新人でも売れる物件に仲介手数料を払いますか？｜0円売却プランなら無料 - 真っ直ぐ不動産｜DreamBase株式会社真っ直ぐ不動産

新人1年目の営業マンでも売れる物件——そう聞いて、心当たりがある売主さまもいるはずです。都心のマンション、駅近の戸建て、ブランドマンション。需要に対して供給が足りないエリアの物件は、不動産業界で「物件力がある」と言われます。

そんな物件に、仲介手数料を払いますか？

5,000万円なら約171万円。1億円なら約336万円。1億5,000万円なら約501万円。「上限」と言いながら、ほぼ全ての不動産会社がこの金額を当たり前のように請求します。その金額がそのまま、売主さまの手残りから引かれます。

「仲介手数料が浮いたら、値引き原資や売却の余力に使えるのに」——そう考えたことがある売主さまもいるはずです。0円売却プランなら、手数料そのものを払わずに売却できます。浮いた分の使い道は、この記事の後半で詳しくお伝えします。

▼この記事でわかること（結論）

「物件力」がある人気物件は、SUUMO中心の販売でも売れる——だから0円売却プランで仲介手数料を払わずに売却できる
「手数料無料」を謳う仕組みの多くは、価格が下がるか手数料以外の費用がかかる。0円売却プランなら、相場で売って手数料が不要
0円売却プランは囲い込み状態になる。ただし事前説明と同意を前提とする「透明感のある囲い込み」で、業界の悪い囲い込みとは別物
ゆめ部長自身が自宅マンションを0円売却プランで売却し、約450万円の手残り増を実現した
浮いた仲介手数料は、値引き原資・残債対策・新生活資金・買い替えの戦略的な活用ができる

ゆめ部長自身も、自宅マンションを売却するときにこの方法を選びました。約450万円の手残り増を実現した実体験を、後半でお伝えします。

不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が業界の内側から正直にお伝えします。

【お知らせ】

本記事は2026年5月の最新情報に対応しています。

あなたの物件は「新人でも売れる」勝ち組です

こう言うと怒る方もいるかもしれません。でも、これは20年間この業界にいるゆめ部長の正直な実感です。

「物件力」がある物件は、放っておいても売れる

以下のような物件は、不動産業界で「物件力がある」と言われます。

都心のマンション、タワーマンション、ブランドマンション
駅近の好立地にある土地や一戸建て
千葉・埼玉・神奈川・多摩エリアの築浅建売・注文住宅・大規模マンション

なぜ売れるのか。理由はシンプルです。

旺盛な需要に対して供給が足りないエリアだから
買いたくても買えない人が溢れているから
こうした物件を探している買主さまは情報感度が高く、自分で情報収集する能力も高い

物件を買うとき、SUUMOをチェックしませんでしたか？情報感度が高い買主さまは、必ずSUUMOを見ています。だから、SUUMOに掲載すれば「誰がやっても売れる」のです。宅建を持っていない新人1年目でも売れる。それが「物件力」の現実です。

「物件力」がある物件を持つ売主さまは、圧倒的に有利

「物件力」がある物件を持っている売主さまは、不動産売却において圧倒的に有利な立場にいます。なのに、なぜ300万円も払うのでしょうか。

その仲介手数料を、不動産会社への支払いとして消してしまうのか。それとも、手元に残して新生活の資金やローンの完済に充てるのか。選ぶのは売主さまです。

その仲介手数料、本当に払いますか？

不動産売却で売主さまから出ていく費用の中で、最大のものが仲介手数料です。まず、いくら払うことになるのか、改めて確認してみましょう。

仲介手数料の早見表

売買価格	仲介手数料(税込)
3,000万円	約105万円
5,000万円	約171万円
7,000万円	約237万円
1億円	約336万円
1億5,000万円	約501万円
2億円	約666万円

