新人でも売れる物件に、手数料300万円払いますか？｜仲介手数料0円の不動産売却
仲介手数料、いくら請求されそうですか？
5,000万円の物件なら約171万円。1億円なら約336万円。
その金額、本当に払う必要がありますか？
300万円を不動産会社に渡しますか？ それとも、自分の手残りにしますか？
もし既に払い終わっていたら……ゆめ部長がサポートできなくて本当に残念です。でも、まだ間に合うなら、この記事を最後まで読んでください。
- 都心の人気物件は「誰がやっても売れる」——だから仲介手数料0円が成立する
- 他社の「手数料無料」と真っ直ぐ不動産の「0円売却プラン」は根本的に違う
- 0円売却プランのトレードオフは「囲い込み状態になる」こと。しかし「透明感のある囲い込み」は業界の悪い囲い込みとは別物
- 手数料0円＋高値成約で、メリット630万円を実現した事例がある
- ゆめ部長自身が自宅マンションをこの方法で売却した
実は、ゆめ部長自身も自宅を売却するとき、迷わずこの方法を選びました。実際にそうしました。その理由は、この記事を読めばわかります。
不動産仲介20年超の宅建マイスター、ゆめ部長が業界の内側から正直にお伝えします。
【 お知らせ 】
本記事は2026年2月の最新情報に対応しています。
仲介手数料300万円、本当に必要ですか？
不動産売却で最も大きな出費のひとつが仲介手数料です。まず、あなたがいくら払うことになるのか、見てみましょう。
仲介手数料の早見表
| 売買価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 3,000万円 | 約105万円 |
| 5,000万円 | 約171万円 |
| 7,000万円 | 約237万円 |
| 1億円 | 約336万円 |
| 1億5,000万円 | 約501万円 |
| 2億円 | 約666万円 |
「上限」と言いながら、ほぼ全ての不動産会社がこの上限金額を当たり前のように請求します。
この金額を見て、どう感じますか？
300万円あれば新車が買えます。500万円あれば子どもの大学費用に充てられます。あなたの人生を変えられる金額が、不動産会社に流れているのです。
その金額、不動産会社に渡しますか？ 自分の手残りにしますか？
浮いた手数料を新生活の資金にするのか、ローンの完済に充てるのか——この300万円は、あなたの未来を大きく変える金額です。
衝撃の事実：あなたの物件は、新人1年目でも売れます
こう言うと怒る方もいるかもしれません。でも、これは20年間この業界にいるゆめ部長の正直な実感です。
「物件力」がある物件は、放っておいても売れる
以下のような物件は、不動産業界で「物件力がある」と言われます。
- 都心のマンション、タワーマンション、ブランドマンション
- 駅近の好立地にある土地や一戸建て
- 千葉・埼玉・神奈川・多摩エリアの築浅建売・注文住宅・大規模マンション
なぜ売れるのか？ 理由はシンプルです。
- 旺盛な需要に対して供給が足りないエリアだから
- 買いたくても買えない人が溢れているから
- こうした物件を探している買主さまは情報感度が高く、自分で情報収集する能力も高い
あなたも物件を買うとき、絶対にSUUMOは見たでしょ？
情報感度が高い人は、必ずSUUMOをチェックしています。だから、SUUMOに掲載すれば「誰がやっても売れる」のです。宅建を持っていない新人1年目でも売れる。それが「物件力」の現実です。
あなたの物件は「勝ち組」です
「物件力」がある物件を持っているあなたは、不動産売却において圧倒的に有利な立場にいます。
なのに——なぜ300万円も払うんですか？
その手数料の価値を、不動産会社への支払いとして消してしまうのか？ それとも、手元に残して新生活の資金やローンの完済に充てるのか？
選ぶのはあなたです。
知らないうちに、あなたの物件は囲い込まれています
