみ
「事務手数料」「調査費用」などの名目変更による請求は拒否できる
不当請求された場合は都道府県の窓口に相談できる

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が解説します。

※本記事は仲介手数料以外の「不当な追加請求」に絞って解説します。印紙税・登記費用・測量費用・譲渡所得税など売却にかかる費用の全体像は不動産売却の仲介手数料ガイド｜相場・計算・新料金戦略を徹底解説で解説しています。

※本記事は2026年5月の最新情報に対応しています。

売却時に仲介手数料以外の費用請求は原則「宅建業法違反」

不動産会社が受け取れる報酬は、宅建業法と報酬告示で「上限」が定められています。通常の売却活動にかかる経費は仲介手数料に含まれているため、別途請求することは原則としてできません。

宅建業法46条と報酬告示「第十一」が定めるルール

不動産会社の報酬（仲介手数料）については、宅建業法第46条と「報酬告示」（昭和45年建設省告示第1552号）で定められています。

この報酬告示の「第十一」には、次のように書かれています。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第十までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。

つまり、「仲介手数料」と「依頼者が依頼した広告費用」以外の名目で請求されたら、それは原則として支払い義務がありません。では、具体的にどんな費用が仲介手数料に含まれるのか、次のセクションで確認しましょう。

「通常の仲介業務」に含まれる経費とは

では、仲介手数料の中に含まれている経費とは何でしょうか？

国土交通省が定めた「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」には、次のように書かれています。

指定流通機構への情報登録はもちろんのこと、通常の広告、物件の調査等のための費用は、宅地建物取引業者の負担となる。

具体的には、以下の費用は「通常の仲介業務」に含まれるため、売主さまに別途請求することはできません。

費用の種類	具体例
広告費用	SUUMO・HOME’S等のポータルサイト掲載費、チラシ作成費
調査費用	役所調査、法務局での登記簿取得、現地調査
資料作成費用	間取図作成、販売図面作成、物件資料作成
書類取得費用	重要事項調査報告書（マンションの場合）

これらの費用は、不動産会社が仲介手数料を得るために当然に負担すべきものです。「経費がかかったから別途請求する」という理屈は通用しません。

【ゆめ部長の体験】

ゆめ部長のもとに相談に来られた売主さまの話です。その方は、不動産会社からSUUMOのオプション利用料として毎月5万円を請求されていました。「SUUMOで目立つように掲載するための費用です」という説明だったそうです。しかし、SUUMOへの掲載は「通常の仲介業務」そのもの。オプション機能であっても、不動産会社が集客のために使うものであれば、仲介手数料に含まれているのが当然です。ゆめ部長が「それは本来請求できない費用ですよ」とお伝えすると、売主さまは「え、そうなんですか…。3ヶ月で15万円も払ってしまいました」と驚いていました。残念ながら、このような「あたり前のように請求する」不動産会社は、今でも存在しています。

東京高裁S57判決｜広告費は「仲介手数料の範囲」が原則

仲介手数料以外の費用請求について、裁判所はどのような判断を示しているのでしょうか？

東京高裁昭和57年9月28日判決では、次のような考え方が示されています。

ポイント①：通常の広告宣伝費用は報酬の範囲内

不動産会社が売却活動を行うにあたり、通常必要になる広告宣伝費用は、営業経費として報酬の範囲に含まれると考えられる。

ポイント②：「依頼による広告」とは特別な費用のこと

報酬告示が容認する広告料金とは、大手新聞への広告掲載など、仲介手数料の範囲で負担するのが厳しいほど高額になる特別な料金を意味している。

ポイント③：売主さまを守るための規定

不動産会社が費用を受領できるのは売主さまの依頼によって行う広告のみにした理由は、売主さまの希望がないにもかかわらず、勝手に高額な広告宣伝を行い、その費用負担を売主さまに強要させないようにするためである。

この判決から読み取れるのは、「依頼による特別な広告」とは、当時で言えばTVCMや新聞広告のような「仲介手数料では賄えないほど高額な広告」を指しているということです。