仲介手数料の詳しい計算方法や、価格帯別の早見表については以下の記事でも解説しています。

→ 不動産売却の仲介手数料｜自動計算ツール＆早見表【1000万〜2億円】

300万円・500万円の使い道は、本来あなたのもの

300万円あれば新車が買えます。500万円あれば子どもの大学費用に充てられます。売主さまの人生を変えられる金額が、不動産会社に流れているのです。

その金額、不動産会社に渡しますか。それとも、自分の手残りにしますか。

浮いた手数料を新生活の資金にするのか、ローンの完済に充てるのか。この金額は、売主さまの未来を大きく変える金額です。

その人気物件、知らないうちに囲い込まれています

もうひとつ衝撃的な事実をお伝えします。人気物件の売主さまほど、知らないうちに損をしているのです。

購入経験がある方なら心当たりがあるはず

不動産の購入経験がある方なら、こんな経験はないでしょうか。

SUUMOで気になる物件を見つけて、掲載している不動産会社（専任会社）以外の会社に問い合わせたら「この物件は紹介できません」「すでに商談中です」と断られた——

それが「囲い込み」の正体です。

囲い込みの仕組みと対策をもっと詳しく知りたい売主さまは、以下の記事をチェックしてください。

→ 囲い込みとは？｜不動産売却で損しないための完全解説

他社の「手数料無料」と真っ直ぐ不動産の0円は違います

「手数料無料」を謳う不動産会社は他にもあります。でも、中身をよく見てください。「手数料無料」を成立させる仕組みの多くは、別の形で売主さまが負担を引き受ける構造になっています。

よくある「手数料無料」のカラクリ

自社買取＝市場価格より安く売却：「手数料無料で即買取！」は、市場価格の70〜90%(中央値80%)で売主さまから物件を買い取るビジネスモデル。5,000万円の物件が4,000万円になることもあります。手数料171万円を節約して、1,000万円損をする計算です
相場より安い価格設定で売却：安い価格で早く売って回転率を上げるモデル。高値チャレンジは行いません
条件付きで結局かかる：「○○の場合は手数料が発生します」という小さな但し書き。蓋を開けてみたら手数料がかかったというケースは珍しくありません

真っ直ぐ不動産の0円売却プランは根本的に違う

真っ直ぐ不動産の0円売却プランは、以下の3つが同時に成り立ちます。

仲介で高値を狙いながら手数料0円
安く売るから0円ではない——相場上限を諦めない
条件の但し書きなし——完全に0円

「そんなうまい話があるのか」と思われるはずです。その仕組みは、この先で詳しく説明します。

なぜ仲介手数料0円が可能なのか

「怪しくないのか」「どこかで損をするのでは」——そう思うのは自然な反応です。仕組みはシンプルなので、正直に全てお伝えします。

不動産仲介は、物件がなければ何もできないビジネスです。売主さまは「お客さま」ではなく、物件を提供してくれる「パートナー」。手数料をもらえなくても、売主さまは真っ直ぐ不動産にとって超重要な存在です。

仕組みはシンプルです。

真っ直ぐ不動産が売主さま・買主さまの両方を担当する
買主さまから仲介手数料を受け取る
売主さまの仲介手数料は0円

売主さまは手数料0円で売却できる。買主さまは物件を購入でき、通常通り手数料を支払う。真っ直ぐ不動産は買主さまの手数料で事業を運営する。三方良し。誰も損をしません。だから怪しくないのです。

「透明感のある囲い込み」という新しい選択肢

ここまで読んで、勘のいい売主さまはこう思ったはずです。

「買主さまからだけ手数料をもらうなら、両手仲介前提のはず。それは囲い込みではないのか」

正直にお答えします。はい、0円売却プランは囲い込み状態になります。でも、ここからが重要です。

「両手仲介」「片手仲介」の構造を先に理解したい売主さまは、以下の記事をチェックしてください。

→ 【図解】両手仲介とは？利益が約2.5〜3.5倍に膨らむ仕組み｜片手仲介との違いと囲い込みリスク

悪い囲い込みの正体

業界で行われている囲い込みは、残念ながら「悪」だと言わざるを得ません。なぜなら——

売主さまに無断で他社を排除している
「両手仲介で儲けたいので囲い込みしていいですか」なんて聞くわけがない
当然、売主さまには内緒で実行
情報を隠して売却チャンスを奪う
値下げを強要して売主さまの利益を害する

これは売主さまを騙して損をさせる「裏切り行為」です。多くの不動産会社のWebサイトには「信用・信頼・誠実」「お客さまのために」と書いてあります。でも裏では囲い込み。ウソをついて騙しているのと同じです。

