仲介手数料無料の正体は「囲い込み」です。

ただし、これは囲い込みクラスター記事で警鐘を鳴らしてきた「悪い囲い込み」とは違います。仕組みを理解した売主さまが、自らの判断で選ぶ「良い囲い込み」です。

依頼を受けた不動産会社が自社だけで買主さまを探し、売主さまの仲介手数料は0円、買主さまから3%+6万円を受け取ります。他社が買主さまを見つけてしまうと成立しない仕組みです。

ただし、仕組みを理解し、2つの条件がそろえば、デメリットを解消して売却できます。ゆめ部長自身も2025年に自宅マンションを「0円売却プラン」で売却し、査定上限+200万円（+2.8%）・3.5ヶ月で成約しました。

→ 仲介手数料の全体像は「不動産売却の仲介手数料ガイド｜相場・計算・新料金戦略を徹底解説」で解説しています。

仲介手数料無料で売却できる仕組み

仲介手数料無料は「魔法」ではありません。明確なビジネスモデルがあります。まずは仕組みを理解しましょう。

0円売却の仕組み（売主さま0円・買主さまから3％+6万円）

5,000万円のマンションを売却した場合、通常の両手仲介と0円売却プランで仲介会社の収入がどう変わるかを比較します。

項目	通常の両手仲介	0円売却プラン
売主さまの手数料	約171万円	0円
買主さまの手数料	約171万円	約171万円
仲介会社の収入	約343万円	約171万円

仲介会社の収入は半分になりますが、売主さまにとっては171万円の節約になります。

5,000万円の物件なら171万円。1億円の物件なら336万円。この金額が手元に残るか、仲介会社に渡るかの違いです。

ただし、この仕組みには大前提があります。必ず自社で買主さまを見つけなければならないということです。他社が買主さまを見つけたら、売主さま・買主さま双方から手数料を受け取れず、収入はゼロ。だからこそ、他社からの問い合わせを断る「囲い込み」が、0円売却の構造的な前提になっているのです。

「悪い囲い込み」と「良い囲い込み」の違い

囲い込みとは、依頼を受けた不動産会社が他社からの問い合わせを断り、自社だけで買主さまを探す営業手法のことです。

ただし、ゆめ部長は20年の現場経験から、囲い込みには「悪い囲い込み」と「良い囲い込み（透明感のある囲い込み）」の2種類があると考えています。判断軸は、「誰のためか」「売主さまに説明があるか」「売主さまにメリットがあるか」の3つです。

→ 囲い込みの全体像が不安なら「不動産の囲い込みとは？｜売主さまが知るべき手口と対策」で解説しています。

判断軸	悪い囲い込み	良い囲い込み
誰のため？	不動産会社のため	売主さまのため
売主さまへの説明	なし（隠蔽）	あり（承諾を得る）
売主さまのメリット	なし（むしろ損）	あり（仲介手数料0円など）
判定	NG	OK

仲介手数料無料サービスを選ぶなら、依頼先の囲い込みが「悪い」のか「良い」のかを見極めることが大切です。

→ 悪い囲い込みの具体的な手口は「囲い込み手口30選｜売主さまの物件は大丈夫？」で解説しています。

仲介手数料無料で売却する4つのデメリット

仲介手数料無料には、知っておくべきデメリットが4つあります。「無料」という言葉だけで判断する前に、ひとつずつ確認していきましょう。

デメリット1：レインズに登録されない（情報拡散の制約）

仲介手数料無料で売却する場合、多くのケースでレインズ（Real Estate Information Network System、国土交通大臣指定の不動産流通機構）に登録されません。

レインズに登録すると、全国の不動産会社が物件情報を見られるようになります。つまり、他社も買主さま探しを手伝ってくれるということです。

しかし、他社が買主さまを見つけると、仲介手数料無料の会社は売主さま・買主さまのどちらからも手数料を受け取れず、収入がゼロになります。だから、レインズには登録できない（=情報拡散を制限する）という仕組みになるわけです。

レインズに掲載しないデメリット：

ただし、このデメリットは「SUUMO掲載に強い不動産会社」を選べば解消できます。（後述「条件2：不動産会社に十分な売却力」を参照）

デメリット2：査定価格が低くなる可能性

仲介手数料無料の会社は、査定価格を低く設定する場合があります。理由は経済合理性です。

買主さまからの片手3%+6万円が唯一の収入源のため、長期間の広告費を出し続けることが難しく、早く成約させて次の案件に取りかかる動機が働きます。安い価格で早く売り切るほうが、回転率を上げられる構造です。