SUUMOへの掲載やチラシ配布といった「通常の広告活動」は、明らかに仲介手数料に含まれるべきものなのです。

例外的に請求できる3つのケース

売主さまが「依頼した」特別な広告費用、遠隔地への出張費用、そして媒介業務とは別のコンサル契約に基づくコンサルフィーの3つが例外として認められています。このうち広告費用と出張費用には共通の3条件があるため、本セクションでまとめて解説します。コンサル契約に基づくコンサルフィーについては、後述の「宅建業法の基準は『古い』？現代の広告手法はどう扱う？」h2配下で、国交省ガイドラインを引用しながら詳述します。

条件	内容
① 売主さまからの依頼	不動産会社が勝手に行ったものではなく、売主さまが依頼したこと
② 事前の費用説明と承諾	実施前に費用の見積りを説明し、売主さまが承諾していること
③ 実費であること	かかった実費のみ。不動産会社が利益を乗せてはいけない

これらの条件を1つでも満たさない請求は、たとえ「広告費用」「出張費用」という名目であっても、支払い義務はありません。それぞれのケースを見ていきましょう。

ケース①：売主さまが依頼した特別な広告費用

報酬告示で「依頼者の依頼によって行う広告の料金」は請求できると定められています。

たとえば、売主さまが「新聞に広告を出してほしい」と依頼し、事前に「掲載費用は50万円かかります」と説明を受けて承諾していた場合は、その50万円を請求されても支払い義務が発生します。

逆に言えば、依頼していない広告の費用や、事前説明なしに請求された費用は支払い義務がありません。

ケース②：遠隔地への出張費用

媒介契約書には「特別依頼に係る費用」という項目があります。

(公益社団法人)全日本不動産協会の専任媒介契約書では、第10条に次のように記載されています。

甲(売主)が乙(不動産会社)に特別に依頼した広告の料金または遠隔地への出張旅費は甲の負担とし、甲は、乙の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。

遠隔地への出張費用も、上記3条件を満たす場合に限り請求できます。

なお、国土交通省のガイドライン「宅建業法の解釈・運用の考え方」では、「費用の請求は、成約の有無に関わらずできるものである」とされています。つまり、売却が成立しなくても、事前に承諾していた費用は請求される可能性があることに注意が必要です。

宅建業法の基準は「古い」？現代の広告手法はどう扱う？

報酬告示が想定する「特別な広告」はTVCMや新聞広告など昭和の基準です。SNS広告、動画制作、ドローン撮影、SUUMOのオプション機能など、現代の広告手法はどう扱われるべきでしょうか。

昭和45年の告示が想定していたこと

現在の報酬告示は、昭和45年（1970年）に制定されたものです。

当時、「仲介手数料の範囲で負担するのが厳しいほど高額になる特別な広告」として想定されていたのは、以下のようなものでした。

TVCMへの出稿
新聞広告への掲載
雑誌広告への掲載

いずれも、数十万円〜数百万円の費用がかかる「特別な広告」です。

しかし、50年以上が経過した現在、広告手法は大きく変化しています。当時は存在しなかった広告手法が、今では一般的になっているのです。

現代の広告手法の例

昭和45年の報酬告示が想定していなかった、現代の広告手法には以下のようなものがあります。

カテゴリ	具体例	費用目安
SNS広告	Instagram広告、Facebook広告	数万円〜
動画広告	YouTube広告出稿	数万円〜
動画制作	プロモーション動画、物件紹介動画	10万円〜50万円
ドローン撮影	空撮映像の撮影・編集	5万円〜20万円
ポータルサイトオプション	SUUMOのリスティング広告、優先表示	数万円〜
バーチャルツアー	3Dウォークスルー(Matterport等)	5万円〜15万円
ホームステージング	家具・インテリアの設置	10万円〜30万円