「透明感のある囲い込み」は別物です

0円売却プランの超重要キーワードをお伝えします。

「透明感のある囲い込み」

0円売却プランは確かに囲い込みになります。でも、悪い囲い込みとは決定的に違います。

比較	悪い囲い込み	透明感のある囲い込み
売主さまへの説明	売主さまに内緒で実行	売主さまに説明して同意を得る
デメリットの開示	デメリットを隠す	デメリットを事前に説明
目的	会社の利益のため	売主さまのメリット(手数料0円)のため
本質	騙している	納得してもらっている

つまり——

囲い込みで売却すること → 説明します
囲い込みにはデメリットがあること → 説明します
売主さまに納得・承諾してもらう → 必ず確認します
その代わりに手数料0円という大きなメリット → 提供します

そして、この囲い込みに違法性は一切ありません。

「オープン型」と「クローズ型」、どちらを選びますか

国土交通省の「住宅市場改革(案)」でも、こんな考え方が示されています。

売主さまが選べる2つの型——

型	囲い込み	特徴
オープン型	許容しない	レインズに登録、広く情報公開
クローズ型	許容する	限定的な販売活動

0円売却プランは「クローズ型」です。

オープン型・クローズ型を売主さまが「自分で選べる」ようになれば、囲い込み被害を減らせるのではないでしょうか。

業界の囲い込みが問題なのは、売主さまに選択肢がないからです。勝手に決められて、知らないうちに損をさせられる。でも、最初から「囲い込みするけれど、その代わり手数料0円。どうしますか」と聞かれたら。それは売主さまの判断です。選ぶ自由があります。

ゆめ部長自身が、自宅売却でこの方法を選びました

ここまでお伝えしてきた「物件力のある人気物件×手数料0円×透明感のある囲い込み」という設計を、ゆめ部長自身が自宅マンションの売却で実践しました。

【ゆめ部長の自宅売却体験】

2025年夏、ゆめ部長は自分の自宅マンションを売却しました。

同じマンション内で複数の部屋が売りに出ていて、担当しているのは大手仲介会社ばかり。レインズの販売図面、SUUMO、各社のWebサイトをひと通りチェックしてみました。

正直、どれも写真はイマイチだし、アピール文にも力が入っていない。自分のマンションにはSUUMOだけで売れる物件力がある。それなら0円売却プランで手残りを最大化させようと考えました。

本当は、3社に一般媒介を出してどんな売却活動をやってくれるか見てみたかったんですけどね（笑）

SUUMOとYouTubeだけで売却活動をスタート。自分で外観の夜景写真を撮影し、充実した共用部分の紹介動画も作りました。30万円以上かけてリペア・一部クロス張替え・ハウスクリーニングを実施し、室内装飾も整えて、いい感じに仕上げました。結果、査定金額の上限よりも200万円高く成約。手数料は0円。手残りは大幅に増えました。

その後、このマンションの成約事例はさらに上がっていったので、粘ればもっと高く売れたと思います。ただ、早く売りたいという希望もあったので値下げして売却活動を終わらせました。それでも十分すぎる結果です。大手仲介会社が担当する他の部屋が売りに出ている中で、SUUMOとYouTubeだけで売れた。自分でやって、納得したからこそ、自信を持っておすすめできるんです！

数字で見る、自宅売却の結果

項目	内容
査定価格	6,980〜7,180万円
販売開始価格	7,560万円(査定上限+5%超)
成約価格	7,380万円(査定上限+200万円・+2.8%)
販売期間	約3.5ヶ月
仲介手数料節約額	約250万円
合計の手残り増	約450万円
申込状況	満額申込2組(競合)

大手仲介会社が担当する他の部屋が同じマンション内で売りに出ている中、SUUMOとYouTubeだけで売却。「自分でやって、納得したからこそ、自信を持っておすすめできる」——これが、0円売却プランをサービスとして提供する根拠です。

→ 仲介手数料0円！宅建士が自宅マンションを囲い込みで売ってみた話

浮いた仲介手数料を、戦略的に使う4つの方法

0円売却プランのメリットは「手数料がタダになる」だけではありません。浮いた手数料を戦略的に使うことで、売却の幅が大きく広がります。

値下げ・価格交渉のバッファとして

浮いた手数料分を、値下げや価格交渉の原資として使えます。使い方は「守り」と「攻め」の2つです。

守りの使い方：値引き交渉に応じる余力として

強気の販売価格でスタートして、もし買主さまから値引き交渉が入った場合、応じる余力を確保しておけます。手数料を払う場合と比べて、値引きに対する痛みを抑えやすくなります。