デメリット3：サービス・保証が手薄になる可能性

仲介手数料が半分になるため、提供できるサービス・保証が制限される可能性があります。

大手不動産会社では、以下のような「無料サービス」を提供しているケースがあります：

• ハウスクリーニング
• ホームステージング
• プロカメラマンによる撮影
• 360°VR内覧
• 設備保証・建物保証

これらは両手仲介を前提に設計されたサービスです。両手仲介の場合、仲介会社の売上は片手仲介の2倍、利益ベースでは約2.5〜3.5倍に膨らみます。この厚い利益が充実した「無料サービス」の原資になっているのです。

→ 両手仲介で利益倍率が膨らむ仕組み（試算表つき）は「両手仲介・片手仲介とは？」で詳しく解説しています。

デメリット4：売主さま専属のサポートにはならない

仲介手数料無料の不動産売却=売主さまと買主さまを同じ会社が担当するという仕組みです。

ここで、売主さまと買主さまの利害がぶつかります。売主さまは1円でも高く売りたい。買主さまは1円でも安く買いたい。本来、利益が対立する2人を、同じ会社が同時に担当することになります。

このとき、仲介会社は売主さまだけの味方ではいられません。どちらか一方の味方をするのではなく、双方が納得できる着地点を探る「調整役」を務めるのが仲介の仕事になります。

「100%自分の味方が欲しい」「盾と剣を持って戦ってほしい」という売主さまには、仲介手数料無料は向いていません。

→ 両手仲介の経済構造と利益相反の詳細は「両手仲介・片手仲介とは？」で解説しています。

デメリットを解消する2つの条件

ここまで4つのデメリットを解説しました。「やっぱり、仲介手数料無料は避けるべきかな…」と感じた売主さまもいるかもしれません。

しかし、結論から言います。次にあげる2つの条件がそろえば、仲介手数料無料でも高値で売却できる可能性は十分にあります。「手数料を払った方が高く売れるのでは？」と思うかもしれません。ただ、手数料を払って囲い込みなしで売る場合と比べても、手取り額で上回るケースは少なくありません。

ゆめ部長自身も、2つの条件がそろった状態で自宅マンションを「0円売却プラン」で売却しました。後ほど詳しい売却データをお伝えします。それでは、2つの条件を順番に説明していきましょう。

条件1：流通性の高い物件

仲介手数料無料で成功するための大前提は「流通性の高い物件」です。

流通性が高いとは、需要が多く、買いたい人が見つかりやすいということ。レインズに登録しなくても、SUUMOに掲載すれば買主さまが見つかる物件です。

流通性が高い物件の例：

• 都心・人気エリアのマンション
• 駅徒歩10分以内
• 築20年以内
• 人気の学区
• ブランドマンション

流通性が低い物件の例：

• 築古（築30年以上）
• 借地権の物件
• 再建築不可
• 駅から遠い（バス便）
• 郊外の一戸建て

流通性が低い物件は、レインズを活用して多くの不動産会社に情報を拡散した方が、高値売却の可能性が高まります。

条件2：不動産会社に十分な売却力がある

「レインズに登録しないと売れないのでは？」と不安に感じる売主さまは多いはずです。

結論は、流通性の高い物件なら、SUUMOに掲載すれば買主さまは見つかります。真剣に物件を探している購入検討者は、SUUMOを必ずチェックします。特に都心・人気エリアは競争が激しいため、不動産会社任せにせず、自分で積極的に探す人が多いです。実際にゆめ部長の自宅売却でもこの戦略が実証されています（詳しくは後述の「売却データ」を参照）。

ただし、SUUMOに掲載すれば自動的に売れるわけではありません。仲介手数料無料サービスを提供する会社の中には、「売却力がないから手数料を安くしている」会社もあります。仲介手数料無料でも高値で売るには、以下のような努力・工夫ができる会社を選ぶ必要があります。

• 物件の魅力を徹底的に引き出す
• 写真、動画、VRで内覧前の意欲を高める
• SUUMO掲載に全力を注ぐ
• 適切な査定価格の設定と販売戦略の提案
• 条件交渉のスキル