これらの広告手法は、「通常の仲介業務」に含まれるのでしょうか？それとも「依頼による特別な広告」として売主さまに請求できるのでしょうか？

都庁ヒアリング：現代の広告手法と「成果物」判定基準

昭和45年の基準では、現代の広告手法をどう扱うべきかは明確ではありません。SNS広告は「通常の広告」か「特別な広告」か、動画制作は仲介手数料に含まれるのか、ドローン撮影は売主さまに請求できるのか——。これらの疑問について、ゆめ部長は東京都庁の不動産業課に確認してきました。

都庁の見解の出発点は、国土交通省のガイドライン「宅建業法の解釈・運用の考え方」第46条第1項関係です。ここには次のように書かれています。

媒介業務以外の不動産取引に関連する業務を行う場合には、媒介業務に係る報酬とは別に当該業務に係る報酬を受けることができる。

つまり、「媒介業務以外の業務」であれば、別途報酬を請求できる可能性があります。

では、何をもって「媒介業務以外」と判断するのか。ゆめ部長が都庁にヒアリングしたところ、判断基準は「成果物」の有無でした。媒介業務とは別の「成果物」という実態が伴わないと請求できない、という見解です。

たとえば、ファイナンシャルプランナーの資格を持つ担当者がライフプラン表を作成する、不動産コンサルタントが資産活用診断書を作成するなど、媒介業務と別の「成果物」があれば、別途のFP相談料やコンサルフィーを請求できる可能性があります。ただし、いずれも事前に媒介契約とは別の契約を結び、業務内容と報酬額を書面で明らかにすることが条件です。一方、「事務手数料」「調査費用」などは仲介業務の一部であり、独立した成果物はありません。これらは仲介手数料に含まれるべきもので、別途請求された場合は拒否できます。

この「コンサル業務として別途報酬を受け取る場合の条件」は、2024年改正の国交省ガイドライン「宅建業法の解釈・運用の考え方」第34条の2関係11で明確に示されています。

宅地建物取引業者自らが媒介以外の関連業務を行う場合には、上記のような業務又はいわゆる不動産コンサルティング業務を行う場合を含め、媒介業務との区分を明確化するため、あらかじめ契約内容を十分に説明して依頼者の理解を得た上で、媒介契約とは別に、業務内容、報酬額等を明らかにした書面等により契約を締結し、成果物がある場合には書面で交付等すること。

つまり、コンサルフィーを正当に受け取るには、①媒介契約とは別の契約を結ぶ、②業務内容と報酬額を書面で明示する、③成果物を書面で交付するの3つが揃っている必要があります。これが揃っていない「コンサルフィー」「事務手数料」などの請求は、宅建業法違反として拒否できます。

現代の広告手法も同じ枠組みで判断されます。SUUMOへのオプション掲載や物件紹介動画など、
売主さまの依頼なしに不動産会社が集客のために行うものは「通常の仲介業務」の一部。
仲介手数料に含まれるべきで、別途請求はできません。一方、売主さまが事前に承諾した
「特別な広告」だけが、報酬告示「第十一」のただし書きに該当します。ただし、現代の
広告手法のうち、どこまでが「通常」でどこからが「特別」かには、なお検討すべき論点が
あります（次のh3で整理します）。

現代の広告手法には明確な閾値がない｜今後の論点

都庁ヒアリングで判明したのは、「成果物の有無」と「売主さまの事前承諾」という大枠の判定基準でした。しかし、現代の広告手法には、依然として明確な答えが出ていない論点が残っています。

たとえば、次のような問いです。

問い①

SNS広告やリスティング広告の出稿は売主さまの承諾があれば実費請求OKだとして、不動産会社の集客判断で打った場合は通常業務扱いになる。では「承諾」をどこまで書面化すれば適法か？

問い②

動画制作・ドローン撮影は、いくらから「特別な広告」に該当するのか？昭和45年の告示が想定したTVCM（数百万円規模）と、現代の動画制作（10万円〜50万円）の境界はどこか？