ここで、もうひとつ衝撃的な事実をお伝えします。人気物件の売主さまほど、知らないうちに損をしているのです。
人気物件ほど囲い込みのターゲットにされる
囲い込みで怖いのは、人気物件ほどターゲットにされやすく、しかも被害に気づけないことです。
人気物件は囲い込みをしても売れてしまいます。売主さまは「順調に売れた」と満足する。でも本当はもっと高く売れたかもしれない。囲い込みをされていたことに、一生気づかないまま終わるのです。
【 人気物件の囲い込み実態 】
知り合いの不動産営業マンから聞いた話です。
千代田区のマンション売却相談を受け、張り切って査定と売却活動の提案をしたそうです。しかし、競合した物件近くの大手仲介会社に負けて、媒介契約をもらえなかった。
悔しさもあって販売状況をウォッチしていたら、すぐにSUUMOには掲載されたのにレインズにはなかなか載らない…。7営業日ギリギリでようやく登録されたものの、販売図面の掲載はなし。問い合わせの電話をすれば「商談中です」と言われ電話を切られたそうです。
「あ、囲い込みするつもりだな」——同業者ならすぐにわかります。でも、売主さまはこの状況を知る術がありません。SUUMOに掲載されているから「ちゃんと売却活動してくれている」と安心してしまう。レインズの登録が遅れたことも、図面が載っていないことも、他社からの問い合わせが止められていることも、全く知らないまま。これが囲い込みの現場です。
購入経験がある方なら心当たりがあるはず
不動産の購入経験がある方なら、こんな経験はありませんか？
SUUMOで気になる物件を見つけて、掲載している不動産会社（専任会社）以外の会社に問い合わせたら「この物件は紹介できません」「すでに商談中です」と断られた——
それが「囲い込み」の正体です。
不動産会社を楽に儲けさせるの、やめませんか？
その手数料、あなたの手残りにしませんか？
他社の「手数料無料」と真っ直ぐ不動産の0円は違います
「手数料無料」を謳う不動産会社は他にもあります。でも、中身をよく見てください。ほとんどが「安く売るから0円」か「条件付き」です。
よくある「手数料無料」のカラクリ
- 自社買取＝安く買い叩かれる：「手数料無料で即買取！」は、相場の7〜8割で買い叩くビジネスモデル。5,000万円の物件が3,500万〜4,000万円になります。手数料171万円を節約して、1,000万円損をする計算です
- 相場より安いから手数料ゼロなだけ：安い価格で早く売って回転率を上げるモデル。高値チャレンジはしてくれません
- 条件付きで結局かかる：「○○の場合は手数料が発生します」という小さな但し書き。蓋を開けてみたら手数料がかかったというケースは珍しくありません
真っ直ぐ不動産の0円売却プランは根本的に違う
真っ直ぐ不動産の0円売却プランは、以下の3つが同時に成り立ちます。
- 仲介で高値を狙いながら手数料0円
- 安く売るから0円ではない——相場上限を諦めない
- 条件の但し書きなし——完全に0円
「え、そんなうまい話あるの？」と思いますよね。その仕組みは、この先で詳しく説明します。
0円売却プランで実現できること
手数料0円と高値成約。この2つを同時に実現できるのが、0円売却プランの最大の価値です。
手数料0円＋高値成約の「ダブルメリット」
0円売却プランでは、査定価格の上限+5%でチャレンジ販売を行います。
例えば、査定価格1億2,000万円の物件の場合——
- 販売スタート価格：1億2,600万円（査定+5%）
- ターゲット着地価格：1億2,000万円
- 仲介手数料：0円
うまくいけば、高値成約（+数百万円）＋手数料0円（約300〜400万円の節約）で、合計メリットは1,000万円以上になる可能性があります。
実績で証明済み
| 項目 | 実績 |
|---|---|
| 成約率 | 100% |
| 平均成約期間 | 3.2ヶ月 |