攻めの使い方：自発的な値下げで状況を動かす

「他社で売れなかった」「もう少し早く売り切りたい」——そんな局面では、売主さま側から手数料分を値下げ原資に転用して、価格を見直す一手が打てます。普通の不動産会社では値下げした分だけ手残りが純減しますが、0円売却プランなら手数料が出ていかない構造があるからこそ、攻めの値下げ戦略を取りやすいのです。

ただし、値下げは売主さまにとって痛みを伴う選択です。理想は、手数料0円かつ値下げなしで満額成約すること。値下げ原資の活用は、その理想が叶わない局面での次善策と捉えてください。

残債が多い物件の売却に

住宅ローンの残債が多くて売れない
注文住宅を購入したけれど、事情があって売却したい
手数料まで払ったら「持ち出し」が大きすぎる

0円売却プランなら、手数料分の持ち出しがゼロ。オーバーローン(住宅ローン残債が売却価格を上回る状態)でも、売却のハードルを大幅に下げられます。

新生活スタートの資金として

ライフステージの変化に伴う売却——結婚、出産、転勤、介護
新しい生活の準備には何かとお金がかかる
手数料分をそのまま新生活の軍資金に

200万〜500万円が手元に残れば、引っ越し費用、家具・家電の買い替え、子どもの学費など、使い道は自由です。

買い替え(住み替え)ならさらにお得

0円売却プランで売却し、次の物件を真っ直ぐ不動産で購入する場合——

購入物件の種類	購入側の仲介手数料
新築戸建て	無料(売主である建売業者から手数料を受領)
リノベーションマンション	無料(売主であるリノベ業者から手数料を受領)
上記以外の中古物件	2.2%(税込)・上限165万円

売却の仲介手数料0円＋新築戸建て購入なら購入側も0円。買い替え全体で手数料ゼロという選択肢もあります。

→ 買い替えサービスの詳細

0円売却プランの売却成功事例

0円売却プランで成約した6つの事例をご紹介します。物件の種類・エリア・売主さまの事情はそれぞれ違いますが、いずれも「物件力のある物件×0円売却プラン」で結果を出した実例です。

事例①：新宿区マンション｜査定額+5%・満額成約

新宿区の人気マンション。売主さまは大手不動産会社から査定を受けていましたが、仲介手数料の高さに疑問を感じていました。

真っ直ぐ不動産にご相談いただき、0円売却プランで販売をスタート。SUUMOに丁寧に情報を掲載し、YouTube動画も制作。物件力を活かした販売戦略が功を奏し、査定価格を上回る金額で成約しました。

高値成約による上乗せ分と、仲介手数料0円の節約分を合わせて、メリットは630万円。

→ 仲介手数料0円で査定額+5%・満額成約｜新宿区マンション売却成功事例

事例②：葛飾区マンション｜プチリフォーム戦略で14日成約

葛飾区のマンション。築年数がやや経っていたため、そのまま売り出すか、リフォームしてから売るか迷われていた売主さまでした。

ゆめ部長の提案は「プチリフォーム戦略」。大掛かりなリフォームではなく、費用対効果の高いポイントだけを改修する方法です。水回りの清掃、壁紙の張り替え、ハウスクリーニングで数十万円の投資。

見違えるように綺麗になった室内をプロが撮影し、SUUMOに掲載。内覧に来た方々の反応は上々で、結果的に査定価格を超える金額で成約。手数料0円と合わせて、メリットは520万円になりました。

→ 仲介手数料0円×プチリフォームで14日成約！葛飾区マンションの売却成功事例

事例③：横浜市築浅戸建て｜値下げ原資に活用

横浜市の戸建て。売主さまは「少しでも高く売りたいけど、値引き交渉が入ったら対応できるだろうか」と不安を感じていました。

0円売却プランなら、手数料が浮いた分を値引き交渉のバッファとして使えます。仮に100万円の値引きに応じても、手数料0円の節約分でカバーできる。この余裕があるから、強気の販売価格でスタートできました。