問い③

SUUMOのオプション機能は不動産会社の集客判断であって、売主さまへの請求はできないと考えられるが、売主さまが事前承諾した場合の扱いは？

報酬告示が制定された昭和45年から50年以上が経過し、広告手法は大きく変化しました。しかし告示の文言は本質的に変わっていません。現代の広告手法を厳密に分類する基準は、行政・業界・裁判例の積み重ねで今後形成されていくべき論点だとゆめ部長は考えています。

ゆめ部長自身は、こうした未解決領域での宅建業法違反リスクを避けるため、売主さまの依頼と承諾を書面で明示し、実費請求に徹する立場を取っています。今後、都庁への追加ヒアリングや、業界・専門家との議論を通じて、本記事の内容も更新していく予定です。

要注意！名目を変えた「実質的な追加請求」

仲介手数料に含まれるべき費用を、別の名目で請求する不動産会社があります。どんな名目で、いくら請求されるのか。代表例を見ていきましょう。

なぜこのような請求が横行するのか？

背景にはいくつかの要因が考えられます。

仲介手数料には法律で上限が定められている一方、広告費・調査費・人件費などの実費は物件価格に比例しません。安い物件ほど採算が合いにくくなる構造があり、不足分を補おうとして別途請求するケースもあります。一方で、ゆめ部長が20年間現場を見てきた実感としては、収益不足とは関係なく「取れるところから取る」という発想で、売主さまの知識不足を利用して請求しているケースも少なくありません。

こうした請求は、料金体系を問わず業界全体に潜む問題です。仲介手数料を無料にしている会社・割引している会社・上限満額を取る会社、どの料金体系でも別途請求は確認できます。「無料だから補填している」「上限取っているから別途請求はしない」と決めつけずに、媒介契約前に確認することが重要です。

代表的な請求名目と相場

ゆめ部長のもとに寄せられる相談で多い「不当請求の名目」と、その相場をまとめました。

請求名目	相場
事務手数料	10万円〜30万円
契約書類作成費用	10万円〜30万円
物件調査費用	10万円〜30万円
重要事項調査報告書取得費用	数千円〜20万円

いずれも不動産会社が仲介手数料を得るために行う「通常の仲介業務」であり、別途請求できるものではありません。

重要事項調査報告書の費用負担｜都庁の見解

マンションを売却する場合、管理会社から「重要事項調査報告書」を取り寄せる必要があります。

この書類の取得費用は、近年高騰しています。昔は3,000円程度だったものが、1万円、2万円と上がり、最近では5万円〜10万円を請求するケースも出てきています。（2026年現在、20万円請求する管理会社まで現れました。）

【ゆめ部長の体験】

ゆめ部長も、この高騰には悩まされています。数年前、弁護士先生から紹介された物件の価格は200万円。当時の仲介手数料は上限で11万円にしかなりません。ところが、重要事項調査報告書の取得費用は約2万5,000円。交通費や人件費を考えると、完全に赤字の案件でした。「物件価格が安いのだから、調査費用くらいは売主さまに請求してもいいのでは？」——正直、そう思ったこともあります。しかし、都庁の見解は明確でした。

ゆめ部長が都庁の相談窓口で「物件価格が安く、仲介手数料額が少ない案件に関しては、重要事項調査報告書の取得費用を請求できないか？」と質問したところ、回答は以下の通りでした。

「宅建業法でNGとされていますから許可できません。以上。」

物件価格が安くて仲介手数料が少なくても、重要事項調査報告書の費用を売主さまに請求することは認められていません。これが行政の見解です。

※上記の体験談は2024年7月の宅建業法改正前の事例です。改正後は「低廉な空家等の売買・交換の媒介」に該当する800万円以下の物件について、最大33万円（税込）まで仲介手数料を受領できる特例が新設されました。ただし特例の適用には、依頼者への事前説明と合意が必要です。仲介手数料以外の名目で別途請求できる制度ではありません。