| 最大メリット | 630万円（新宿区マンション事例） |
これが絵空事ではないことは、後半の成功事例で詳しくお見せします。
なぜ仲介手数料0円が可能なのか
「怪しくないの？」「どこかで損をするのでは？」——そう思うのは自然な反応です。仕組みはシンプルなので、正直に全てお伝えします。
発想の転換：売主さまは「パートナー」
不動産仲介は、物件がなければ何もできないビジネスです。
売主さまは「お客さま」ではなく、物件を提供してくれる「パートナー」。手数料をもらえなくても、あなたは真っ直ぐ不動産にとって超重要な存在です。
人気物件を持っているあなたは、特別なんです。
仕組みはシンプル
- 買主さまから仲介手数料をいただく
- 売主さまの仲介手数料は0円
- それだけ
売主さまは手数料0円で売却できる。買主さまは物件を購入でき、通常通り手数料を支払う。真っ直ぐ不動産は買主さまの手数料で事業を運営する。
三方良し。誰も損をしません。だから怪しくないのです。
メルカリとの違い
「じゃあ自分で売ればいいじゃん」と思うかもしれません。メルカリのように。
でも、不動産はメルカリで服を売るのとは次元が違います。数千万円の取引で、法律（宅建業法・民法・都市計画法など）が複雑に絡み合う。契約書の一文字でトラブルに発展することもあります。
だからプロの存在が必要です。物件の魅力を引き出し、映像コンテンツと資料を作り込み、物件をしっかりアピールしたうえでトラブルがないようにサポートする。
そのプロのサポートを受けて——手数料は0円。
「それって囲い込みでしょ？」への正直な回答
ここまで読んで、勘のいい方はこう思ったはずです。
「買主さまからだけ手数料をもらうなら、両手仲介前提でしょ？ それって囲い込みじゃないの？」
正直にお答えします。はい、0円売却プランは囲い込み状態になります。
でも、ここからが重要です。
悪い囲い込みの正体
「囲い込みって悪いことでしょ？」
はい、業界で行われている囲い込みは、残念ながら「悪」だと言わざるを得ません。なぜなら——
- 売主さまに無断で他社を排除している
- 「ボク、両手仲介で儲けたいので囲い込みしていいですか？」なんて聞くわけがない
- 当然、売主さまには内緒でコッソリ実行
- 情報を隠して売却チャンスを奪う
- 値下げを強要して売主さまの利益を害する
これは売主さまを騙して損をさせる「裏切り行為」です。
多くの不動産会社のWebサイトには「信用・信頼・誠実」「お客さまのために」と書いてありますよね？ でも裏では囲い込み。ウソをついて騙しているのと同じです。
でも「透明感のある囲い込み」は別物です
ここで、0円売却プランの超重要キーワードをお伝えします。
「透明感のある囲い込み」
0円売却プランは確かに囲い込みになります。でも、悪い囲い込みとは決定的に違います。
| 比較 | 悪い囲い込み | 透明感のある囲い込み |
|---|---|---|
| 売主への説明 | 売主に内緒で実行 | 売主に説明して同意を得る |
| デメリットの開示 | デメリットを隠す | デメリットを事前に説明 |
| 目的 | 会社の利益のため | 売主のメリット（手数料0円）のため |
| 本質 | 騙している | 納得してもらっている |
つまり——
- 囲い込みで売却すること → 説明します
- 囲い込みにはデメリットがあること → 説明します
- 売主さまに納得・承諾してもらう → 必ず確認します
- その代わりに手数料0円という大きなメリット → 提供します
そして、この囲い込みに違法性は一切ありません。
「オープン型」と「クローズ型」、どちらを選びますか？
実は、国土交通省の「住宅市場改革（案）」でも、こんな考え方が示されています。
→ 国土交通省「住宅市場改革（案）」（PDF）
売主さまが選べる2つの型——
| 型 | 囲い込み | 特徴 |
|---|---|---|