結果、多少の価格調整はありましたが、最終的に売主さまの手残りは当初の想定を200万円上回りました。

→ 仲介手数料0円を値下げ原資に活用｜一条工務店・横浜市築浅戸建ての売却事例

事例④：千葉県築浅マンション｜値下げせず3カ月で成約

千葉県にある住友不動産旧分譲のマンション。デザイン性の高い物件でしたが、写真だけではその魅力が十分に伝わらないのが課題でした。

そこで、360° VR内覧を制作。買主さまが自宅にいながら、室内のデザインや間取りの工夫を体感できるようにしました。遠方からの問い合わせも入り、VR内覧を見て「ぜひ現地を見たい」と内覧予約が増加。

結果、物件のデザイン性を高く評価してくれた買主さまと成約。手数料0円の恩恵をしっかり受けた売却になりました。

→ 仲介手数料0円！値下げせず3カ月で成約｜千葉県・築浅マンションの売却事例

事例⑤：松戸市築浅戸建て｜希望の金額・期間で成約

千葉県の築浅戸建て。売主さまは既に新居へ引っ越し済みで、空室の状態でした。

空室は一見デメリットに思えますが、実は大きなメリットがあります。いつでも内覧できる、生活感がないから写真映えする、購入希望者が自分の生活をイメージしやすい。

この強みを最大限に活かし、プロの写真＋YouTube動画で物件を魅力的に紹介。「いつでも内覧OK」をSUUMOで打ち出したところ、短期間で複数の問い合わせが入り、高値で成約。

→ 仲介手数料0円！希望の金額・期間で成約｜千葉県松戸市・築浅戸建ての売却事例

事例⑥：豊洲タワーマンション｜レインズなしで1億円超・満額成約

※豊洲タワー事例本文は別途追加。現状は成約事例ページ /success-stories/kotoku-mansion2 を参照

→ 仲介手数料0円！レインズなしで1億円超・満額成約｜豊洲タワーマンション売却事例

【このセクションのポイント】

6つの事例に共通するのは「手数料0円なのに、手を抜かない売却活動」。都心だけでなく郊外でも、1億円超の物件でも、0円売却プランは機能しています。物件力がある物件なら、手数料0円＋高値成約の「ダブルメリット」を実現できます。

0円売却プランの利用条件

0円売却プランは、物件力のある人気物件に対象を絞ったプランです。利用条件は以下の通りです。

項目	条件
物件種別	マンション、一戸建て、土地(投資用物件は不可)
査定金額	3,000万円以上
販売価格	査定上限の105%まで
対応エリア	東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県(新宿駅から1時間30分以内)
媒介契約	一般媒介契約(最低3カ月、他社への重複依頼不可)
対象物件	流通性が高く取引難易度が低い〜普通の物件
料金	仲介手数料0円、その他費用一切なし

こんな売主さまにオススメ

仲介手数料0円を最優先したい
人気・高流通の物件を持っている
レインズ非掲載(囲い込み前提)でもOK
広告はSUUMO+YouTubeに絞っても問題ない

こんな売主さまには別プランがオススメ

レインズで幅広く情報拡散したい売主さま → オープン売却プランまたは真っ直ぐ売却プラン
囲い込みに強い抵抗感がある売主さま → オープン売却プランまたは真っ直ぐ売却プラン
売却が難しい物件を持っている売主さま → 真っ直ぐ売却プラン

サービスの流れ

STEP1：無料相談

売主さまの要望(希望額・売却時期・物件状況など)をヒアリング。初回面談は平均2時間。じっくりお話を聞かせてください。

STEP2：査定・高値成約のアドバイス

AI+20年の経験で机上査定・訪問査定(無料)を実施。相場を掴むだけでなく、狙えるチャレンジ価格を算出します。物件に合わせた高値成約の戦略提案までお任せください。

STEP3：売却準備・媒介契約

写真撮影・動画・VR制作など徹底的な売却準備を完了させてから媒介契約を締結。0円売却プランでは、一般媒介契約限定でのサポートになります。他社への重複依頼はNGです。