不当な請求をされたときの対処法

仲介手数料以外の費用を請求されて困っているなら、泣き寝入りする必要はありません。都道府県の窓口に相談する方法があります。

東京都庁の相談窓口（都内の不動産会社の場合）

不動産会社の不正行為については、その会社の免許を管轄する都道府県（または国土交通省）が監督しています。

項目	内容
担当部署	東京都都市整備局・住宅政策本部・住宅企画部・不動産業課
直通電話	03-5320-5072
相談窓口	新宿区西新宿2-8-1　都庁第2本庁舎3階北側　不動産業課内
受付時間	都庁開庁日 9:00～11:00、13:00～16:00

東京都庁は、東京都知事免許の宅建業者を監督する立場にあります。

免許の種類	相談先
東京都知事免許	東京都庁不動産業課
他の都道府県知事免許	各都道府県庁の担当部署
国土交通大臣免許	国土交通省または各地方整備局

不動産会社の免許番号は、会社のホームページや名刺、媒介契約書に記載されています。「東京都知事（○）第○○○○号」なら東京都庁、「国土交通大臣（○）第○○○○号」なら国土交通省が相談先です。

不当な請求をされて困っているなら、まずは相談してみてください。

ただし、正直にお伝えしておきます。都庁に相談すればすぐに解決する、というほど甘くはありません。ゆめ部長自身、売主さまから相談を受けて「都庁に連絡してみてください」とアドバイスしたことがありますが、期待どおりの対応をしてもらえなかったケースもあります。少ない人数で膨大なトラブルに対応しているのが実情で、一件一件に丁寧に向き合う余裕がないのでしょう。それでも、相談する意味はあります。行政に相談記録が残ること自体が、不動産会社への牽制になるからです。「都庁に相談された」という事実は、不動産会社にとって無視できないプレッシャーになります。

媒介契約の見直しを検討する

不当な請求をする不動産会社との取引は、見直すべきです。媒介契約は民法上いつでも解除でき、3カ月の期限は「解除できない壁」ではありません。不動産会社に落ち度があれば費用ゼロで解除できます。

違約金の正体・引き止めの断り方・解除の伝え方は→媒介契約を解除したい｜違約金の正体と引き止めの断り方で詳しく解説しています。

よくある質問（FAQ）

「契約書類作成費用」は払う必要がありますか？

払う必要はありません。契約書類は確かに「成果物」に見えます。しかし、これは仲介業務そのものを遂行した結果として作成されるものであり、別業務の成果物ではありません。したがって、別途請求はできません。

すでに支払ってしまった費用は返金してもらえますか？

その不動産会社を監督している行政機関に相談すれば、返却するよう指導してくれる可能性があります。宅建業法に違反する請求であれば、行政から不動産会社に指導が入ることがあります。

媒介契約を結ぶ前に、費用について何を確認しておくべきですか？

「仲介手数料以外に費用が発生することはありますか？」と直接聞いてください。加えて、不動産会社のWebサイトを隅々まで確認しましょう。小さな文字で「※成約の際は○○費として金○○万円をお支払いいただきます」と書かれていることがあります。そして、媒介契約書は全文を読んでから署名してください。追加費用に関する記載は「特別依頼に係る費用」欄とは限らず、別の条項に紛れていることもあります。口頭の説明と契約書の記載が一致しているかを確認し、納得できない項目があれば署名前に質問することが大切です。

まとめ｜売却時に仲介手数料以外の請求は「原則NG」

▼この記事のまとめ

仲介手数料以外の経費請求は、原則として宅建業法違反です
例外は「売主さまが依頼した特別な広告費用」「遠隔地への出張費用」「コンサル契約に基づくコンサルフィー」の3つのみ。いずれも事前説明・承諾・実費（コンサル契約は書面化）が条件
「事務手数料」「調査費用」などの名目で請求されたら拒否できる
不当請求は都道府県の相談窓口（東京都：03-5320-5072）に相談できる

真っ直ぐ不動産は、仲介手数料以外の追加費用が一切発生しない仕組みです。 3つの売却プランから物件と希望に合うものを選べます。

不動産売却コラム