| オープン型 | 許容しない | レインズに登録、広く情報公開 |
| クローズ型 | 許容する | 限定的な販売活動 |
0円売却プランは「クローズ型」です。
ゆめ部長はこう考えています。
オープン型・クローズ型を売主さまが「自分で選べる」ようになれば、囲い込み被害を減らせるんじゃないかな？
業界の囲い込みが問題なのは、売主さまに選択肢がないからです。勝手に決められて、知らないうちに損をさせられる。
でも、最初から「囲い込みするけど、その代わり手数料0円。どうしますか？」と聞かれたら？ それは売主さまの判断です。選ぶ自由があります。
だから、ゆめ部長自身もこの方法で売却しました
【 ゆめ部長の自宅売却体験 】
2025年夏、ゆめ部長は自分の自宅マンションを売却しました。
同じマンション内で複数の部屋が売りに出ていて、担当しているのは大手仲介会社ばかり。レインズの販売図面、SUUMO、各社のWebサイトをひと通りチェックしてみました。
正直、どれも写真はイマイチだし、アピール文にも力が入っていない。自分のマンションにはSUUMOだけで売れる物件力がある。それなら0円売却プランで手残りを最大化させようと考えました。
本当は、3社に一般媒介を出してどんな売却活動をやってくれるか見てみたかったんですけどね（笑）
SUUMOとYouTubeだけで売却活動をスタート。自分で外観の夜景写真を撮影し、充実した共用部分の紹介動画も作りました。30万円以上かけてリペア・一部クロス張替え・ハウスクリーニングを実施し、室内装飾も整えて、いい感じに仕上げました。結果、査定金額の上限よりも200万円高く成約。手数料は0円。手残りは大幅に増えました。
その後、このマンションの成約事例はさらに上がっていったので、粘ればもっと高く売れたと思います。ただ、早く売りたいという希望もあったので値下げして売却活動を終わらせました。それでも十分すぎる結果です。大手仲介会社が担当する他の部屋が売りに出ている中で、SUUMOとYouTubeだけで売れた。自分でやって、納得したからこそ、自信を持っておすすめできるんです！
0円でも手抜きなし｜SUUMO特化戦略の理由
「手数料0円だと、サービスも手抜きになるんじゃ……」と心配される方もいるかもしれません。結論から言います。手抜きはしません。
SUUMOへの「選択と集中」
皆さまが購入物件を探す際、必ずSUUMOはチェックするはずです。大手仲介会社のWebサイトをメインで見ている方も、at homeにお宝物件が眠っていると思っている方も、SUUMOは間違いなく見ていますよね？
それなら、SUUMOにリソースを集中させる戦略が最適解です。
もちろん、情報はありとあらゆる媒体に掲載する方が良いのは事実。しかし、買主さまからの仲介手数料だけで全てをまかなうのは現実的ではありません。だからこそ、「選択と集中」です。問い合わせの95%以上がSUUMOからという実績が、この戦略の正しさを証明しています。
SUUMO × YouTube 特化戦略
0円売却プランでは、以下の映像コンテンツで物件の魅力を最大化します。
- プロレベルの写真撮影：明るく、広く、物件の魅力が伝わる写真を撮影
- 360° VR内覧：自宅にいながら物件を体験できるバーチャル内覧
- YouTube動画：物件の雰囲気や周辺環境まで伝わる動画コンテンツ
「誰がやっても売れる物件」だからこそ手数料0円。でも「高く売る」には、物件の魅力を最大限に引き出す映像力と販売戦略が必要です。
0円だからといって、テキトーに写真を撮ってSUUMOに掲載するだけ——そんなことはしません。
成功事例｜0円売却プランで実現した売却
「理屈はわかった。で、本当にうまくいくの？」——お気持ちはわかります。実際の成功事例を5つご紹介します。
事例①：新宿区マンション｜メリット630万円
新宿区の人気マンション。売主さまは大手不動産会社から査定を受けていましたが、仲介手数料の高さに疑問を感じていました。