「安いから仕方ない」というサービスでは、結局損をします。仲介手数料無料でも、質の高いサービスを提供できる会社を選びましょう。

ここまでが、仲介手数料無料で高値売却するための2つの条件です。

なお、この2つの条件に加えて、実施前に押さえておくべき前提が2つあります。合法的にこのプランを実施するための「一般媒介契約」と、売主さま自身がデメリットを理解し納得したうえで選ぶことです。

① 一般媒介契約：

媒介契約には専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類がありますが、レインズ登録義務がないのは一般媒介だけです。専任媒介・専属専任媒介を結んだ不動産会社はレインズ登録が宅建業法上の義務であり、登録しなければそれだけで宅建業法違反になります。

→ 媒介契約3種類の違いは「媒介契約とは？3種類の違いと締結の流れ｜売却のプロが解説」で解説しています。

② 売主さまの理解と承諾：

仲介手数料無料サービスはレインズに登録されず、囲い込みになります。このデメリットを理解した上で「それでも手数料0円のメリットが大きい」と判断するなら、それは売主さまの正当な選択です。説明を受けずに囲い込みされてしまうのは「悪い囲い込み」。一方、デメリットを理解して納得したうえで選ぶのは「良い囲い込み」です。同じ「囲い込み」でも、両者はまったく違います。

ゆめ部長が自宅マンションを0円プランで売却

「2つの条件を満たせば成功する」と言われても、実例がなければ判断材料になりません。

ここでは、ゆめ部長自身が自宅マンションを「0円売却プラン」で売却した実体験を紹介します。

なぜ自分の家を0円プランで売ったのか

ゆめ部長は不動産仲介20年超のプロです。「0円売却プラン」の仕組みもデメリットも熟知しています。

それでも自分の家を0円プランで売却した理由は、「2つの条件を満たしていたから」です。

ゆめ部長の自宅マンションは、東京23区・大手分譲の大規模マンション・最上階・3LDK・築8年。バス便ではあるものの、条件1（流通性）は十分に高い物件でした。

条件2（売却力）は、真っ直ぐ不動産の販売戦略と、業界20年の経験を持つゆめ部長自身が撮影した写真・動画・VR、そして物件力アップに注ぎ込んだ30時間で担保しました。

一般媒介契約で合法的に進め、デメリットも完全に理解したうえで選択。前提条件もクリアした上での0円売却プランでした。

「業界20年のプロが、自分の家を0円プランで売った」——これが最大の検証材料です。

→ 自宅マンション売却の詳しい体験談は「仲介手数料0円！宅建士が自宅マンションを囲い込みで売ってみた話」で全記録を公開しています。

→ 0円売却プランの詳しい仕組みと条件は「仲介手数料0円で不動産売却する方法｜0円売却プラン」で解説しています。

売却データ（期間・価格・集客経路）

項目	数値
販売開始	2025年5月3日（7,560万円）
値下げ	2025年5月13日（7,380万円）
売買契約	2025年8月14日（7,380万円）
引き渡し	2025年10月6日
販売期間	約3.5ヶ月（販売開始〜売買契約）
査定（ゆめ部長）	6,980〜7,180万円（取引事例比較法）
成約価格	7,380万円（査定上限+200万円・+2.8%）
仲介手数料節約	250万1,400円
問い合わせ	8組（SUUMO 8組・at home 0組）
内覧	6組
申込	2組（満額・競合）

注目すべきは「問い合わせ経路」です。不動産ポータルサイトの2強といえばSUUMOとat homeですが、SUUMOから8組、at homeから0組。買主さま候補はSUUMOに集まっていることが、はっきりと出ました。レインズに登録しなくても、SUUMOに魅力的に掲載すれば買主さまは見つかる。これを自ら実証しました。

そして仲介手数料250万1,400円を節約しながら、査定上限を+200万円（+2.8%）上回って成約。合計約450万円の手残り増となりました。

まとめ

▼2条件がそろう売主さまへ：0円売却プランの全貌を見る

流通性が高い物件をお持ちで、売却力のある不動産会社と組めるなら、0円売却プランで仲介手数料を節約しながら高値売却が可能です。仕組み・条件・成約事例を1ページにまとめました。

→ 仲介手数料0円で不動産売却する方法｜0円売却プラン

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