STEP4：売却活動

集客力NO.1のポータルサイトSUUMO+YouTubeで集客。0円でも販売力は落としません。高頻度で充実した販売活動の状況を共有します(売主さま専用ログインページあり)。

STEP5：契約〜引き渡し

購入希望者との条件交渉後、売買契約を締結。信頼度が高い銀行での事前審査内定が契約の条件です。契約から1〜2カ月でお引き渡しになります。

よくある質問(FAQ)

本当に仲介手数料は0円ですか？追加費用はありませんか？

はい、仲介手数料は0円です。撮影費用・調査費用・契約費用など、名目を変えて請求することもありません。ただし、印紙代や司法書士費用などの実費はかかります。なお、真っ直ぐ不動産はバックマージンを完全排除することをお約束します。

他社の「手数料無料」と何が違うのですか？

他社の「手数料無料」には、自社での買取または買取業者への紹介、相場より安い価格での査定など、売主さまに不利で不動産会社が有利となる「カラクリ」があります。真っ直ぐ不動産の0円売却プランは、相場〜相場+αで個人の買主さまへの販売を目指します。

0円プランが適用される条件はありますか？

はい、査定金額3,000万円以上・対応エリア・流通性が高い物件・一般媒介契約・100%囲い込み(レインズ非掲載)に納得できる売主さま、という条件があります。投資用物件は対象外です。詳しくはお気軽にお問い合わせください。

100%囲い込みでも本当に売れますか？

はい、売れます。0円売却プランでは、集客力No.1のSUUMO+YouTubeに特化して情報発信します。都心エリアで本気で探している購入検討者は、必ずSUUMOをチェックしています。直近の成約事例ではSUUMOからの問い合わせが95%以上。さらに、流通性の高い物件に対象を限定しているため、レインズを使わなくても成約できる仕組みになっています。

0円だと、広告などをちゃんとしてくれないのではないですか？

ご安心ください。仲介手数料0円でも販売力は落としません。写真・動画・VRは全プラン共通の品質で制作します。SUUMOへの掲載も、他のプランと同じく詳細情報・写真・動画リンクを充実させます。「0円だから手を抜く」ということは一切ありません。

なぜ一般媒介限定なのですか？

専任媒介ではレインズへの登録が法律で義務付けられています。0円売却プランはレインズに登録しないため、一般媒介契約を締結します。なお、一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できる契約形態ですが、真っ直ぐ不動産1社に売却を任せてもらうことが0円売却プランの利用条件です。

他社で売却中でも相談できますか？

もちろん、相談可能です。他社との媒介契約期間が残っている場合でも、ご相談はお気軽にどうぞ。契約期間満了後、0円売却プランですぐに再スタートするケースもあります。

次のステップ：無料相談 or サービスページで詳細確認

ここまで読んで「自分の物件でもいけるかもしれない」と思った売主さまへ。次のステップは2つあります。

直接、無料相談で話を聞いてみたい売主さまへ

「まず話を聞いてみたい」という売主さまは、無料相談へ。初回ヒアリング(約30分)で、売主さまの物件が0円売却プランの対象になるかお伝えします。押し売りは一切しません。

→ 無料相談はこちら

先にサービスページで詳細を確認したい売主さまへ

料金体系・利用条件・申込フロー・FAQの全体像を簡潔にまとめたサービスページもあります。

→ 0円売却プランのサービスページを見る

囲い込みが気になる売主さまへ

「囲い込みはどうしても受け入れられない」という売主さまには、囲い込みが「できない」オープン売却プランをご用意しています。

→ オープン売却プラン｜囲い込みが「できない」唯一の方法

まとめ

都心・駅近の人気物件には「物件力」があり、SUUMO中心の販売でも売れる——だから0円売却プランで仲介手数料を払わずに売却できる
「手数料無料」を謳う仕組みの多くは、価格が下がるか手数料以外の費用がかかる。0円売却プランは、相場で売りながら手数料を払わない仕組み
0円売却プランは囲い込み状態になる。ただし事前説明と同意を前提とする「透明感のある囲い込み」で、業界の悪い囲い込みとは別物
ゆめ部長自身が自宅マンションを0円売却プランで売却し、約450万円の手残り増を実現した
浮いた仲介手数料は、値引き原資(守り・攻め)・残債対策・新生活資金・買い替えの戦略的な活用ができる