真っ直ぐ不動産にご相談いただき、0円売却プランで販売をスタート。SUUMOに丁寧に情報を掲載し、YouTube動画も制作。物件力を活かした販売戦略が功を奏し、査定価格を上回る金額で成約しました。
高値成約による上乗せ分と、仲介手数料0円の節約分を合わせて、メリットは630万円。
売主さまの声：
「手数料0円だけでも十分なのに、高く売れるとは思いませんでした。630万円の差は本当に大きいです」
事例②：葛飾区マンション｜メリット520万円（プチリフォーム戦略）
葛飾区のマンション。築年数がやや経っていたため、そのまま売り出すか、リフォームしてから売るか迷われていた売主さまでした。
ゆめ部長の提案は「プチリフォーム戦略」。大掛かりなリフォームではなく、費用対効果の高いポイントだけを改修する方法です。水回りの清掃、壁紙の張り替え、ハウスクリーニングで数十万円の投資。
見違えるように綺麗になった室内をプロが撮影し、SUUMOに掲載。内覧に来た方々の反応は上々で、結果的に査定価格を超える金額で成約。手数料0円と合わせて、メリットは520万円になりました。
売主さまの声：
「リフォームに数十万円かけても、520万円のメリットなら大満足です」
事例③：横浜市戸建て｜メリット200万円（価格交渉のバッファ活用）
横浜市の戸建て。売主さまは「少しでも高く売りたいけど、値引き交渉が入ったら対応できるだろうか」と不安を感じていました。
0円売却プランなら、手数料が浮いた分を値引き交渉のバッファとして使えます。仮に100万円の値引きに応じても、手数料0円の節約分でカバーできる。この余裕があるから、強気の販売価格でスタートできました。
結果、多少の価格調整はありましたが、最終的に売主さまの手残りは当初の想定を200万円上回りました。
売主さまの声：
「値引き交渉が入っても焦らずに対応できました。手数料ゼロだからこそできた戦略ですね」
事例④：千葉県マンション（住友不動産旧分譲）｜VR内覧でデザイン性をアピール
千葉県にある住友不動産旧分譲のマンション。デザイン性の高い物件でしたが、写真だけではその魅力が十分に伝わらないのが課題でした。
そこで、360° VR内覧を制作。買主さまが自宅にいながら、室内のデザインや間取りの工夫を体感できるようにしました。遠方からの問い合わせも入り、VR内覧を見て「ぜひ現地を見たい」と内覧予約が増加。
結果、物件のデザイン性を高く評価してくれた買主さまと成約。手数料0円の恩恵をしっかり受けた売却になりました。
売主さまの声：
「VR内覧のクオリティに驚きました。手数料0円なのにここまでやってくれるんですね」
事例⑤：千葉県築浅戸建て｜空室戦略で高値成約
千葉県の築浅戸建て。売主さまは既に新居へ引っ越し済みで、空室の状態でした。
空室は一見デメリットに思えますが、実は大きなメリットがあります。いつでも内覧できる、生活感がないから写真映えする、購入希望者が自分の生活をイメージしやすい。
この強みを最大限に活かし、プロの写真＋YouTube動画で物件を魅力的に紹介。「いつでも内覧OK」をSUUMOで打ち出したところ、短期間で複数の問い合わせが入り、高値で成約。
売主さまの声：
「空室をマイナスに考えていたのですが、逆に武器にしてもらえて嬉しかったです」
【 このセクションのポイント 】
5つの事例に共通するのは「手数料0円なのに、手を抜かない売却活動」。都心だけでなく、千葉・横浜でも0円売却プランは機能しています。物件力がある物件なら、手数料0円＋高値成約の「ダブルメリット」を実現できます。
ここまで読んで「自分の物件でもいけるかも」と思った方へ
0円売却プランの詳しい仕組み・利用条件・よくある質問は、サービスページにまとめています。
「まず話を聞いてみたい」という方は、無料相談へどうぞ。初回ヒアリング（約30分）で、あなたの物件が0円売却プランの対象になるかお伝えします。押し売りは一切しません。
こんな活用もできます｜手数料0円の戦略的な使い方
0円売却プランのメリットは「手数料がタダになる」だけではありません。浮いた手数料を戦略的に使うことで、売却の幅が大きく広がります。
値下げ・価格交渉のバッファとして
事例③でも紹介しましたが、手数料が浮いた分を価格交渉の「バッファ」として活用できます。
- 手数料節約分（例：170万円）を交渉余力として確保
- 100万円の値下げ交渉にも余裕で対応可能
- 強気の販売価格でスタートできるから、結果的に手残りが増える
「値引きされたらどうしよう」という不安がなくなるだけで、売却活動のストレスは大幅に減ります。
オーバーローンでも売却可能に
- 住宅ローンの残債が多くて売れない……
- 注文住宅を購入したけど、事情があって売却したい……
- でも手数料まで払ったら「持ち出し」が大きすぎる……
0円売却プランなら、手数料分の持ち出しがゼロ。オーバーローン（住宅ローン残債が売却価格を上回る状態）でも、売却のハードルを大幅に下げられます。
新生活スタートの資金として
- ライフステージの変化に伴う売却——結婚、出産、転勤、介護
- 新しい生活の準備には何かとお金がかかる
- 手数料分をそのまま新生活の軍資金に
200万〜300万円が手元に残れば、引っ越し費用、家具・家電の買い替え、子どもの学費など、使い道は自由です。
買い替え（住み替え）ならさらにお得
0円売却プランで売却し、次の物件を真っ直ぐ不動産で購入する場合——
| 購入物件の種類 | 購入側の仲介手数料 |
|---|---|
| 新築戸建て | 無料（売主である建売業者から手数料を受領） |
| リノベーションマンション | 無料（売主であるリノベ業者から手数料を受領） |
| 上記以外の中古物件 | 2.2%（税込）・上限165万円 |
売却の仲介手数料0円＋新築戸建て購入なら購入側も0円。買い替え全体で手数料ゼロという選択肢もあります。
→ 買い替えをお考えの方は買い替えサービスの詳細へ
よくある質問（FAQ）
相談できます。他社との媒介契約が残っている場合でも、ご相談は無料です。契約期間満了後に0円売却プランで再スタートするケースも多くあります。
囲い込みが「できない」オープン売却プランがあります。両手仲介を禁止する構造なので、囲い込みが物理的に不可能です。また、SUUMOとレインズの両方を活用する真っ直ぐ売却プランもあります。詳しくは無料相談でご案内しますので、お気軽にお問い合わせください。
※料金・利用条件・よくある質問の詳細は0円売却プランのサービスページでご確認ください。
→ 囲い込みが「できない」仕組みを知りたい方はオープン売却プラン｜囲い込みが「できない」唯一の方法へ
→ フルサポートで任せたい方は真っ直ぐ売却プランの詳細へ
まとめ
- 都心・駅近の人気物件には「物件力」があり、SUUMOに掲載すれば誰でも売れる——だから仲介手数料0円が成立する
- 他社の「手数料無料」は買い叩きか条件付き。真っ直ぐ不動産の0円売却プランは「仲介で高値を狙いながら完全0円」
- 0円売却プランは囲い込み状態になる。しかし「透明感のある囲い込み」——売主さまへの事前説明と同意のうえで行うため、業界の悪い囲い込みとは別物
- 手数料0円＋高値成約の「ダブルメリット」で、最大630万円のメリットを実現した事例がある。ゆめ部長自身も自宅売却でこの方法を選んだ
- 浮いた手数料は価格交渉のバッファ・オーバーローン対策・新生活資金・買い替えコスト削減など、戦略的に活用できる
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まずはお気軽にご相談ください。
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